（2017）吉01民终1955号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-27
案件名称
吉林澳星海房地产有限公司诉秦闻房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林澳星海房地产有限公司,秦闻
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1955号上诉人（原审被告）：吉林澳星海房地产有限公司，住所地长春市宽城区人民大街280号长春科技城4D楼15-37号。法定代表人：张辉，经理。委托诉讼代理人：刘维超，男，汉族，1958年4月30日生，住长春市宽城区。被上诉人（原审原告）：秦闻，男，1966年3月28日出生，汉族，经常居住地长春市绿园区。委托诉讼代理人：姜秋泉，吉林行远律师事务所律师。上诉人吉林澳星海房地产有限公司（以下简称澳星海公司）因与被上诉人秦闻房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第02569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。澳星海公司上诉请求：撤销一审判决；一、二审案件受理费由秦闻负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。债权债务的转让必须是三方同时达成一致意见，共同签订一个协议，三方明确权利、义务关系。所谓的补充协议不是澳星海公司与秦闻签订的，在审理过程中没有证据证明该协议是澳星海公司与秦闻签订，在合同形式上就不符合常理，没有经办人的签字，从内容上看，没有明确权利、义务关系。澳星海公司在对外签订合同时必须有经办人签字，公章不是澳星海公司的。因此，澳星海公司与秦闻之间没有任何法律关系。2.原审程序违法。本案应当将长春西环路市场经营有限公司列为当事人，查清签订协议的事实、双方是否履行了协议。一审法院将秦闻与长春西环路市场经营有限公司签订的《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》自然一并解除，当事人没有参加诉讼法院就将协议认定解除是违法的。三方没有达成一致意见，原合同是不能解除的，况且秦闻与澳星海公司没有签订任何协议。秦闻只是出具了收据两张，不能认定秦闻交纳了全部购房款。澳星海公司认为秦闻与长春西环路市场经营有限公司恶意串通，损害澳星海公司利益。秦闻辩称：澳星海公司上诉理由不成立。1.澳星海公司称一审法院漏列主体，应将长春西环路市场经营有限公司列为第三人，根据合同法司法解释（一）第二十九条规定，本案无需将长春西环路市场经营有限公司列为第三人；2.补充协议名为补充协议，实质为三方协议，且权利义务关系明确；3.项目转让协议中澳星海公司加盖的是公章，补充协议中使用的是合同章，合同章与公章法律效力一样，是否有经办人签字不影响合同效力，且法律没有规定签订合同需有经办人和法定代表人的签字；4.补充协议中能体现秦闻购买的房屋由澳星海公司承接，秦闻用行为表示对长春西环路市场经营有限公司的项目转让并没有异议。综上，秦闻要求驳回上诉，维持原判。秦闻向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《补充协议书》；2.被告立即返还原告购房款1，000，000元及2006年8月19日始的利息（按中国人民银行同期贷款利息计算）。一审法院认定事实：1.2006年《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》原件一份，证明原告于2006年预购了长春西环路市场经营有限公司开发建设的市场商业房屋，交付了1，000，000.00元，用于购买营业用房；2.2006年8月17日、2006年8月18日收据2张，一张600，000.00元，一张400，000.00元；证明原告交付了全额购房款；3.2007年1月22日被告与长春西环路市场经营有限公司签署项目转让协议一份，证明长春西环路市场经营有限公司开发的该项目全部让与被告；4.2007年2月13日被告与原告签订了补充协议一份，内容是，由被告开发建设该项目，原告与生产资料市场签订的协议继续有效，由被告履行；5.