（2016）津0116民初29002号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-01

案件名称

余超群与薛巧妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余超群,薛巧妹,天津百冠房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初29002号原告（反诉被告）：余超群，男，1992年7月9日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：谭笑（原告之妻），1990年9月11日出生，汉族，自由职业，住。委托诉讼代理人：潘玉华，天津中岳律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛巧妹，女，1968年6月25日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：翟成楠，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董翔，江苏大名大律师事务所律师。第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道1988号2-631号，组织机构代码32102878-1。法定代表人：卢聪，总经理。委托诉讼代理人：刘东，男，1990年4月17日出生，汉族，该公司职工，住天津市滨海新区。原告（反诉被告）余超群与被告（反诉原告）薛巧妹、第三人天津百冠房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，被告（反诉原告）提出反诉，两诉合并审理后依法由代理审判员赵志富适用简易程序分别于2016年12月10日、2017年5月12日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖居间合同；2、双倍返还定金100000元；3、判令被告赔偿中介费佣金9500元，差价100000元，以上合计109500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月11日，原、被告双方在中介方天津百冠房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将其名下位于天津市滨海新区塘沽晓镇家园xxx号房屋出售给原告，房款为920000元。合同签订后，原告如约履行，交付被告定金50000元。但被告却拒绝配合原告办理贷款以及过户手续，经中介方多次催促，其告知中介方不再出售本案诉争房屋，因被告的违约行为，导致原告购买与本案相似房屋需要多付10多万元，故为维护自身合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）辩称，本案系原告违约，其根本无权行使合同解除权。原告与被告签订合同后，被告严格按照合同约定履行，于2016年9月12日签订网签协议，根据该协议，原告应在签订协议后五日内将首付款261000元存入资金监管账户，但原告并未按照协议约定履行，即便按照第二款的约定，原告也应在2016年10月10日前将首付款付至资金监管账户，但原告根本未付款。故此，被告不仅未违约，原告反而应向被告支付18400元的佣金损失。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人同意原告的诉讼请求，第三人收取了原告交纳的18400元中介费用，没有收取被告的中介费，按照合同约定，因银行政策调整，原告的贷款没有审批下来，我们与被告协商签订了补充协议，撤销原合同重新去房管局打买卖协议，重新签订新的房屋买卖协议，在撤销协议后，被告表示不再出售房屋。反诉原告（被告）向本院提出诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被反诉人支付逾期付款违约金54280元；3、被反诉人赔偿反诉人佣金损失18400元；4、诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告在2016年9月11日签订《房屋买卖居间合同》之后，反诉原告严格依照合同约定履行义务，于2016年9月12日到房管部门签订了网签合同，根据该合同，反诉被告应于协议签订之日起5日内将首付款261000元存入资金托管账户，但反诉被告并未按照合同约定，即便按照居间合同第二条第2款约定，反诉被告也应该在2016年10月10日前将首付款付至资金托管账户，但反诉被告根本没有按约付款。按照居间合同第三条第5款的约定，被告未按照约定付款的，每逾期一日，应向反诉原告支付该房产成交价格的千分之一作为违约金，逾期三十日内，反诉原告有权视为反诉被告拒绝履行合同。按照居间合同第三条第9款的约定，违约方应赔偿守约方18400元的佣金损失。综上，请求法庭支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告（原告）辩称，同意解除房屋买卖居间合同，对第二项诉讼请求不同意，在合同履行过程中因反诉原告存在违约行为，反诉被告不存在任何过错，不同意承担违约金，反诉被告针对反诉原告主张双方签订合同第三条第5款的约定，反诉被告已于2016年10月21日通过中介方明确告知反诉原告，但反诉原告不同意反诉被告一次性购买诉争房屋，反诉被告不存在任何违约行为，对第三项诉讼请求也不同意支持，该损失没有实际发生，且反诉原告也不是有权利的主体，对反诉原告的事实及理由也不予认可，坚持我方在本诉中的意见。第三人述称，坚持本诉中的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的《房屋买卖居间合同》、收条、中介费票据、房屋所有权证书、天津市房产买卖协议、鉴定费票据等证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提供的补充协议，拟证明双方对重新办理打印协议、重新作出约定的情况，被告（反诉原告）对此不予认可，因该证据上没有被告（反诉原告）的签字确认，原告（反诉被告）仅凭此证据难以证明其主张，需结合其他证据一并认定；2、原告（反诉被告）提供的录音证据，拟证明原告（反诉被告）打算一次性付款，但被告（反诉原告）不同意，对此被告（反诉原告）不予认可，因该证据并非本案原、被告之间进行，且被告（反诉原告）不予认可，故本院对该证据难以采信；3、原告（反诉被告）提供的短信截图、通话清单，拟证明被告（反诉原告）未按照约定办理网签，被告（反诉原告）不予认可，上述证据难以单独证明原告（反诉被告）的证明目的，需结合其他证据一并认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滨海新区塘沽小镇家园16-2606号房屋登记在被告（反诉原告）薛巧妹名下。