（2017）苏0509执异62号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
王新国与张爱清民间借贷纠纷执行裁定书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
王新国,张爱清
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0509执异62号案外人：曹金龙，男，1989年2月18日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：张宁，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。申请执行人：王新国，男，1955年7��3日出生，汉族，住苏州市吴江区。被执行人：张爱清，男，1971年1月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。申请执行人王新国与被执行人张爱清民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月3日立案执行。该案所依据的生效裁判文书为(2013)吴江民初字1594号民事调解书，该案因被执行人无财产可供执行，本院于2014年6月23日裁定终结执行。2017年2月9日，本院查封了被执行人张爱清名下位于苏州市吴江区松陵镇幸福苑12幢401室的房屋[所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9***6号]。2017年5月12日，曹金龙向本院提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人曹金龙称：2013年9月21日，其通过吴江市新起点房产中介公司与张爱清签订《吴江区房屋买卖合同》一份，约定张爱清将位于苏州市吴江区松陵镇幸福苑的房屋以74万元的价格出售给曹金龙。曹金龙于合同签订当日将定金3万元交付给张爱清。2013年10月17日，曹金龙通过银行转账方式向张爱清妻子刘莉莉银行卡转账30万元，并取得房屋钥匙，开始装修。因该房屋被法院张贴封条，曹金龙分别于2014年1月24日、2014年9月3日、2016年1月14日向法院起诉，要求解除与张爱清签订的合同，后均撤诉。2016年3月3日，曹金龙起诉张爱清，要求确认合同有效，继续履行合同，后撤诉。2017年1月24日，曹金龙再次起诉张爱清，要求确认合同有效，继续履行合同等，并于2017年3月31日将购房余款41万元交至法院。2017年4月13日，吴江法院判决确认购房合同有效。2017年2月4日，张爱清办理了涉案房屋的不动产登记，登记权利人为张爱清。2017年2月9日，申请执行人王新国申请法院将涉案房屋进��查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，现请求解除对房屋的查封，以便异议人办理涉案不动产权属登记变更手续。经审查查明：2013年9月21日，案外人曹金龙通过吴江市新起点房产中介公司与张爱清签订《吴江区房屋买卖合同》一份，约定张爱清将位于苏州市吴江区松陵镇幸福苑的房屋以74万元的价格出售给曹金龙。曹金龙于合同签订当日将定金3万元交付给张爱清。2013年10月17日，曹金龙通过银行转账方式向张爱清妻子刘莉莉银行卡转账30万元。2014年1月24日、2014年9月3日、2016年1月14日曹金龙分别向本院提起诉讼，要求解除与张爱清签订的房屋买卖合同，后均撤回起诉。2016年3月3日，曹金龙起诉张爱清，要求确认房屋买卖合同有效，继续履行合同，后撤回起诉。2017年1月24日，曹金龙再次起诉张爱清，要求确认房屋买卖合同有效，继续履行合同、协助申办理房屋过户手续等。2017年4月13日，本院作出（2017）苏0509民初1619号民事判决，确认曹金龙与张爱清之间的房屋买卖合同有效，驳回曹金龙的其他诉讼请求。张爱清对该判决已提起上诉，苏州市中级人民法院正在审理之中。2017年3月31日，曹金龙将购房余款41万元交至本院。2017年2月4日，涉案房屋办理了不动产登记，登记权利人为张爱清。2017年2月9日，申请执行人王新国向本院申请院将涉案房屋查封。另查明，涉案房屋位于苏州市吴江区松陵镇幸福苑，所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9***6号，所有权证载明的所有权人为张爱清，共有情况为单独所有。该房屋分别于2017年2月9日、2017年2月13日被本院查封，查封申请人分别为王新国、曹金龙，案号分别为（2014）吴江执字第0197号、（2017）苏0509民初1619号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，曹金龙与张爱清之间的房屋买卖合同签订于法院查封前。在曹金龙与张爱清房屋买卖合同纠纷案中，本院一审认定签订合同是双方的真实意思表示，双方均为完全民事行为能力人，且无一方以欺诈���胁迫手段订立合同，损害国家利益等导致合同无效的情形，该合同依法成立并有效。其次，双方虽未在合同中约定明确的房屋交付时间，但从曹金龙与张爱清房屋买卖合同纠纷案庭审中当事人的陈述，以及本院在案件执行过程中对张爱清所做的执行笔录中，均可确认曹金龙已实际占有使用涉案房屋。再次，曹金龙已支付了购房定金和部分价款，并将剩余价款主动交付至本院。虽有一笔购房款未按照合同约定日期支付，但恰可以证明当曹金龙了解到张爱清债务较多时，对于购房风险有了较多的认识，其三次向法院提起要求解除合同的诉讼，就是其担忧心态的证明，在此情况下，其未完全按照合同约定付款，有一定的合理性；最后，涉案房屋属拆迁房，办出产权证的时间是2017年2月4日，合同约定的过户时间是办出产权证后两个月内，案涉房屋被查封的时间是2017年2月9��，故曹金龙在办理过户条件成就后法院查封前未办理过户不属于消极不行使登记权利的情形，且从曹金龙两次提起要求确认合同有效、继续履行合同诉讼来看，曹金龙一直在积极寻求办理房屋过户手续的方式，所以不能认定为因买受人自身原因未办理过户登记。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除对登记在被执行人张爱清名下、位于苏州市吴江区松陵镇幸福苑[所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9***6号]、由申请执行人王新国申请的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五��内向本院提起诉讼。审 判 长 庾向荣人民陪审员 史惠生人民陪审员 李根荣二〇一七年五月二十二日书 记 员 吴玉娇 搜索“”