（2017）赣08民终534号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-09-25
案件名称
熊志鹏、周炳照房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊志鹏,周炳照,王香球
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终534号上诉人（原审被告）：熊志鹏，男，1969年9月12日生，汉族，住江西省安福县（华泰学校旁）。上诉人（原审被告）：周炳照，男，1973年9月7日生，汉族，住江西省安福县。上列二上诉人委托诉讼代理人：陈亲亮，江西安平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王香球，女，1972年7月24日生，汉族，住江西省安福县。委托诉讼代理人：刘强玉，江西安平律师事务所律师。上诉人熊志鹏、周炳照因与被上诉人王香球房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院(2016)赣0829民初1349号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人熊志鹏、周炳照上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判为退还被上诉人王香球购房款300000元及相应利息(利息按同期银行基础利率计算)；2、判令被上诉人负担上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在两年内未办证给被上诉人存在违约事实不清；上诉人不存在办证违约行为，不应当承担合同上约定的违约责任。1、被上诉人王香球在与上诉人签署购房合同之前，知道所购房屋为拆迁国有安置地，在合同上也明确列明了上诉人将安置地上所建房屋卖给王香球，因此，被上诉人对购房办证风险有充分的认识及准备。2、上诉人及时全面履行了合同约定的办证义务,最终没有在两年内过户给被上诉人，不是上诉人消极怠工履行，而是政府政策不允许办证，上诉人多次在房管交易部门协商奔走，由于县政府通知房管部门不准给安置地上所建房屋办理过户，所以无法办理，并且县政府通知房管部门不准过户，是在上诉人与被上诉人签合同后的态度，上诉人无法克服，属不可抗力。因为无法办理过户是政策不可抗力造成的，上诉人主观上无违约故意，客观上也无其他违约行为。一审法院认定上诉人存在违约并承担违约责任是错误的、不公正的。不可抗力是构成上诉人承担违约责任的免责理由。综上，上诉人在履行与被上诉人王香球购房合同办证义务行为中，不存在过错，不存在欺诈等其他恶意行为，上诉人真心想履行合同，但由于政策因素（不可抗力）暂时无法过户，根据合同法第117条、118条之规定，不应当承担违约责任。请求二审法院依法改判，以维护上诉人合法权益。被上诉人王香球辩称：上诉人认为没办理过户是由于政府政策不允许，这个主张是缺乏事实根据的，也没有任何证据证明是因为政府的因素导致不能办理过户。故上诉人构成违约，应该支付违约金，请求二审法院维持一审判决。被上诉人熊志鹏、周炳照向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2013年8月23日签订的《购房合同》；2、判令被告熊志鹏、周炳照退还购房款300000元，且支付利息210000元（按照月利率2分计算至2016年7月29日止，以后的利息按月利率2分计算到本金偿还之日止）；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月23日，原告与被告熊志鹏、周炳照签订一份《购房合同》，约定：甲方（被告）将购买曾友生国有安置地上所建房二层（除车库层外）与1号柴草间出售给乙方（原告），房屋所在地为：位于安福县××都镇××河村房屋，购房款392000元，铝合金4000元。付款方式为：合同签订时乙方支付200000元，120天内再支付100000元，余款96000元在甲方办理好房产证后三天内一次性付清。房产证办理：甲方负责为乙方办理好房产证，办证税费由乙方承担。甲方应在合同签定时两年内办好房产证给乙方。如柴草间与车库乙方需土地证过户，按400元/㎡收取乙方过户费用。违约责任：乙方如未按本合同规定的时期付款，甲方有权追索违约金利息日2‰，如逾期60天以上，仍未付所欠款款项和利息，甲方有权单方终止合同，将所售房屋出售给他人。如两年内未办理好房产证，则甲方退回乙方所交购房款，利息按照2分利息结算。合同签订后，原告分别于合同签定时支付了150000元，2013年8月29日支付了50000元，2013年12月23日支付了100000元。2013年12月底，被告所建的房屋完工，层数6层。2013年12月19日，以曾友生的名字办理了国有土地登记证，2014年3月20日仍以曾友生的名义办理房屋产权总证。后因为其他因素，原告的房屋产权证无法办理，原告遂诉至法院。一审法院认为：原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表达，且未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。现被告熊志鹏、周炳照未能在规定时间内为原告办理房产证，合同无法继续履行，原告要求解除《购房合同》并退还已支付的购房款300000元，被告也表示同意，故对原告要求解除合同以及退回购房款300000元的诉讼请求予以支持。关于被告是否应承担违约责任的问题，被告辩解合同第八条约定的两年内办证，是指被告在两年内办理房屋总证，而不是指给原告办证，故不存在违约。对于合同第八条约定两年内办理好房产证是办总证还是给原告办理房产证，可结合合同第四条的约定来确定条款的真实含义，合同第四条约定：甲方（被告）负责为乙方（原告）办理好房产证，办证税费由乙方（原告）承担。本条约定了被告方应履行的义务。甲方（被告）应在合同签订时两年内办好房产证给乙方（原告），而合同第八条是针对被告的违约责任进行约定的一项补充条款，该条款只有在被告不履行义务时才适用，而本合同被告的主要义务是给原告办理房屋产权登记证，由此可确定，第八条应是对第四条的补充约定，故合同第八条约定的办证指的是被告给原告办理房屋产权登记证，现被告未在合同约定的期限内给原告办理房屋产权证，存在违约行为，应承担违约责任。