原、被告于2016年9月11日签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）名下的滨海新区塘沽晓镇家园xxx号房屋，价款920000元，定金50000元，剩余购房款870000元以按揭贷款方式支付。约定中介费双方各支付9200元。合同第三条第5项约定“买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价格的千分之一作为违约金，逾期三十日卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行出售。”第三条第6项约定“如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付的定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖于任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失的，卖方还应负责赔偿。如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。”第三条第7项约定“买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付税费。因任何一方材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理或经纪方无法代为办理产权转让等与履行合同有关的手续，则该过错方应承担相应责任。”合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付定金50000元，并向第三人支付信息费2000元、评估费4000元、咨询费3500元。后双方于2016年9月12日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》一份，对诉争房屋的买卖事宜进行了约定，后因贷款问题，双方撤销了在房管部门签订的《天津市房产买卖协议》，据第三人陈述，双方打算重新签订房产买卖协议，在继续履行过程中，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）存在违约行为，不同意继续出售房屋，双方经协商，未果。本院认为，合同应当信守。原、被告签订《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）存在违约行为，主张解除合同，对此本院认为，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未于合同签订后五日内交纳首付款，构成违约，但天津市房产买卖协议中的合同条款系房管部门提供的格式条款，双方并未对此进行协商，且根据第三人陈述，一般惯例即根据贷款银行的要求再行缴纳首付款，双方对此明知，且延迟缴纳首付款亦未实际侵害被告（反诉原告）的合法权益，故被告（反诉原告）以此主张原告（反诉被告）违约并进而不再履行合同不妥；对于《房屋买卖居间合同》中支付首付款的约定，亦因须等待银行贷款的审批情况而确定，被告（反诉原告）以此为由解约不妥；对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应补充全款的问题，因原告（反诉被告）并非贷款不能正常办理，而是在重新签订网签协议的过程中，被告（反诉原告）不再同意继续出售房屋，导致无法办理贷款，故对被告（反诉原告）该抗辩意见，本院不予采纳。在认定违约责任的基础上，对于原告（反诉被告）要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，因被告（反诉原告）同意，本院照准。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）双倍返还定金100000元，符合合同第三条第6项之约定，本院予以支持。对于原告（反诉被告）要求中介佣金9500元，因定金罚则中已包含赔偿损失部分，原告（反诉被告）未能证明其损失超过定金罚则部分，故本院对原告（反诉被告）要求中介费的损失不予支持。对于原告（反诉被告）要求房屋差价100000元，根据双方均认可的评估报告，诉争房屋在2016年10月24日的市场价值为111.5万元，单价为人民币9982元每平米，本院根据双方的过错程度，认为原告主张100000元尚属合理，本院对此予以支持。对于被告要求赔偿的逾期付款违约金，因其适用前提是贷款不能确定办理二十日后仍未支付全款的情况，其主张与合同约定不符，本院难以支持，对于其主张的中介费损失，因被告（反诉原告）并未支付中介费，不存在中介费损失问题，故本院对其该主张亦不予支持。综上，综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）余超群、被告（反诉原告）薛巧妹于2016年9月11日签订的针对滨海新区塘沽晓镇家园xxx号房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）薛巧妹于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）余超群定金100000元、赔偿差价款100000元，共计200000元；三、驳回原、被告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2219元，反诉案件受理费808.5元，鉴定费5288元，由被告（反诉原告）承担（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　赵志富二〇一七年五月二十二日书　记　员　　乔蕴琪 关注微信公众号“”