长春市工商行政管理局出具的被告公司自2005年至2012年工商档案中，被告公司涉及的公司公章样式及防伪数字编号，其中2005年4月20日股东董事会决议中印章的后三位防伪数字为579,2006年5月11日变更登记中印章同上，2004年10月28日被告公司成立时的公司章程印章同上，2006年5月19日银行询证函中使用的印章同上，2004年12年7日银行询证函印章同上，2006年5月22日董事会决议印章同上，2006年5月9日董事会决议印章同上，2007年5月11日董事会决议印章同上，2007年5月28日年检报告书决议印章同上，2006年8月3日变更登记中印章同上，2004年12月7日银行询证函印章同上，2008年6月17日被告公司章程使用的印章防伪数字后三位893，2008年7月1日年检报告书使用印章同上，2010年5月6日年检营业执照副本使用的印章同上，2012年5月3日年检报告书使用的印章防伪数字后三位638，2011年3月4日董事会决议印章防伪数字后三位577，2008年9月5日工商变更登记申请书同时使用了尾号为579和893两枚公章，以上证据证明被告在答辩中称公司只有一枚公章，转让协议不是其公司签署的抗辩意见不能成立，尤其是尾号为579的印章与转让协议中的吻合，证明该转让协议真实有效成立；6.长春市绿园区西新镇财政所2006年12月19日土地出让金专用票据，证明被告公司于上述时间财政所为其开具了52，364，640.00元票据，土地面积109093平方米；7.2007年1月24日银行进账单（存款单位吉林澳星海房地产有限公司），被告公司于上述时间在农业银行长春市曙光支行缴纳了10，472，928.00元土地出让金存款，证明被告公司缴纳了转让协议中部分土地出让金，被告公司称没有该项目的抗辩理由不能成立；8.补充协议中，当时市场公司负责人苏学志出具的证明一份，证明原告确实交了1，000，000.00元购房款，被告公司将该义务承接。被告对原告提供的上述证据质证认为，其单位从未签订过该转让协议，转让协议书上的公章与我单位公章不一致，《补充协议》中所加盖的合同专用章非其单位的公章，其他证据均与其单位无关，但未提供任何证据予以证明。对原告提供的证据和事实，一审法院认定如下：对上述证据，虽被告否认与其有关，但未提供证据予以反驳，一审法院予以确认。一审法院认为：本案事实清楚，责任明确。原告与案外人长春西环路市场经营有限公司签订《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》后，又将该合同的全部权利义务转让被告，并由被告与原告签订《补充协议书》，该协议虽名为“补充协议”，但实际为原、被告及案外人长春西环路市场经营有限公司签订的独立的合同转让协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议有效。虽双方未约定被告交付所购房屋的具体时间，但被告至今未能交付房屋，至原告不能实现合同的目的，现原告请求解除双方的《补充协议书》并返还购房款及利息的主张应予支持。因长春西环路市场经营有限公司将其与原告签订的合同全部权利义务转移被告，被告继受了长春西环路市场经营有限公司的权利与义务，故解除原、被告签订《补充协议》后，原告与案外人长春西环路市场经营有限公司签订《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》自然一并解除。同时，由于被告长期占有原告资金，给原告造成一定的经济损失，对于原告请求被告给付占用期间的银行利息应予支持，但原告主张自2006年8月19日始计算不当,应自被告继受权利义务次日即2007年2月14日始计算为宜。虽被告主张从未与案外人长春西环路市场经营有限公司签订《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》，也未取得该区域的土地使用权，《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》所加盖的公章，并非其单位使用的公章，且主张其单位自2007年直今一直在使用一枚公章。但原告自长春市工商局调取的被告工商档案证明，被告自2005年直今（包括本案被告填写的法定代表人身份证明及授权委托书加盖的公章），共使用编号不同的5枚公章，否定了被告的主张，结合被告2007年1月24日交款的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，应当认定被告受让长春西环路市场经营有限公司开发建设的市场商业房屋的事实。被告认为《补充协议》中所加盖的合同专用章非其单位的公章，混淆了“合同专用章”与“公章”的概念，对此，一审法院不予采信。