（2017）皖0123民初1190号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-23
案件名称
朱羊与张陆宏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肥西县人民法院
所属地区
肥西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱羊,张陆宏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十四条第一款，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0123民初1190号原告：朱羊，男，1991年3月4日生，汉族，住庐江县，委托诉讼代理人：胡坤，安徽禾森律师事务所律师。被告：张陆宏，男，1984年5月15日生，汉族，住肥西县，委托诉讼代理人：付来权，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告朱羊与被告张陆宏房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月20日立案受理。依法适用简易程序，于2017年5月3日和5月17日两次公开开庭进行了审理。原告朱羊及其委托诉讼代理人胡坤、被告张陆宏委托诉讼代理人付来权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱羊向本院提出的诉讼请求：1.被告交付租金45000元；2.被告支付逾期付款利息6300元（暂按月利率1分自2016年1月15日算至2017年3月15日，以后应算至款清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原告与胡杰签订一份租房协议，约定原告承租胡杰所有的位于三河镇小辞店院内的三层楼房作为快捷宾馆使用，双方详细约定了租赁期限、租金数额等内容。协议签订后，原告将租金45000元交给胡杰，取得楼房使用权，取名二龙客栈，并办理证照合法经营。2015年12月14日，原、被告双方签订一份宾馆转让协议，约定原告将二龙客栈转让给被告经营，被告支付转让费47万元，取得房屋中现有的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等的所有权。同时，双方约定原告与胡杰签订的租房协议，被告同意继续履行，每年交纳45000元租金及水电费等各项费用。同年12月15日，原告将二龙客栈交给被告。被告自2015年12月15日至2016年12月14日，经营满一年。按市场交易习惯都是先付租金后用房屋，原告跟胡杰也是按此交易习惯履行。被告应在每年的第一个月内付清当年租金45000元。但原告经多次讨要未果，故诉至法院。被告张陆宏辩称：其一，涉案房屋在出租给原告之前就已经设立了抵押，并办理了抵押登记。抵押权人是安徽皖信典当有限责任公司（以下简称皖信典当公司），原所有权人是合肥市三河古镇建筑安装有限责任公司（以下简称三河建筑公司），后涉案房屋被依法拍卖，在流拍后，被人民法院依法将涉案房屋抵付给了抵押权人，根据我国物权法相关规定，后成立的租赁关系对先成立的抵押权无对抗效力，另，根据担保法司法解释，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有拘束力。本案中，皖信典当公司取得涉案房屋后，存在于该房屋上的租赁合同对该公司并不具有法律拘束力。承租人与皖信典当公司并不存在房屋租赁关系，2014年7月1日，原告朱羊与原房屋产权人三河建筑公司签署的租赁协议，也因皖信典当公司取得涉案房屋的行为而提前终止。原告的租赁权已消失。其二，本案被告作为涉案房产的次承租人，其租赁权必需建立在原承租人享有合法租赁权基础之上，即本案原告作为承租人转租房屋时，其自身需具备使用、处分、转租等相应权利，本案中原告的租赁权已经消灭，且至今并未能获得涉案房屋现产权人皖信典当公司的认可或追认等，故原告并不具备转租的权利。也无权将涉案房屋转租或转让给被告。双方签署的宾馆转让协议归属无效，原告应将被告支付的转让款返还被告。至于被告占有使用涉案房屋所产生的法律上的孳息即占有使用费应归属房屋实际产权人皖信典当公司所有，并非本案原告。原告无权向本案被告主张房屋租金及利息。恳请法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，原告朱羊与三河建筑公司签订一份《租房协议》，约定朱羊承租三河建筑公司所有的位于三河镇小辞店院内的三层楼房作为快捷宾馆使用，租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日，年租金45000元，双方另对其他相关权利义务进行了约定。协议达成后，朱羊向三河建筑公司支付了2014年7月至2015年7月期间的年租金45000元，三河建筑公司也将涉案房屋交付朱羊。朱羊予以装修投入后，并办理营业执照，取名二龙客栈，予以经营使用。2015年7月，朱羊向三河建筑公司支付了2015年7月至2016年7月期间的年租金45000元。2015年12月14日，以管晓华、朱羊为合同甲方，被告张陆宏为合同乙方，双方签订《宾馆转让协议》一份，约定甲方将二龙客栈整体转让给乙方经营，双方约定：全部设备、设施、厨房用品、装饰等转让费计47万元，朱羊与三河建筑公司所达成的《租房协议》由张陆宏继续履行，即每年交纳租金45000元及水电费等各项费用。