（2017）沪03行终151号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-20
案件名称
王华崟、王华婷与上海市静安区住房保障和房屋管理局房屋征收补偿协议纠纷二审行政判决书
法院
上海市第三中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
王华崟,王华婷,上海市静安区住房保障和房屋管理局,何嘉宏
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十六条，第八十九条
全文
上海市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2017）沪03行终151号上诉人(原审原告)王华崟，女，1967年3月13日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审原告)王华婷，女，1968年7月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人(原审被告)上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地上海市静安区。法定代表人��海明。委托代理人张兆雄。原审第三人何嘉宏，男，1957年6月1日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。上诉人王华崟、王华婷因房屋征收补偿协议纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2017)沪7101行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，上海市静安区宝源路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)(26.3平方米)产权原登记为何果明所有，何果明夫妇死亡后，王华崟、王华婷之母何妙琴与弟弟何嘉宏通过继承公证，于2001年2月将系争房屋产权变更登记为何妙琴与何嘉宏共同共有，房屋建筑面积登记为26.3平方米。2001年7月25日何嘉宏与何妙琴取得建设工程规划许可证许，获准对系争房屋进行翻建，可建设规模为三层，建筑面积72.21平方米的房屋，翻建完成后何妙��与何嘉宏未重新申办房屋产权登记。何妙琴与丈夫王荣福分别于2006年9月及同年12月死亡后，王华崟、王华婷及王荣福之母葛恒英诉至原上海市闸北区人民法院要求继承何妙琴在系争房屋内的产权份额，经法院生效判决确认系争房屋26.3平方米建筑面积的房屋产权由王华崟、王华婷、何嘉宏、葛恒英按份共有，王华崟和王华婷各享有房屋7/36产权份额、何嘉宏享有18/36产权份额，葛恒英享有4/36产权份额。2015年4月7日上海市闸北区房地产登记处核发编号为沪房地闸字(2015)第004172号的上海市房地产权证，登记房屋坐落宝源路XXX号，总层数为3层，全幢建筑面积为26.3平方米，附记记载按份共有：王华崟(11/36)、王华婷(7/36)、何嘉宏(18/36)。被征收房屋内有5人户籍，分别为户主何嘉宏、妻董兰英、子何炘昉、侄女王华崟、王华婷之女陆韻琇。2016年9月26日，上海市静安区人民政府作出沪静府房征[2016]4号房屋征收决定，将系争房屋纳入征收范围。2016年9月29日，王华婷出具委托书，委托何嘉宏在宝丰苑地块基地旧区改造房屋征收补偿过程中，作为代理人办理房屋征收所需的所有事项，包括但不限于代为参与房屋征收合同条款的洽谈、代为签订房屋征收补偿协议、代为领取征收补偿协议约定的房屋征收货币补偿等款项、履行征收补偿协议办理交出空房手续等。2016年10月15日，何嘉宏凭借王华婷上述委托书及其自行制作的王华崟的委托书，与上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称“静安房管局”)签订了编号为J-5-002《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称“系争征收协议”)，该协议的主要内容为：被征收人为何嘉宏、王华崟、王华婷；被征收房屋坐落于宝源路XXX号，类型为旧里，性质为私房，用途为居住；认定建筑面积全幢72.21平��米；经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，居住部分房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币(以下币种同)33,398元，被拆除房屋评估均价为每平方米建筑面积40,985元，被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格；被征收房屋价值补偿款合计为4,462,159.91元；该户不符合居住困难户的条件；被征收房屋装潢补偿为21,663元；该户选择房屋产权调换，静安房管局向该户提供3套产权调换房屋：1、丽雅苑31栋东单元502室，暂测建筑面积58.55平方米，房屋价值826,977.6元、2、黄山路地块6栋东(6-1)单元2905室，暂测建筑面积66.18平方米，房屋价值2,293,605.6元、3、丽雅苑30栋西单元403室，暂测建筑面积79.14平方米，房屋价值1,137,340元。上述3套产权调换房屋总建筑面积203.87平方米，房屋价格合计4,257,923.20元，静安房管局向该户支付房屋产权调���差价204,236.71元；上述房屋为期房，房屋交付使用时，房屋总价款按房屋实测面积计算，多退少补；其他各类补贴、奖励费用为：不予认定建筑面积残值补偿30,000元、搬家费补贴2,166.3元、家用设施移装费补贴25,00元、居住协议签约奖励222,210元、早签多得益奖励30,000元、异地购房优惠补贴192,766元、签约搬迁利息68,796.1元，合计为548,438.4元；其他约定事项包括：签约期内签约，至签约期止，签约率在90%基础上(不含90%)每增加1%，增加给予10,000元/证的协议签约奖、搬迁奖励20,000元、提前搬迁嘉奖120,000元、丽雅苑31栋东单元502室临时安置费每月842元、黄山路地块6栋东(6-1)单元2905室临时安置费每月2,334元、丽雅苑30栋西单元403室临时安置费每月1,158元。本协议经双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约���数达到被征收总户数的90%，本协议生效。