综上所述，为维护公民、法人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦闻与被告吉林澳星海房地产有限公司2007年2月13日签订的《补充协议书》;二、被告吉林澳星海房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告秦闻购房款人民币1，000，000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年2月14日始至给付时止）；三、驳回原告秦闻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，800元，财产保全费5，000元，由被告吉林澳星海房地产有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另：一、《长春西环路生产资料市场项目转让协议》第二条项目转让内容第5项约定：长春西环路市场经营有限公司所收的预定、预购门市房、定金、房款及合同（附明细表）。第三条第6项约定：“乙方（澳星海公司）继续执行甲方（长春西环路市场经营有限公司）与业户签订的预定、预购市场门市房协议，甲方将预定、预购定金，房款价格按市场规定的八种价格，经确定后归乙方所有，乙方要认真履行协议，交接办理清楚。”该转让协议甲方处长春西环路市场经营有限公司庞志军签字，加盖单位公章；乙方处澳星海公司张玉生签字，加盖单位公章。澳星海公司二审认可《长春西环路生产资料市场项目转让协议》是澳星海公司与长春西环路市场经营有限公司签订的，公章是澳星海公司加盖的。二、2006年长春西环路市场经营有限公司（甲方）与秦闻（乙方）签订的《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》约定：（一）乙方预购市场位于2栋小吃城营业用房，面积434.12平方米，每平方米价格3336.54元，合计1448459元；（二）在甲方规定的时间内乙方自愿交付购房款，预购房款总计1448459元。首付全部预购房款总额的50%，实际交付1000000元，余款进户交齐或银行按揭方式付款。（三）乙方根据需要修改预购的营业用房，需向甲方提出修改方案，乙方从事餐营业、副食品业经营，必须经甲方同意，否则甲方有权收回营业用房，返预购房款总额的70%……。三、秦闻提交2007年2月13日的《补充协议书》内容为：“兹有秦闻在长春西环路生产资料市场购买门市房一套，价格为每平方米3336.54元，总房款为人民币1448459元，已经交预购款1000000元。现原单位已经更换，由新单位吉林澳星海房地产有限公司接收，经双方商议同意原购房合同有效，如有异议，请尽快与西环路生产资料经营有限公司联系，解决退款。如无异议原合同继续有效，并签订补充协议，以前发生的一切经济纠纷由原单位西环路生产资料经营有限公司解决，以后发生的事由新单位吉林澳星海房地产有限公司解决。原协议房屋位置根据规划为准。”案外人苏学志在市场管理负责人处签字，秦闻在购房人处签字，“吉林澳星海房地产”处加盖吉林澳星海房地产有限公司合同专用章。四、苏学志于2016年12月7日出具《证明材料》一份，内容为：“长春西环市场经营有限公司将自己筹备开发建设的市场项目，在2007年年初整体转让给了吉林澳星海房地产有限公司，并签订了转让协议。由于在转让前，市场经营公司收取了包括秦闻在内的商户房屋预付款，所以在转让后征求各商户意见，如各商户不再购买房屋了，协商退款；如在市场建成后继续购买房屋的，由澳星海公司负责安排解决。秦闻当初交纳了100万元门市房预付款，本人同意澳星海公司将市场开发建成后，继续履行协议，因此在2007年2月13日三方签订了《补充协议书》。我当时是西环路市场公司一方负责人，因此也在补充协议书上签字。该补充协议是各方的真实意思表示，具有法律效力”。五、作为转让方长春西环路市场经营有限公司法定代表人在项目转让协议书上签字的庞某某出庭作证，证明长春西环路市场经营有限公司在项目转让时将已经预售的商品房都交给澳星海公司，把所有权利义务都转让给澳星海公司了，转让协议中所附的明细表也都给澳星海公司了，长春西环路市场经营有限公司预售的时候确实有一个房子卖给秦闻了，秦闻将购房款交给了长春西环路市场经营有限公司，后转给了澳星海公司，项目已经转让了，与长春西环路市场经营有限公司不再有关了。澳星海公司质证意见为：无法核实证人是长春西环路市场经营有限公司的法定代表人，对其身份不予认可，也没有证据证明当时把秦闻的房款一并转让给了澳星海公司。