（2017）黑01民终2002号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-09-27

案件名称

葛洪博、史慧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

葛洪博,史慧,哈尔滨福泉投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2017）黑01民终2002号上诉人（原审原告）：葛洪博，男，1975年7月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：叶春丽，黑龙江天志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:史慧，女，1987年5月4日出生，汉族，哈尔滨福泉投资管理有限公司员工，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：于贵彬，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨福泉投资管理有限公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区长江路368号1508室。法定代表人：王浩然，经理。委托诉讼代理人：于贵彬，黑龙江法昕律师事务所律师。上诉人葛洪博因与被上诉人史慧、哈尔滨福泉投资管理有限公司（以下简称福泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日受理后，依法组成合议庭以阅卷、调查、询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。葛洪博上诉请求：撤销一审判决第三项；支持葛洪博给付6.5万元违约金的请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不正确。首先，本案租赁合同第九条第5款的约定明确，约定违约责任的适用前提为“乙方（福泉公司）在承租期内提前结束合同的，····”，在这里的“提前结束”应适用法律上的扩张解释，也就是排除甲方（葛洪博）违约导致合同目的不能实现的情况外，由于乙方原因提前解除本合同的即应承担相应的违约责任。其次，根据《合同法》第107、108条规定，本案租赁合同中明确约定了租金支付方式和期限，但本案史慧、福泉公司拖延履行给付租金义务长达一年之久至葛洪博诉诸法院时也未曾履行给付租金的义务。史慧、福泉公司已用其严重的违约行为和积极交回钥匙的方式明确了自己不再租赁该房屋的事实。2.根据我国《合同法》第125条、212条的规定，承租人支付租金是租赁合同的基本目的之一，承租人不给付租金即根本违反了合同签订的目的，属根本违约。本案中，月租金3倍的违约金的约定即是给守约方也就是出租方首年租金的弥补，也是对违约方不履行合同义务的惩罚。史慧、福泉公司辩称，双方在合同中对违约金没有明确约定，也没有法律依据，且葛洪博已经得到了利息的补偿，不应再支持违约金请求。史慧、福泉公司因经营调整出现暂时租金支付困难，一直沟通如何支付，期盼继续承租房屋，不是主动提前终止合同。葛洪博向一审法院起诉请求：1.依法解除葛洪博与史慧签订的坐落于哈尔滨市××号房屋的租赁合同；2.依法判令史慧与福泉公司共同支付2016年房屋租金26万元及逾期支付租金利息暂定5000元；3.依法判令史慧与福泉公司工程支付提前解除合同的违约金6.5万元。一审法院认定事实：2014年11月1日，葛洪博与史慧签订房屋租赁合同，约定：甲方葛洪博、乙方史慧，葛洪博出租给史慧的房屋位于哈尔滨市××号上下两层，建筑面积为248.8平方米；租期是2014年11月1日至2017年11月1日，第一年租金20万元，第二年、第三年租金26万元，首期租金于2014年11月20日前支付，其余年租金应提前一个月支付，即每年的10月1日支付；合同第八条第2款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足弥补其损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；合同第九条第4款约定“甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付违约金，违约金等值月租金的3倍。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应就不足的部分支付赔偿金”；合同第九条第5款有约定“乙方在承租期内提前结束本合同的，乙方赔偿甲方损失月租金的3倍”。合同签订后，葛洪博按约定提供合同约定的房屋，史慧按约定支付房租金。2015年10月1日合同约定应支付第二年租金时，史慧未向葛洪博给付2016年度的租金26万元。2015年11月8日，福泉公司将其租赁葛洪博的房屋及门钥匙交给葛洪博。史慧原系福泉公司员工。2014年10月10日，福泉公司委托史慧代表其租赁哈尔滨市××号房屋作为办公场所，其租赁房屋的租金均由福泉公司支付。一审法院认为，史慧代表福泉公司与葛洪博所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，葛洪博与福泉公司之间的房屋租赁合同关系成立并合法有效。根据本案房屋租赁合同约定，福泉公司应于2015年10月1日向葛洪博支付2015年11月1日至2016年11月1日的租金26万元。因福泉公司未按合同约定时间向葛洪博支付上述房租金，应对本案的纠纷承担全部责任。葛洪博在福泉公司已将其租赁的房屋即门钥匙交付并已不再履行房屋租赁合同的情况下，请求解除双方签订的房屋租赁合同并给付2016年度房租金26万元及逾期支付房屋租金利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。葛洪博主张的逾期支付房租金利息，应自2015年10月1日起按银行同期贷款利率向葛洪博支付逾期支付房租金利息至付清房租金时止。葛洪博关于福泉公司支付提前解除合同违约金6.5万元的诉请，因本案租赁合同第九条第5款“乙方在承租期内提前结束本合同的，乙方赔偿甲方损失月租金的3倍”的适用前提条件并不明确，而福泉公司未按合同约定时间向葛洪博支付租金，其并不构成适用本案租赁合同第九条第5款的条件情形，且福泉公司在房屋租赁合同履行期内并未向葛洪博明确提出解除房屋租赁合同的请求，同时本案租赁合同第八条第2款“一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金3倍支付违约金”的适用情形条件，分别为“改变房屋用途，致使房屋损坏的”、“造成房屋主体结果损坏的”，该条款仍不能作为福泉公司提前结束合同的依据。因此，葛洪博关于提前解除合同违约金6.5万元的诉请，不予支持。葛洪博关于史慧与福泉公司共同给付房租金26万元及租金利息和承担违约金6.5万元的诉请，因史慧系福泉公司授权与葛洪博签订房屋租赁合同人，其租赁的房屋为福泉公司的办公场所，并由福泉公司给付房租金，故葛洪博请求史慧与福泉公司共同承担租赁合同责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除葛洪博与史慧于2014年11月1日签订的房屋租赁合同；二、本判决发生法律效力后十日内，哈尔滨福泉投资管理有限公司给付葛洪博2016年度房租金26万元，并自2015年10月1日起向葛洪博支付逾期支付租金的利息至付清租金时止（按人民银行同期贷款利率计算利息）；三、驳回葛洪博的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，葛洪博负担975元，哈尔滨福泉投资管理有限公司负担5275元。二审审理期间，双方当事人未举示证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年3月，葛洪博就涉案房屋与案外人刘翠杰签订房屋租赁合同。本院认为，福泉公司未按合同约定时间缴纳第二年租金，并在第二年租期届满后，将房屋退还给葛洪博。福泉公司在租期内退租房屋的行为应属于提前结束合同的情形，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。我国违约金以填平损失的补偿性质为主，对于房屋租赁合同，提前解除租赁合同，有可能会使出租的房屋出现闲置，产生房屋租金损失。本案中，葛洪博与福泉公司签订的房屋租赁合同约定租期三年，因福泉公司提前退租房屋，使葛洪博房屋闲置4个月有余，葛洪博的实际损失已产生。故一审法院以本案租赁合同第九条第5款“乙方在承租期内提前结束本合同的，乙方赔偿甲方损失月租金的3倍”的适用前提条件并不明确为由驳回葛洪博该项请求认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，葛洪博的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初5555号民事判决第一项、第二项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初5555号民事判决第三项；三、本判决发生法律效力后十日内，哈尔滨福泉投资管理有限公司给付葛洪博违约金6.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计7675元，由哈尔滨福泉投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　梁红玉审判员　王晓东审判员　宋彦辉二〇一七年五月二十二日法官助理　申艳楠书记员　于文娟搜索“”