（2016）湘0111民初225号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2018-02-23

案件名称

湖南嘉福房地产开发有限公司与黄冬梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南嘉福房地产开发有限公司,黄冬梅,中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初225号原告：湖南嘉福房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园售楼部。法定代表人：许金炉，董事长。委托诉讼代理人刘小林，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。被告：黄冬梅，女，1983年12月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。第三人：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，住所地湖南省长沙市芙蓉中路二段109号。负责人：王闯，行长。委托诉讼代理人:厉平春，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。原告湖南嘉福房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告黄冬梅（以下简称被告）、第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，因第三人在此之前已向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，就涉案房屋主张优先受偿权，本院裁定本案中止诉讼，在长沙市芙蓉区人民法院就第三人提起诉讼作出的（2015）芙民初字第4588号民事判决书生效后，本院恢复本案诉讼，并于2017年5月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘小林，第三人委托诉讼代理人厉平春到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、解除原告与被告于2014年9月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告为被告代偿的按揭贷款利息、罚息45295.48元（截止2016年7月22日）；3、被告向原告支付违约金6537.67元（截止2016年7月22日）；4、被告及第三人在判决书生效之日起十天内协助原告办理撤销房屋的预告登记及预抵押登记相关手续；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年9月5日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告所有的位于嘉福好家园项目中第9栋1单元1202号房屋，总金额922991元，首付款282991元、余款640000元通过按揭贷款支付。被告在办理按揭贷款手续后，未按约定向第三人偿还贷款，导致原告承担连带责任和赔偿责任。原告认为，由于被告未按约定向第三人履行还款义务，导致原告承担了担保责任，使原告无法实现与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》目的，根据合同约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，并有权向被告追偿代偿款项，且被告应按照原告代偿金额的10%向原告支付违约金；商品房买卖合同解除后，被告及第三人均有义务协助原告办理撤销房屋的预告登记等相关手续。被告未作答辩。第三人述称，第三人的信贷合同权利，经长沙市芙蓉区人民法院依法判决，故原告在合同解除后应将购房款项直接用于偿还本案被告所欠第三人的贷款本息；第三人的贷款权利实现后，将依法协助原告办理撤销预抵押的相关手续。原告及第三人依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利，对原告及第三人提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，原、被告签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201403111202，含补充协议），合同约定：被告购买原告开发的位于湖南省××××号嘉福好美家园（嘉福长安郡）项目第9栋1单元1202号房屋，建筑面积138.9平方米，总价款922991元；于合同签订当日支付首付款282991元，剩余购房款640000元采用银行按揭方式支付，原告应当在2016年3月5日前交付房屋；本合同未尽事宜，双方在不违背法律法规、不与本合同内容相冲突的前提下另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。上述合同的附件四，即补充协议约定：因被告不履行银行贷款的还款义务，导致原告承担连带保证责任、赔偿责任或其他责任，被告应于30日内偿还原告向银行代为清偿的贷款本金、利息（包括但不限于复利、罚息、违约金、赔偿金及银行为实现债权而发生的一切费用），并按原告代为偿还金额的10%向原告支付违约金；如被告未在30日内履行上述约定义务，则自第31天起，被告除应继续履行上述全部义务外，原告有权解除本合同，并将该房屋另行出售；合同解除后，原告有权从被告已支付的房款中直接扣除被告应支付给原告的全部损失和违约金，剩余款项无息退还被告。2014年9月22日，被告作为借款人与第三人作为贷款人、原告作为保证人签订一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告向第三人申请个人住房贷款金额640000元，贷款期限为20年（240个月），还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利息水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，同时本合同由原告作为保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；如果借款人在正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。上述合同签订后，被告未按约定向原告支付首付款，涉案房屋至今也未实际交付；第三人向被告发放了640000元贷款，并按合同约定将该款付至原告账户。2014年11月3日，涉案房屋办理了抵押预告登记，抵押权人登记为第三人。因被告未按约定向第三人偿还贷款本息，第三人在本案原告起诉前向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求判令：立即解除三方签订的《个人一手住房贷款合同》，被告立即偿还未到期借款本金及相应利息、律师费，第三人对涉案房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权，原告在上述借款本息及实现债权费用范围内承担连带保证责任。2016年8月9日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2015）芙民初字第4588号民事判决书，认定涉案的抵押预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，第三人基于抵押权预告登记主张享有优先受偿权于法无据，并判决：一、解除《个人一手住房贷款合同》；二、被告向第三人偿还提前到期的贷款本金630209.68元、逾期借款本金2491.71元、利息7590.23元、罚息30.09元（截止2015年7月24日）；三、被告向第三人支付实现债权产生的律师费用25612元；四、原告对上述二、三项判决所确定债务承担连带清偿责任；五、驳回第三人的其他诉讼请求。截止本案判决前，原、被告尚未履行上述生效判决确定的义务。另查明，截止2017年5月18日，第三人已实际收取贷款本金27379.91元、利息73185.13元、罚息325.6元，被告尚欠本金612620.09元、利息27555.01元、罚息1437.09元。在第三人实际收取的贷款本息中，原告代被告偿还的金额为：本金20081.3元，利息及罚息为45295.48元，代偿总金额65376.78元。2016年1月14日，原告诉至本院，请求判如所请。在本案诉讼中，第三人未提出独立的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201403111202，含补充协议）系合同当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。因被告未按约向第三人偿还按揭贷款本息，导致原告承担担保责任，且被告未按合同约定及时返还原告代偿款项，原告要求解除涉案商品房买卖合同，符合法律规定和合同约定，本院确认涉案商品房买卖合同于本案起诉状副本送达之日即2016年3月9日解除。涉案商品房买卖合同因被告违约而被解除，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，相应的预告登记失效，被告作为原预告登记的权利人应协助原告办理注销登记手续。原告因履行保证责任而代被告向第三人偿还本息共计65376.78元，现原告向被告追偿其代偿的利息（含罚息）45295.48元，符合合同约定与法律规定，本院予以支持；同时，原告主张被告应按实际代偿金额的10%支付违约金计6537.67元，符合合同约定，本院亦予支持。涉案贷款合同已由长沙市芙蓉区人民法院作出的（2015）芙民初字第4588号民事判决书确定解除，且该生效判决驳回了第三人就涉案房屋主张的优先受偿权，故第三人有义务协助原告办理解除抵押预告登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南嘉福房地产开发有限公司与被告黄冬梅签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：201403111202，含补充协议)于2016年3月9日解除；二、被告黄冬梅、第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行于本判决生效之日起10日内协助原告湖南嘉福房地产开发有限公司办理位于湖南省长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园（嘉福长安郡）项目第9栋1单元1202号房屋预告登记及预告抵押登记的注销手续；三、被告黄冬梅于本判决生效之日起10日内支付原告湖南嘉福房地产开发有限公司代偿款项45295.48元；四、被告黄冬梅于本判决生效之日起10日内支付原告湖南嘉福房地产开发有限公司违约金6537.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1096元，由被告黄冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　张建国人民陪审员　　曹群湘人民陪审员　　朱利人二〇一七年五月二十二日书　记　员　　唐梦苑附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：