（2017）赣0825民初575号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-07

案件名称

江西晶鑫劳保用品有限公司与张维群租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永丰县人民法院

所属地区

永丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江西晶鑫劳保用品有限公司,张维群

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省永丰县人民法院民事判决书（2017）赣0825民初575号原告：江西晶鑫劳保用品有限公司，住所地：江西省吉安市永丰县工业园北区，注册号：360825210002855。法定代表人：黄丽彬，系该公司执行董事兼总经理。被告：张维群，女，汉族，1984年7月21日出生，中专文化，个体，永丰县人，住永丰县。原告江西晶鑫劳保用品有限公司（以下简称“晶鑫劳保公司”）与被告张维群租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西晶鑫劳保用品有限公司法定代表人黄丽彬、被告张维群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶鑫劳保公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原被告签订的《厂房租赁合同》，判令被告搬出原告的厂房；2、由被告承担本案的案件受理费及其他诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年8月1日签订了《厂房租赁合同》，被告向原告租赁主车间（面朝大门）三分之一作为食品库存，租期五年，自2014年8月1日至2019年8月1日止，租金每年四万元（五年不变），被告在租赁期满后不得拆被告安装的门、窗、围栏等，否则原告有权要求被告恢复原样。合同还约定，如果原告在五年内要出卖厂房，被告要无条件搬迁，应退还被告定金5000元。合同签订后，原告已按照约定交付厂房给被告使用。由于原告经营严重亏损，负有高额债务，需要出卖厂房偿债。现原告要求被告搬出厂房，被告需无条件搬离，原告元月份与七都乡政府多次找被告协商，愿意退还被告已交的剩余租金，由于被告提出不合理的要求，至今无法落实。原告认为，原、被告之间的厂房租赁关系事实清楚、内容合法、约定明确，虽然租赁期限未满，但根据合同约定，原告在转让厂房时，有权提前三个月通知被告搬迁。现原告与受让人转让合同已经签订，且通知被告搬迁的期限也已届满，现被告拒绝搬迁，已构成侵权，应当停止侵害；由于被告拒绝搬迁，导致原告为此支付了逾期交付厂房违约金，对此被告也应当承担赔偿责任。据此，原告为保护自身的合法权益，依照有关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉讼请求。被告张维群书面答辩称，一、被告张维群租用原告位于城北工业园的三分之一厂房做为食品仓库，被告自2014年8月1日租用以来一直按照双方签订的租房协议，按时足额交纳房屋租金和其他相关费用；二、原告2016年12月份厂房变压器坏了导致停电，被告12月10日告知原告厂里停电，要叫人来维修，原告一直没给以答复，导致被告无法正��工作，被迫于12月21日在厂房边上租了一间有电店面用于办公，花费租金1800元整。这笔开支应由原告承担，12月22日原告突然发信息要被告9点30时前到厂里协商，当时有七都乡政府人员在场，原告不同意承担这笔费用，原告违反了合同法第二百二十条及二百二十一条出租人应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期作为补偿；三、房屋租赁合同到2019年8月到期，原告自2016年期间就将厂房转卖，一直没有告诉被告，2016年12月被告从第三方处听到厂房已卖，当时答辩人仓库存货不多，有利于搬迁工作的开展，隔壁也正好有一间600平米厂房出租，被告主动发信息给原告提出解除合同要另找厂房，要求原告把剩余租金和押金退还，原告同意把剩余7个月租金和押金退还被告，到2017年被告始终没收到原告退回的租金和押金，导致��告错失了租隔壁厂房的机会，误以为原告厂房没卖成，可以继续使用，故继续把新到货品存放在仓库，仓库货品存放3万余件。2017年年后，原告又来协商，又说要3月底搬出，由于原告不讲信用拖延了退租金和押金时间，导致被告仓库堆满货品，再搬迁就要产生很多费用（如员工放假、请车费用、请搬运工费用等），这笔费用应由被答辩方承担。在被告开出的赔偿清单上，赔偿货品搬运费一项只是当时的，不包括后续没协商好陆陆续续到的货品，截至2017年4月15日，仓库存货5万余件；四、根据法律的规定，买卖不破租赁，即使原告把厂房卖了也不可以要求被告搬走，虽然合同约定了要无条件搬走，但是这条本身就违反了法律的规定，是无效的。根据合同法第二百二十九条和二百三十条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；五、原告需返还租金和押金以及因搬迁造成的费用，原告给被告搬迁和另寻厂房的时间，被告愿意配合搬迁；六、原告应当赔偿被告门店隔离的费用。综上所述，被告一直以来按租房协议履行各项义务，现厂房变更，即使原告执意提前解除合约，也应该给被告赔偿和另寻租厂房搬迁的时间为6个月至一年，被告的以上答辩情况属实，理由成立，依据充分，请求依法作出支持被告的判决。原告晶鑫劳保公司为支持其诉讼请求向法院提供了以下证据：1.《租赁合同》复印件一份，证明原告与被告签订了厂房租赁合同并约定了相关内容。被告质证认为三性无异议，本院予以确认；2.七都乡政府的证明一份，证明七都乡政府工作人员曾（2016年12月22日）参与协商被告厂房退租事宜，但由于被告提出过分要求而一直没有达成一致意见。被告质证认为三性无异议，本��对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告张维群为支持其辩称向本院提供了以下证据：1.短信聊天记录，证明2016年12月左右被告与原告协商过解除租赁合同，原告答应退还被告7个月的租金及押金，但原告一直没有退，被告误以为原告的厂房没有买掉。