（2017）浙06民终1422号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-04
案件名称
竺浩然、嵊州市新联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
竺浩然,嵊州市新联房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1422号上诉人（原审原告）：竺浩然，男，1981年2月14日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘曼龙、张玉成，浙江世纪方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嵊州市新联房地产开发有限公司，住所地：嵊州市剡湖街道剡城路398号邮政大楼1301-1302，统一社会信用代码：9133068374980182XY。法定代表人：李求军，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。上诉人竺浩然因与被上诉人嵊州市新联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初8508号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月11日公开开庭进行了审理，上诉人竺浩然及其委托诉讼代理人刘曼龙、张玉成，被上诉人嵊州市新联房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁小兰、洪威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人竺浩然不服一审判决，向本院提出上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付因未能按合同约定交付商品房的违约金489720元（自2010年8月31日起暂计算至2016年12月31日止，按合同约定每日万分之二计算）；判令被上诉人立即对涉案房屋进行维修至符合标准要求为止；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2010年4月21日签订《商品房买卖合同》，上诉人已经根据合同约定履行了付款义务。被上诉人没有按照合同约定的日期将符合商品房交付条件的房屋交付给上诉人，亦没有根据合同的约定办理交接手续，被上诉人没有履行通知交房的义务，没有向上诉人出示过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，上诉人有权在交接���屋之前查验房屋，一审法院将上诉人查验房屋的行为认定为上诉人已经收到书面交房通知不当。上诉人查看房屋时发现房屋存在屋顶漏水等质量问题，实质性影响居住，被上诉人亦承认该事实并对房屋进行过多次维修，但直到起诉时，房屋质量仍未到达居住标准，为此上诉人根据合同约定，要求被上诉人承担赔偿责任，修复房屋符合合同约定应当予以支持。一审法院将双方可以通过委托质量鉴定的权利变为应该由上诉人委托检测的义务，与合同约定的内容不相符，与法律规定不相符，以上诉人未进行鉴定，认定上诉人没有履行义务，判决上诉人败诉理由不成立。涉案商品房买卖合同对双方的举证责任进行了全面的约定，一审法院无视合同约定，无限制扩大了上诉人的举证责任。上诉人嵊州市新联房地产开发有限公司答辩称：1、上诉人与被上诉人双方签署商品房买卖合同属实，2010年9月3日被上诉人已经向上诉人寄送交房通知书。2、被上诉人已于2010年向上诉人出示《商品房住宅质量保证书》及《使用说明书》。3、上诉人提交的证据无法证明涉案房屋在2010年交付时存在严重影响居住使用的质量问题。4、上诉人诉讼请求主张违约金明显过高，且已经超过诉讼时效。请求二审驳回上诉人的上诉请求。原审原告竺浩然一审起诉请求：1.判令被告向原告支付因未按合同约定的期限交付商品房的违约金489720元（自2010年8月31日起暂算至2016年12月31日止，按每日万分之二计算）；2.判令被告继续履行商品房买卖合同向原告交付商品房相关资料及合格的商品房；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：原、被告双方于2010年4月21日签订合同编号为2010052的商品房买卖合同一份，约定原告以106万元的价格向被告购��玫瑰山庄D型52号房屋。合同第九条约定“被告应当在2010年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”。合同第十条约定“被告如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过九十日，自2010年8月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已支付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2010年8月30日的第二天起至实际交���之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托进行质量检测，双方对检测费用垫付和结算约定为。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位��出反修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任”。原告已依约履行了付款义务。后被告通知原告进行交房，原告于2010年10月5日向被告出具书面的验房结果告知书。另查明，嵊州市建筑业管理局于2010年9月3日同意案涉房屋备案。工程竣工验收备案文件目录中含《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。一审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点在于，被告是否存在逾期交房的违约事实。原告于2010年10月5日向被告发出告知书，结合日常生活交易习惯，可以认定被告于2010年10月5日前已通知原告进行交房。原告以被告未按约定向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件为由拒���交房，从被告提供的竣工验收备案表可知被告已于2010年9月3日前具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告通知原告办理交房手续后，原告应协助办理交房的相关手续，现根据玫瑰花苑（山庄）验房结果告知书并结合当事人的陈述，无证据显示原告曾就出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的事宜与被告交涉，现原告以被告未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝交接，该院不予支持。原告主张其多次向被告索要过材料，被告不提供，对于该项主张原告未提供证据予以证明，该院不予支持。原告以被告未向原告交付合格的商品房，房屋存在漏水、渗漏、开裂等诸多质量问题，无法实际使用，被告未解决问题为由拒绝交房，然该院认为，现原告提供的证据不足以证明房屋存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常��住使用的情况，且根据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，原告应通过委托检测、解除合同、赔偿损失或者修复等方式主张权利，原告以此为由拒绝交房的行为不符合合同约定或者法律规定。另原告主张房屋无用水用电，但其未提供证据予以证明，且结合被告提供的水费缴纳发票、用电情况表可知原告所在小区当时应已具备水、电使用条件，故对其主张该院不予支持。综上，原告拒绝接收房屋的理由不成立，2010年10月5日后，被告并不存在逾期交房的情形。对2010年10月5日前存在的逾期交房违约金，原告未提供证据证明其主张存在时效中止、中断的情况，该项主张已超过诉讼时效，该院不予支持。对于原告要求被告继续履行商品房买卖合同向原告交付商品房相关资料及合格的商品房的诉讼���求，该院认为，被告已通知原告交房，原告应积极配合办理，现原告无证据证明被告存在拒绝交房及商品房相关资料的行为，故对其主张该院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回竺浩然的诉讼请求。案件受理费8646元，减半收取计4324元，由原告竺浩然负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。2010年10月5日，上诉人向被上诉人递交《玫瑰花苑（山庄）验房结果告知书》，该告知书明确写明“本人已对52号房进行了交房验收”，一审法院据此认为可认定2010年10月5日之前被上诉人已经通知上诉人进行交房，符合生活常理，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据该合同条款约定，被上诉人应在买卖双方进行验收交接时出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，然上诉人与被上诉人均承认本案涉案房屋并未办理过交接手续，故上诉人主张被上诉人未向其出示过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并以此认为被上诉人存在违约行为无事实依据。上诉人主张涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，因此拒绝收房，然上诉人并不能提供充分、有效的证据证明上述主张，上诉人以此为由拒绝收房无合同和法律依据。综上所述，上诉人并不能举证证明2010年10月5日后被上诉人存在未按合同交付房屋的情形，因此其要求被上诉人支付2010年10月5日之后未按合同交房的违约金没有事实依据。被上诉人2010年10月5日之前存在未按约交房的情形，然上诉人于2016年12月20日向法院起诉要求被上诉人支付该时间��的违约金显然已超过诉讼时效，且上诉人亦未提供证据证明其该项主张存在诉讼时效中止、中断的情形，故一审认为上诉人的该项主张已超过诉讼时效于法有据。上诉人一审起诉要求判令被上诉人继续履行商品房买卖合同向上诉人交付商品房相关资料及合格的商品房，根据业已查明的事实，涉案的房屋已经取得竣工验收备案证明及《住宅质量保证书》，被上诉人业已履行了通知上诉人收房的义务，现上诉人在二审中提出要求判令被上诉人对涉案房屋存在的质量问题进行维修直到符合标准要求为止，该上诉请求属于新增加的独立的诉讼请求，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人竺浩然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8646元，由上诉人竺浩然负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑森轶代理审判员 韦 玮代理审判员 李丹丹二〇一七年五月二十二日书 记 员 王婷婷 微信公众号“”