（2017）陕01民终18号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-05-22

案件名称

张玉霞与西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会,张玉霞

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2017)陕01民终18号上诉人（原审被告）：西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会，住所地西安市灞桥区灞桥街道康家村。负责人：雷文学，该村委会主任。委托诉讼代理人：柴彦军，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉霞，女，1942年12月27日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住。委托诉讼代理人：张白娟，女，1973年10月24日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住,系张玉霞之女。委托诉讼代理人：姬云飞，男，1969年2月10日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住,系张玉霞之女婿。上诉人西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会（以下简称康家村村委会）因与被上诉人张玉霞租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2016)陕0111民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康家村村委会之委托诉讼代理人柴彦军，被上诉人张玉霞及其委托诉讼代理人张白娟、姬云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康家村村委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张玉霞的原审诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费由张玉霞承担。事实和理由：1.一审法院认为康家村村委会与张玉霞签订的土地租赁协议违反法律的强制性规定属于无效协议，系适用法律错误，《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定不是效力性强制性规定，而是管理性规范，不存在一审法院认定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，双方签订的土地租赁协议符合民法关于意思自治原则和促成交易原则，合法有效。2.一审法院违反不告不理原则，超出原审原告的诉讼请求范围进行审判，损害了康家村村委会的诉讼权利，违反了法定程序。张玉霞辩称，不同意康家村村委会的上诉请求。一审判决正确，根据相关法律规定，合同无效。合同订立必须建立在双方平等原则、合法与公序良俗基础之上，张玉霞一直按照合同履行义务，康家村村委会却背道而驰。双方合同未经依法批准，私自将张玉霞的承包地用于非农建设，已构成违法，康家村村委会以合法形式掩盖非法目的。张玉霞向一审法院起诉请求：1.解除张玉霞与康家村村委会签订的土地租赁协议。2.康家村村委会承担违约责任，向张玉霞支付违约金20250元。3.康家村村委会向张玉霞补交租金。4.康家村村委会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、对康家村村委会提供的2012年康家村两委会为公益事业做的会议记录两份（党员及村民代表），证明目的为修建文化广场是经两委会决议研究民主决定的。张玉霞认为没有见过，不认可。因张玉霞没有相反证据，原审法院对其真实性予以确认。2、对康家村村委会提供领条三份，证明目的为雷元平、雷转社、张秀绒领取租金均为每亩1500元每年。这三个人与张玉霞的土地均在广场，都是每亩每年1500元。张玉霞认为真实性及证明目的均不认可，其他人的租金是多少与张玉霞无关。因张玉霞没有相反证据，原审法院对其真实性予以确认。3、对康家村村委会提供2015年11月康家村支付7户的租赁款明细，证明目的为这七户领取租金均为每亩1500元每年。张玉霞认为真实性及证明目的均不认可，其他人的租金是多少与张玉霞无关。因张玉霞没有相反证据，原审法院对其真实性予以确认。4、对康家村村委会提供雷元平、雷转社、张秀绒的协议书，证明目的为期满后租金都是每亩每年1500元。张玉霞认为没见过，真实性和证明目的不认可，因张玉霞没有相反证据，原审法院对其真实性予以确认。5、对康家村村委会提供2015年12月31日两委会记录。证明目的为两委会张玉霞一人租金上调10%，但是最后协商未果。张玉霞对其真实性及证明目的均不认可，认为与事实不符。因张玉霞没有相反证据，原审法院对其真实性予以确认。6、对康家村村委会提供灞办政发(2007)36号文件，证明目的为广场建设是经过灞桥街道办事处立项报区发改委审批，合法建设。张玉霞对该文件的真实性及证明目的不予认可，认为不是原件。该文件与其无关，灞桥街办的文件不能高于法律。因为该文件并不是农用地转用审批手续，原审法院对其证明目的不予确认。经审理查明，康家村村委会在康家村修建活动广场，张玉霞的责任田也在广场范围内，双方于2012年9月16日签订了土地租赁协议，约定张玉霞将其责任田1.5亩租赁给康家村村委会用于广场建设，租期10年，租金为每亩每年1500元，康家村村委会一次性支付了三年租金，协议约定三年期满后重新协商租赁价格。2015年9月16日后，双方协商未对租赁价格达成协议。张玉霞诉至法院。一审法院认为，公民享有订立合同的权利，但签订合同不得违反法律的强制性规定，违反法律的强制性规定的合同，应属无效。本案中张玉霞、康家村村委会双方于2012年9月16日签订的土地租赁协议，约定张玉霞将其责任田1.5亩租赁给康家村村委会用于广场建设，租期10年，租金为每亩每年1500元，康家村村委会一次性支付了三年租金，协议约定三年期满后重新协商租赁价格。2015年9月16日，三年期满后，双方重新协商租赁价格时产生纠纷。康家村村委会租赁张玉霞的责任田将其硬化修建村文化活动广场，现已建成。张玉霞的责任田属于耕地，国家对于耕地有严格的保护规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”康家村村委会并未有该审批手续，即将张玉霞的责任田硬化修建村文化活动广场，并无法律依据。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，“未经批准…非法占用土地的，…对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状…”。故双方签订的土地租赁协议，属于无效协议。因该协议无效，故张玉霞要求解除双方签订的土地租赁协议、要求康家村村委会支付违约金的请求，不予支持；因该协议双方已经实际履行了三年多，用于公益的用途，康家村村委会应参照原每亩每年1500元的价格支付张玉霞2015年9月17日至2016年2月1日张玉霞起诉之日期间的土地占用费563元。综上所述，双方签订的土地租赁协议无效，康家村村委会应限期拆除在非法占用张玉霞土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；康家村村委会应付给张玉霞实际占用张玉霞责任田1.5亩期间未付给张玉霞的土地占用费；对张玉霞的其他请求，不予支持。依据《中华人民共和合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张玉霞与被告西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会于2012年9月16日签订的土地租赁协议无效；二、被告西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会于本判决生效之日起30日拆除在非法占用原告张玉霞该租赁协议之1.5亩土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；三、被告西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告张玉霞2015年9月17日至2016年2月1日张玉霞起诉之日期间的土地占用费563元；四、驳回原告张玉霞的其他诉讼请求。案件受理费325元，张玉霞已预交，由西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会承担，西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会连同上述应付之款一并给付张玉霞。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。康家村村委会占用张玉霞责任田硬化修建村文化活动广场，并未办理农用地转用审批手续。违法占用农用地不仅影响农民的民生，也是国家政策严格禁止的行为，故原审法院认定张玉霞与康家村村委会所签土地租赁协议无效，符合法律规定。虽原审法院认定的法律关系与张玉霞主张的法律关系不一致，但张玉霞对原审判决结果表示认可，本院经审理认为，原审法院最终确认的法律关系无误，并未损害双方当事人的实体权利，故原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由西安市灞桥区灞桥街道康家村村民委员会负担。本判决为终审判决。审　判　长　　崔志刚代理审判员　　陈　帅代理审判员　　楚　涵二〇一年三月二十一日书　记　员　　刘书方搜索“”