原告质证认为真实性没有异议；但是原告有回复被告的信息，对不合理的要求原告是不会同意。本院对该组证据的真实性予以确认，通过该短信聊天记录，可以确认被告于2016年12月21日与原告协商过解除租赁合同，当时双方达成由被告于2017年1月份搬离厂房，原告向被告返还7个月租金及所交押金的一致意见；2.收据，证明原告收取被告一年四万元的租金。原告质证认为三性无异议，本院对该组证据予以确认；3.现金收入凭证一份，证明因承租原告的厂房没有电，导致被告租用其他厂��办公，另付租金1800元。原告质证认为与原告无关，本院认为该组证据只能证明被告张维群因租店面支付租金1800元，但该组证据并不能证明被告张维群租赁店面的行为与原告之间存在因果关系，因此对该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告与被告张维群签订《租赁合同》约定由被告张维群租赁原告主车间（面朝大门）三分之一作为食品库存，租赁时间五年，自2014年8月1日至2009年8月1日，租金每年为肆万元（五年不变）。同时合同第二条约定：“五年内如果乙方（被告）终止合同，甲方（原告）有权不退下一年定金伍千元。”第六条约定：“如果甲方在五年内要出卖厂房，乙方需无条件搬迁，甲方应退回定金伍千元。”合同签订后，被告按约支付了租金给原告，被告最后一次支付租金至2017年7月31日。2016年10月份，原告与他人签订《厂房买卖协议》，将厂房卖给他人。2016年12月21日，被告听说原告厂房转卖事宜，主动与原告通过短信沟通要求与原告解除租赁合同，搬离厂房，原告通过短信回复被告为：“你干脆元月初搬，整月好算。”同时要求原告返还其8个月租金及押金，原告通过短信回复被告为“余七个月款”。2016年12月22日，原告向被告通知关于厂房转卖事宜，并通知被告搬离厂房，同时，原、被告双方在七都乡政府工作人员的组织下就搬离厂房及退还租金等事宜进行了协商，但双方因赔偿问题未达成一致意见。此后，双方因一直未能谈妥，从而导致被告未搬离厂房，仍使用该厂房库存食品，原告亦未退还被告租金及押金，故此原告起诉至法院。本院认为，原告晶鑫劳保公司与被告张维群于2014年8月1日签订的《租赁合同》是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。本案租赁合同的相对方为原告与被告，原告和被告享有合同权利并承担合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第六条约定：“如果甲方在五年内要出卖厂房，乙方需无条件搬迁，甲方应退回定金伍千元。”因原告已将厂房出卖他人，那么根据双方合同约定，被告在接到原告搬迁的通知后，应当无条件的搬出厂房，被告辩称其不搬离厂房的原��系因原告未向其退还租金及押金。本院认为双方合同并未约定原告向被告退还租金及押金是被告搬离厂房的前提条件，根据双方合同约定，在原告通知其厂房需转卖后，被告应当是无条件的搬离厂房，若被告按原告通知搬离厂房后，原告未按合同约定履行退还租金及押金的义务，那么被告可以通过法律途径向原告主张权利。此外，被告辩称，《租赁合同》第六条约定是违反法律规定，系无效条款的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是在双方平等自愿的基础签订的，系双方真实意思表示，其合同中第六条的约定并不违反合同法第五十二条中规定的合同无效的情形，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，因此对于原告要求解除原被告于2014年8月1日签订的《租赁合同》，判令被告搬出原告的厂房的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告已按合同约定支付了2016年8月1日至2017年7月31日一年的租金40000元，实际履行的租金不再予以返还，未履行部分的租金应当返还给被告。从2016年8月1日至判决之日（2017年5月22日）共九个月22天，根据合同约定折合应付租金为32439元，剩余租期的租��7561元应当返还。另外，被告交纳的5000元定金也应当返还。对于被告张维群辩称因原告应赔偿其搬迁费用（含员工放假、请车费用、请搬运工费用等）以及门店隔离费用的意见，因被告张维群未向本院提供证据证明其实际损失以及其受损与《租赁合同》解除之间存在因果关系，因此本院不予采信。若被告张维群确有证据证明其受损相关情况，可另行主张权利。同时，对于原告在诉状中提出因被告拒绝搬迁导致原告支付逾期违约金，要求被告承担赔偿责任的主张，因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。若原告确有证据证明，亦可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼��》第六十四条之规定，判决如下：(1解除原告江西晶鑫劳保用品有限公司与被告张维群于2014年8月1日所签订的《租赁合同》；二、被告张维群于本判决生效后五日内搬离原告江西晶鑫劳保用品有限公司厂房；三、原告江西晶鑫劳保用品有限公司于本判决生效后五日内返还被告张维群租金7561元及定金5000元，合计12561元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告江西晶鑫劳保用品有限公司负担100元，被告张维群负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上��状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审　判　长　　孙清武审　判　员　　郑美蓉人民陪审员　　李溯华二〇一七年五月二十二日书　记　员　　黄永康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶��串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据��以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。来自