双方在协议中另对其他相关权利义务进行了约定。协议达成后，12月15日，朱羊将涉案宾馆转交张陆宏实际经营使用至今，张陆宏也向朱羊支付了47万元转让费。此后，张陆宏因得知涉案房产已被人民法院强制执行抵付归皖信典当公司所有，遂拒绝继续向朱羊履行交付租金义务。在此情形下，2016年8月18日，朱羊通过朱涛涛向皖信典当公司缴付了2016年7月至2017年7月期间一年租金4.5万元。另查明，2011年4月期间，在三河建筑公司向朱羊出租涉案房产前，因向皖信典当公司借款，已就涉案出租房产办理了抵押担保，后因三河建筑公司未能履行还款义务，2015年10月，合肥市中级人民法院依法作出裁定，将原属三河建筑公司的涉案出租房产抵付归抵押权人皖信典当公司所有，用以偿付该公司所欠皖信典当公司的债务。又查明，2014年7月1日，三河建筑公司与朱羊签订《租房协议》时，未向朱羊告知或披露涉案房产已设定抵押的事实。2015年12月14日，朱羊与张陆宏签订《宾馆转让协议》时，也未向张陆宏告知或披露前述涉案房产相关抵押和因欠债被人民法院依法强制执行给抵押权人的相关事实。另，审理过程中，经本院书面询问《宾馆转让协议》出租房共同签订人管晓华，其明确表明，其本人虽在涉案《宾馆转让协议》甲方（出租方）签名，但其并非实质权利人，现也不就涉案《宾馆转让协议》主张权益。庭审过程中，朱羊对管晓华前述主张也予认可。上述事实有当事人陈述、《租房协议》、《宾馆转让协议》、《他项权证》、《民事裁定书》等证据加以证实，本院予以确认。本院认为，焦点一，涉案《宾馆转让协议》合同性质和效力认定原、被告所签订的涉案《宾馆转让协议》虽系双方真实意思表示，但该合同性质应属可撤销合同，其效力处于待定情形。关于涉案《宾馆转让协议》应属可撤销合同的认定理由：已查明，本案原、被告双方在签订合同当时，朱羊并未向承租人张陆宏告知涉案房产曾经因债务设定过抵押，后来又因履行债务被人民法院依法抵付归皖信典当公司所有的事实。张陆宏之所以愿意转接朱羊所属的二龙客栈快捷宾馆，且约定租期为10年，其前提是基于朱羊与三河建筑公司所达成的《租房协议》能获得有效履行。此一约定内容在朱羊与张陆宏所签订的《宾馆转让协议》第二条中予以明确载明。本案中，三河建筑公司在向朱羊出租涉案房产前，已对该房产设定了抵押担保，该抵押行为的法律后果必将关乎该《租房协议》的履行。如三河建筑公司后期能够如约履行还款义务，致使抵押权消失，则《租房协议》能够获得履行；如若本案情形，三河建筑公司未能履行还款义务，涉案房产已经由人民法院依法抵付归抵押权人皖信典当公司所有，此时，《租房协议》已不再能必然获得履行，其效力应视皖信典当公司对该《租房协议》是否予以追认。在此种情况下，张陆宏与朱羊所签订《宾馆转让协议》应属于存在重大误解，即张陆宏理所当然认为朱羊已获得了涉案房产的10年承租权。依据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，属可撤销或可变更合同。《合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始无效，故涉案合同效力应取决于皖信典当公司的追认与否以及涉案相关当事人是否行使撤销权的最终结果。焦点二、朱羊诉求张陆宏给付2015年12月至2016年12月期间的租金45000元及逾期利息应否获得支持已查明，2016年7月期间，皖信典当公司向涉案房产使用人催缴涉案房产租金，原告朱羊通过案外人朱涛涛于2016年8月18日向皖信典当公司交付了涉案房产2015年7月至2016年7月期间的租金45000元。而被告张陆宏自2015年12月与原告朱羊达成《宾馆转让协议》后并实际占有使用该涉案房产，至今已逾一年，但张陆宏并未因为使用该房而支付相应费用（租金或占有使用费）。此间，朱羊已向皖信典当公司支付该段期间的相应费用45000元，皖信典当公司也予接受。无论涉案《宾馆转让协议》是否生效，张陆宏均不应无偿占有使用涉案房产而致朱羊造成该费用损失。据此，对朱羊诉求张陆宏给付上述45000元的请求予以支持。至于张陆宏所称，其与朱羊达成的《宾馆转让协议》约定租期为10年，现朱羊已无法保证能继续履行该协议，故不应再向朱羊交付涉案房产的租金费用。本案中张陆宏因涉案合同所形成的相应权益应属于另一法律关系，其承担义务并不影响其主张权益。张陆宏未在本案提起反诉，庭审过程中，本院已就此向张陆宏予以释明，张陆宏可通过协商或另行诉讼解决，据此，对张陆宏的前述主张不予支持。鉴于张陆宏拒绝向朱羊支付租金存在一定理由，原告朱羊也有相应不足，结合本案实际，对朱羊所主张的逾期利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张陆宏应给付原告朱羊三河镇东街小辞店院内的三层楼房（二龙客栈）一年的房屋使用费（2015年12月至2016年12月）45000元，此款于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告朱羊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，减半收取541.5元，由原告承担270.5元，被告承担271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 赵久涛二〇一七年五月二十二日书记员 赵 鹏附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 来源：百度“”