（2017）苏0303民初2369号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-10-12
案件名称
徐州创发物业管理有限公司与袁安平物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州创发物业管理有限公司,袁安平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2369号原告：徐州创发物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路西湖美景2#-4-101室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：于洪，该公司副总经理。委托诉讼代理人：关海洋，该公司法律事务部主任。被告：袁安平。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）与被告袁安平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人关海洋，被告袁安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费4320元、公用水电费420元、生活垃圾处理费84元、违约金4320元，合计9144元。事实和理由：我公司是云龙区楚岳山庄的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作，但被告拖欠2010年9月1日至2017年8月30日期间的物业服务费4320元、公用水电费420元、生活垃圾处理费84元、违约金4320元，合计9144元。虽经我公司多次催要，被告至今未付。被告袁安平辩称，我在2010年装修房屋的时候，车辆停在我家门口楼下，被别人砸坏了车玻璃，车内物品被盗，我拨打110报警。我入住使用房屋后，车辆停在院子门口，车玻璃也被砸坏，车牌丢失，均已报警。我找到楚岳山庄物业的项目经理，要求在每一栋楼的两头安装监控，该经理说要给领导汇报。第二次我的车被他人砸坏后，我在自家安装监控，物业公司的负责人说看能否冲抵物业费，但一直没有回复，所以我一直未交物业费。经审理查明，2007年8月，徐州中川房地产开发有限公司（甲方）和原告创发公司（乙方）签订楚岳山庄前期物业服务合同，合同约定：甲方委托乙方对楚岳山庄提供前期物业管理服务；期限自2007年8月10日起至2009年8月9日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；公共服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；专项服务根据业主的需要、小区条件及乙方自身能力，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，经双方协商，乙方向全体业主提供娱乐、健身、代缴费等公共服务内容之外的服务，包括质保期内负责联系甲方或施工方处理遗留问题，代表业主反映问题；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（普通住宅小区物业管理服务等级标准三级项目内容与标准）；特约服务单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，多层住宅0.30元/月/平方米；乙方按照上述标准收取物业服务费用，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于办理上房之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期30日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按照每天应交费用的百分之三的标准向乙方支付违约金；乙方不强行向甲方及物业使用人就沿街商业门面及区内幼儿园征收物业管理费，如甲方及物业使用人需要乙方提供管理服务，由甲方及物业使用人与乙方另行协商；乙方可以按照政府相关的法律法规要求及物价局批文，设置室外机动车及非机动车停车场及收费管理，停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位的标准向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位的标准向乙方交纳停车费；乙方可采取规劝、协调等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度以及装饰装修管理规定的行为。双方还就物业的承接与验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告创发公司开始为楚岳山庄提供物业管理服务。2009年8月8日、2010年8月8日、2011年8月2日、2012年8月1日、2013年8月1日、2014年8月1日、2015年8月2日、2016年8月3日，徐州中川房地产开发有限公司（甲方）和原告创发公司（乙方）分别八次续签楚岳山庄前期物业服务合同，合同约定物业服务期限为一年，其他内容同2007年8月签订的合同内容。2016年5月，原告对2015年8月2日签订的前期物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心登记备案。被告袁安平系楚岳山庄7#-2-102室房屋所有权人，房屋建筑面积为171.44平方米，其尚欠原告2010年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费、公用水电费和城镇垃圾处理费。本院认为，2007年8月、2009年8月8日、2010年8月8日、2011年8月2日、2012年8月1日、2013年8月1日、2014年8月1日、2015年8月2日、2016年8月3日，原告创发公司和徐州中川房地产开发有限公司签订的8份楚岳山庄前期物业服务合同合法有效，对楚岳山庄全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告创发公司具有从事物业管理服务的资质，为楚岳山庄提供了物业管理服务，被告袁安平为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费。2010年9月1日至2017年8月31日，0.30元/月/平方米×171.44平方米×84个月≈4320元，公用水电费5元/月/户×84个月=420元，垃圾清运费1元/月/户×84个月=84元。虽然楚岳山庄前期物业服务合同中约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按照每天应交费用的百分之三的标准支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告称原告承诺其安装的监控设施费用可以冲抵物业服务费未提供证据证明，原告又予否认，本院不予采信。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁安平应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费4320元、公用水电费420元、生活垃圾处理费84元。二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告袁安平支付违约金4320元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告袁安平负担15元（原告已预交，被告袁安平应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈涛二〇一七年五月二十二日书记员 于淼 微信公众号“”