被告辩解不承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于违约责任如何计算的问题，原、被告签订的《购房合同》约定：如两年内未办理好房产证，则甲方（被告）退回乙方（原告）所交购房款，利息按2分利息计算。原、被告对合同的条款产生争议，原告认为利息应按照月息2%计算，被告认为利息应按照购房款乘以2%，共支付6000元。首先，从合同的有关条款来看，原、被告签订的《购房合同》第五条约定：若乙方（原告）未按合同规定的时期付款，甲方（被告）有权追索违约金利息日2‰，如逾期60天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方（被告）有权单方终止合同，将所售房屋出售给他人。从该条可知，如果原告违约，则应承担违约金，违约金按照日利息2‰，即月利率6%。按照被告辩称其违约，则按照已付款项的2%计算，不存在月息和年息，合同对双方的权利义务的约定存在明显不公平，违反合同法确定的公平原则；其次，从交易习惯来看，利息二分一般指月利率2分，而非年利率。因为利息一般发生在借贷行为中，按照借贷行为的交易习惯，利息二分指的是月利率2分，而非年利率，合同约定违约责任按照借贷行为中有关利息计算方式，不违反法律规定。年利率2分比银行同期贷款利率要低，不符合常理，不符合一般的交易习惯；最后，被告称若被告两年内没有办理房产证，则被告就退回购房款的2%，从合同第八条的约定来看，既然双方约定了利息，而利息的计算必然涉及到时间的问题，故被告称只要两年内没有办理好房产证，被告只退回购房款的2%，与事实不符，被告的辩解意见，不予采纳。关于利息计算的起算时间，根据合同约定，被告于2015年8月23日起开始违约，其违约责任应从其违约之日起开始计算，而原告要求从占用资金之日起开始计算，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、解除原告王香球与被告熊志鹏、周炳照于2013年8月23日签订的《购房合同》；二、被告熊志鹏、周炳照应于本判决生效后五日内退还原告王香球购房款300000元及相应利息（该利息以300000元为基数，从违约之日2015年8月23日起计算至实际付清日止，按照月利率2%执行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，原告王香球承担2408元，被告熊志鹏、周炳照承担6492元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人熊志鹏、周炳照提交的证据一，1、安福县房管局出具的证明一份；2、政府文件一份（复印件）。证明从2014年2月份开始，政府对县城内的安置房不办理过户手续。县政府于2014年12月19日下发了正式文件。这份文件第33条规定安置房在5年内不能入市交易，5年后如入市交易，应按照相关规定缴纳税费。上诉人与被上诉人之间的房屋交易未办理过户，是因为政府原因导致，并不是上诉人违约所造成的。证据二，公证书一份。证明曾友生授权上诉人对涉案房屋进行买卖，上诉人对涉案房屋的买卖行为是合法的。证据三，土地转让协议及安置协议（均是复印件）。证明涉案房屋是安置房。证据四，照片3张。证明本案所涉房屋已经实际交付的事实，并且被上诉人已经安装了铝合金窗户。证据五，安福县存量房买卖合同及税收完税证明，证明本案所涉房屋的第一层、第四层现在正办理过户手续，并且交纳了相应的税款。本院对安福县房管局出具的证明真实性予以确认，但该证明与本案处理无实际关联，对其关联性不予采信。因政府180号文件系复印件，无法确定其内容的真实性，且该文件与本案处理无实际关联，也不是法律规定的二审新证据，故不予采信。公证书、土地转让协议及安置协议与本案处理无实际关联，且不是法律规定的二审新证据，故亦不予采信。因被上诉人对照片的真实性无异议，本院对3张照片的真实性予以确认，但该组照片与本案的处理无实际关联，故对该组证据的关联性不予采信。安福县存量房买卖合同、税收完税证明与证据二政府文件规定的安置房在5年内不能入市交易相矛盾，故对该组证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人熊志鹏、周炳照与被上诉人王香球于2013年8月23日签订的购房合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行自己的义务。上诉人熊志鹏、周炳照上诉称，上诉人在履行与被上诉人王香球的购房合同办证义务行为中，不存在过错，不存在欺诈等其他恶意行为，但由于政策因素（不可抗力）暂时无法过户，不应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，通常是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，法律上规定的不可抗力，指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。本案上诉人所称由于政策因素暂时无法办理过户，但上诉人提交的房管局证明、政府文件与税收完税证明相互矛盾，故本案此情形不属于不可抗力。上诉人上诉还称，退还被上诉人购房款300000元及相应利息，利息按同期银行基础利率计算。本院认为，双方所签购房合同中第8条约定，如两年内未办理好房产证，则甲方退回乙方所交购房款，利息按2分利息结算，但该合同条款对2分利息是日息、月息还是年息约定不明。根据购房合同第5条约定，若原告未按合同规定的时期付款，被告有权追索违约金利息日2‰，即月利率6%，该约定明显过高，于法不符。原审法院依照合同有关条款、交易习惯和公平原则，判决按月利率2%计算利息并无不当。综上所述，上诉人熊志鹏、周炳照的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840元，由上诉人熊志鹏、周炳照负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖建文代理审判员 郭 琴代理审判员 胡 婧二〇一七年五月二十二日书 记 员 王 拯 微信公众号“”