同日，何嘉宏签订3份《宝丰苑地块安置房预约单》，载明为解决本户居住，根据基地提供的安置房源，该户同意选购丽雅苑31栋东单元502室，户型为一房，安置房屋产权人登记为王华崟、陆韻琇；黄山路地块6栋东(6-1)单元2905室，房型为二房，安置房屋产权人登记为何嘉宏、董兰英、何炘昉；丽雅苑30栋西单元403室，房型为二房，安置房屋产权人登记为何嘉宏、董兰英、何炘昉。被安置人和安置房屋产权人同意本预约单仅为购买安置房屋的意向约定，最终以签订《商品房预(销)售合同》作为安置房买卖关系的实现。2016年11月6日，上海市静安区人民政府出具《公告》，该公告载明，截至2016年11月5日21时，已签订附生效条件房屋征收与补偿协议总户数为2093户，签约率为93.47%(居民签约率为95.61)，静安区宝丰苑地块旧城区改��房屋征收与补偿协议于2016年11月6日生效。2016年11月29日，何嘉宏办理了系争房屋的空房接管手续，同日将系争房屋移交上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司。王华崟、王华婷认为，何嘉宏在没有得到其特别授权的情况下，代为签订系争征收协议应属无效，故起诉至原审法院，要求确认系争征收协议无效。原审认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条第二款之规定，被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。王华崟、王华婷及何嘉宏对系争房屋的产权进行按份共有，持同一份产权证，故应当共同签订一份房屋征收安置补偿协议。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人依法可以委托代理人订立合同，王华婷向何嘉宏所出���的委托书载明了委托事项及委托权限，王华婷所述的限制性约定未在委托书上有所体现，不能对抗约定相对方外的其他人。何嘉宏代王华崟在委托书上签字事前未获王华崟的授权，事后亦未获追认，对该份委托书的效力，不予认可。需要指出的是，静安房管局作为征收方应督促监督征收实施单位对系争房屋权利人的委托书之真实性审慎地进行审查，避免同类情况再次发生。何嘉宏持王华婷的委托书与静安房管局签订系争征收协议系代表三分之二以上产权份额持有人行使处分权，签约行为系其真实意思表示，协议内容符合法律及基地补偿政策的规定，并不存在法定无效的情形。系争征收协议约定的安置利益属于全体产权人所有，何嘉宏未与王华崟、王华婷协商一致擅自签署的3份预约单仅为购买安置房屋的意向约定，王华崟、王华婷对系争征收协议所约定的安置房屋���补偿款的分配方式有异议可通过家庭内部协商或另行诉讼方式主张，但并不影响在此之前已成立的系争征收协议的法律效力。系争征收协议合法有效，对合同双方具有法律约束力。王华崟、王华婷主张系争征收协议无效的理由，缺乏法律依据，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，于2017年2月22日判决驳回王华崟、王华婷的诉讼请求，案件受理费人民币50元由王华崟、王华婷负担。王华崟、王华婷不服，上诉至本院。上诉人王华崟、王华婷上诉称：上诉人王华崟从未向何嘉宏出具过委托书，亦未对其伪造的委托书予以追认，静安房管局在未向王华崟依法告知房屋征收的相关政策及听取意见的情况下，仅凭虚假的委托书与何嘉宏签订系争征收协议，侵犯了上诉人的合法权益，系争征收协议应属无效；系争征收协议根据相关规定，应当由房屋征收部门与被征收人即所有共有产权人签订，《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第九十七条对于处分共有不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定，系对主动处分共有不动产的规定，本案是被动的房屋征收，不应适用上述规定。请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人静安房管局辩称：根据相关政策和法律规定，被征收人可自行或者委托他人代为签约；本案中，何嘉宏持有王华婷的授权委托书代表该户签约，是其真实意思表示，且代表该户三分之二以上的产权份额，签约主体并无不当；房屋征收补偿是对被征收房屋的整体补偿，补偿利益归该户全体被征收人所有，不因签约主体的变化而变化，系争征收协议未损害两上诉人的权益，原审法院判决正确。请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人何嘉宏未提供书面陈述意见。经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：本案争议焦点在于，原审第三人何嘉宏兼上诉人王华婷的委托代理人，在未获上诉人王华崟合法授权委托的情况下，与被上诉人静安房管局签订的系争征收协议是否应属无效。本案中，系争房屋所有权系按份共有，即何嘉宏占18/36、王华婷占7/36、王华崟占11/36。因王华婷书面委托何嘉宏办理宝丰苑地块房屋征收所需的所有事项，包括但不限于代为签订房屋征收补偿协议，故何嘉宏代表王华婷签订系争征收协议的行为合法有效。何嘉宏伪造王华崟委托书的行为固然错误且不具有法律效力，但何嘉宏兼王华婷委托代理人与静安房管局签订的系争征收协议并不存在恶意串通，损害国家、集体��者第三人利益等情形，亦并不必然导致系争征收协议无效。系争征收协议的签订，系占份额三分之二以上按份共有人即何嘉宏、王华婷行使其共有不动产处分权的行为，符合《物权法》第九十七条的规定，签约行为亦是当事人真实意思表示，协议内容符合法律及征收基地政策，不存在法定协议无效的情形，故系争协议效力应予确认。《物权法》对共有物处分的上述限制规定，旨在解决未达到全体按份共有人同意的情况下，如何确定共有物处分行为的效力问题，与房屋征收补偿行政法规、规章等关于房屋征收补偿协议签约主体的规定并不存在矛盾，故两上诉人认为不能适用《物权法》相关规定的理由，不能成立。系争征收协议虽未经王华崟本人签订，但该协议系对被征收人何嘉宏、王华崟、王华婷等户按户进行的房屋征收补偿安置，未侵害该户房屋征收补偿安置的整体利益，两上诉人仅以系争征收协议未经本人签订为由，认为侵犯其合法权益并据此要求确认协议无效的意见，本院难以采纳。综上，上诉人的上诉请求和理由依法不能成立，原审判决驳回王华崟、王华婷的诉讼请求正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王华崟、王华婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓婕审 判 员 陈瑜庭代理审判员 高 凌二〇一七年五月二十二日书 记 员 顾美玉附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭��开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”