秦闻对证人证言无异议。本院认为：1.关于《补充协议书》是否成立的问题。根据《长春西环路生产资料市场项目转让协议》第三条第6项约定，澳星海公司在接收长春西环路生产资料市场筹建项目及长春西环路市场经营有限公司全部股份后，澳星海公司继续执行长春西环路市场经营有限公司与业户签订的预定、预购市场门市房协议，又根据秦闻与长春西环路市场经营有限公司于2006年签订的《预购长春西环路生产资料市场营业用房协议书》，可以认定，2007年2月13日的补充协议书是基于上述两份协议书所形成，目的是解决长春西环路市场经营有限公司与秦闻签订预购市场门市房协议的后续处理。澳星海公司虽然否认该补充协议书上加盖的“吉林澳星海房地产有限公司合同专用章”的真实性，但苏志学在作为补充协议的签字人之一出具书面材料证明了该份协议的真实性，结合证人庞某某出庭的证人证言，本院对补充协议的真实性予以确认。庞志军系项目转让协议的签字人，苏志学是补充协议的签字人，二人对项目转让及秦闻所预购的案涉房屋的处理均系知情人，证人证言应予采信，且结合项目转让协议关于澳星海公司在接收长春西环路生产资料市场筹建项目及长春西环路市场经营有限公司全部股份的同时澳星海公司继续执行长春西环路市场经营有限公司与业户签订的预定、预购市场门市房协议的约定，澳星海公司、长春西环路市场经营有限公司、秦闻所签订补充协议亦是符合项目转让协议的约定的，故澳星海公司否认其签订了补充协议书没有事实依据，本院不予支持。澳星海公司对庞志军的身份持有异议，但未能举证证明，本院对其主张不予采信。2.《补充协议书》的性质问题。根据订立合同是否有事先约定的关系来划分，合同有预约和本约之分。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约，明确相关事宜，而预先达成的书面协议，以对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。本约合同是为了履行预约合同而订立或直接具有完备确定内容的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的13项主要内容；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，秦闻虽然交付了部分购房款，但从协议书的内容来看，该协议仅对房屋坐落、价款及首付款进行约定，而未对剩余购房款的付款时间、房屋交付使用日期、产权人等作出明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故该协议系双方当事人就将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，预购营业用房协议书性质上是商品房买卖预约合同。而补充协议书是在预购营业用房协议书基础上形成，仅是对履行主体进行了变更，其他内容均与预购营业用房协议书一致，故《补充协议书》的性质亦为商品房买卖预约合同。3.《补充协议书》应否解除的问题。澳星海公司否认其与长春西环路市场经营有限公司及秦闻签订了补充协议书，即澳星海公司以此作出了拒绝与秦闻订立本约合同的意思表示，秦闻又诉请要求解除预约合同，故双方已无法达成本约合同，基于此，本院对秦闻要求解除补充协议书的请求予以支持。又因为补充协议书解除的责任在澳星海公司，故一审法院对秦闻主张的利息予以保护并无不当，本院予以维持。4.关于原审程序是否违法，本案是否应当将长春西环路市场经营有限公司列为当事人的问题。补充协议书虽然是由包括长春西环路市场经营有限公司在内的三方当事人所签订，但该补充协议书主要约定的是秦闻与澳星海公司之间的权利义务，与长春西环路市场经营有限公司无关，且长春西环路市场经营有限公司庞志军出庭作证认为此事在项目转让协议签订后已经与长春西环路市场经营有限公司无关了，也即对该补充协议的解除无异议，故澳星海公司要求追加长春西环路市场经营有限公司为本案当事人于法无据，本院不予支持。至于澳星海公司主张秦闻与长春西环路市场经营有限公司之间存在恶意串通的问题，因没有证据证明，本院不予采信。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为13800元，由吉林澳星海房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 李东鹤二〇一七年五月二十二日书 记 员 米志娜 百度搜索“”