（2017）冀0322民初766号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-16
案件名称
秦皇岛金泽物业服务有限公司与高伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昌黎县人民法院
所属地区
昌黎县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦皇岛金泽物业服务有限公司,高伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0322民初766号原告：秦皇岛金泽物业服务有限公司，住所地昌黎县昌黎镇二街金泽茗园，统一社会信用代码91130322799576050F。法定代表人：王春雷，该公司经理。委托诉讼代理人：白晓卫，该公司员工。委托诉讼代理人：李秀江，河北律捷律师事务所律师。被告：高伟，男，1983年3月29日生，满族，农民，住昌黎县。委托诉讼代理人：杨旭，系高伟妻子，住昌黎县。原告秦皇岛金泽物业服务有限公司（以下简称金泽物业公司）与被告高伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金泽物业公司委托诉讼代理人李秀江、被告高伟委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2015年12月至2016年12月一年的物业服务费537元，卫生处理费36元，计573元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与秦皇岛大众房地产开发有限公司于2012年12月5日签订了前期物业服务合同，由原告为碣海名城项目提供前期物业服务。依据县物价局批复，该小区物业服务标准为多层0.55元/建筑平方米.月，高层为0.85元/平方米.月，长期空置房按该规定标准的90%收取。被告是该小区1-3-501室业主，房屋建筑面积为81.33平方米，应交纳2015年12月至2016年12月物业服务费及卫生处理费573元，期间原告曾多次催缴，但被告拒绝交纳，故诉至法院。被告高伟辩称，一、原告主体不适格，作为碣海名城的业主，从未与原告签订过物业委托管理合同。1、原告与建设单位虽然签订有《前期物业管理协议》，但那只是一个临时管理规约，原告并没有与业主签订任何有效的合同。由于前期物业存在很多问题，因此，作为业主，被告有权不认可该物业公司。原告应向被告出示相关证据证明其对“碣海名城”小区进行物业管理具有合法性，并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。2、小区内存在两个物业同时管理的局面，物业管理混乱。二、假如原告具有物业管理合法性。1、原告不履行安全保卫义务。(1)2015年12月，被告电动自行车在楼道内丢失，被告发现后及时向该物业公司报告，但该物业公司未做出任何应急措施，被告报警后，物业公司更是不予配合，小区内监控设备形同虚设，并没有开启，造成被告财产损失。(2)原告曾分两次要求业主缴纳门禁卡费用共计100元，但小区入口并未真正投入使用门禁卡系统，门禁卡形同虚设。现有已购门禁卡为证。2、原告不履行国家规定的保修、验收义务。被告住宅未过保修期，屋顶漏水，物业公司有义务与建设单位协调，做好保修工作，但该物业公司毫无作为，直至今日，被告住宅屋顶仍然渗漏。（见照片12)3、原告私搭、乱建，损害业主共同利益。(1)原告在原本属业主共有的规划绿化草坪中私自搭建车棚，并收取每年300元停车费用，属违法行为。（见照片10)(2)原告在业主共有的规划绿化中私建停车位，并收取违法停车费每年1600元，属违法行为。（见照片2、见照片3、见照片11)(3)原告为收取违法停车费用，私搭乱建，将小区内数百个汽车轮胎固定在路面上堵住道路，造成多个业主车辆受损，并在小区门口设置路障，找一些黑社会在小区门口强行收取停车费物业费，导致业主与物业公司矛盾激化，业主多次拨打110报警。4、原告不履行维护公用设施的义务。(1)被告所在单元楼防盗门出现故障后，被告告知原告，但原告至今未维修，致使防盗门形同虚设。(2)被告所在单元楼道墙壁已破烂不堪，小广告、乱涂乱画更是比比皆是，但原告从未进行过维修与维护。（见照片4、照片5)(3)小区内本需维修的楼宇门护栏拆下后堆放于小区内，至今无人管理。（见照片7)(4)小区绿化草坪内百余米深井没有任何防护措施，井口暴露在外；带电的配电箱破烂不堪，随时有漏电的危险，业主曾多次向原告反映此问题，但原告无任何解决措施。（见照片8、照片9)5、原告不维护消防设施，甚至破坏消防设备，造成消防通道堵塞，小区东门属消防通道却一直未开通，在消防通道上固定路障和数百个汽车轮胎，致使小区顶楼太阳能着火时消防车堵在小区西门外不能进入，使消防车不能及时到达着火的就近点，火未能及时扑灭，导致多个太阳能连续着火，造成业主严重的经济损失。（见照片1、照片6)三、综述目前绝大多数的所谓欠费业主，都并不是不想交物业的老赖，只是不甘心如此不明不白的按高标准交费给前期物业公司。原告服务质量不到位，没有资格向业主索要相应服务报酬。故请人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告高伟系碣海名城小区1-3-501室业主。2012年12月5日，原告金泽物业公司与该小区开发商秦皇岛大众房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告为该小区提供物业服务；前期物业服务期限为4年，自2012年12月28日至2016年12月27日；物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护、管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；公共绿地、花木等的养护和管理；房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；社区秩序维护等等。2012年12月19日，昌黎县物价局下达昌价字（2012）27号《关于碣海名城小区物业服务收费标准的批复》，确定该小区物业服务费标准为多层0.55元/建筑平方米.月，高层0.85元/建筑平方米.月；金泽物业应严格按照《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》三星级服务等级标准执行。被告高伟未缴纳2016年的物业服务费及卫生处理费。另查明，原告现已撤出碣海名城小区，在原告管理该小区物业期间确实存在垃圾未清理，绿化草坪内深井无防护措施、小区道路旁装订轮胎、收费账目不公开等情形。以上事实，有昌黎县物价局批复、前期物业服务合同、照片、碣海名城小区业主致县领导的信、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告金泽物业公司与被告所在的碣海名城小区开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为小区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。但原告作为该小区的物业管理服务者，应根据合同的约定履行自己的职责，因该小区确实存在被告所反映的问题，故本院酌情扣减30%的物业服务费。综上，被告应给付原告物业服务费376元（537元×70%）。对于原告主张被告给付卫生处理费36元，因原告当庭陈述该费用系城管局委托其收取的，所以对此原告不具有诉讼主体资格，本院对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告高伟于本判决生效之日起十日内支付原告秦皇岛金泽物业服务有限公司2016年的物业管理服务费376元。二、驳回原告秦皇岛金泽物业服务有限公司要求被告高伟给付卫生处理费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告高伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员 郑学英二〇一七年五月二十二日代理书记员 高 颖 百度搜索“”