（2017）辽05民终642号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-07
案件名称
本溪市商业银行股份有限公司彩屯支行与张连友、程杰、本溪华厦房地产综合开发有限责任公司、赵秋华买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
本溪市商业银行股份有限公司彩屯支行,张连友,程杰,本溪华厦房地产综合开发有限责任公司,赵秋华
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽05民终642号上诉人（原审第三人）本溪市商业银行股份有限公司彩屯支行，住所地辽宁省本溪市溪湖区。法定代表人宫馨馥，该支行行长。委托诉讼代理人孙秀杰，该支行法律顾问。被上诉人（原审原告）张连友，男，1960年6月19日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。被上诉人（原审原告）程杰，女，1962年8月23日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。被上诉人（原审被告）本溪华厦房地产综合开发有限责任公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人于远庆，该公司总经理。委托诉讼代理人朴晓伟，该公司工作人员。原审第三人赵秋华，男，1954年1月8日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。上诉人本溪市商业银行股份有限公司彩屯支行（以下简称商业银行彩屯支行）与被上诉人张连友、程杰、本溪华厦房地产综合开发有限责任公司（以下简称本溪华厦房地产公司）、原审第三人赵秋华买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2016）辽0504民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：本溪华厦房地产公司于2008年8月7日，与本溪华厦第二建筑工程公司（赵秋华项目部）签订抹房协议，其中约定：本溪华厦房地产公司用其所有的某某人家×区×号房产抵顶欠第三人赵秋华的工程款307532.5元，协议还约定若转让该房产，需交由本溪华厦房地产公司按销售定价统一对外销售，销售回款支付给本溪华厦第二建筑工程公司（赵秋华项目部）。同日，第三人赵秋华将上述房产以307532.5元的价格转让给张连友、程杰，本溪华厦房地产公司出具收款收据，2009年，张连友、程杰入住，2010年12月16日，本溪华厦房地产公司与张连友签订购房协议，该协议约定了房屋面积、单价、总房款及付款方式为房款全部以抹账形式支付。2015年6月27日张连友、程杰将上述房产出售给案外人吴亚金。同年10月19日，本溪华厦房地产公司给张连友出具上述房屋的销售不动产统一发票。现因本溪华厦房地产公司未配合办理房屋产权证，故诉至法院，要求办理房屋过户手续，并赔偿经济损失20万元，诉讼费用由本溪华厦房地产公司承担。另查：本溪华厦房地产公司将上述房产于2012年11月27日抵押给第三人商业银行彩屯支行并办理了抵押登记。原审法院认为：被上诉人张连友、程杰与被上诉人本溪华厦房地产公司签订的购房协议书系双方真实的意思表示，合法有效，被上诉人本溪华厦房地产公司已交付该诉争房屋，被上诉人张连友、程杰交付购房款抵顶本溪华厦房地产公司欠原审第三人赵秋华工程款，被上诉人本溪华厦房地产公司给张连友、程杰开具收据及发票，双方已实际履行合同义务。被上诉人本溪华厦房地产公司将该房屋抵押给上诉人商业银行彩屯支行办理了抵押登记。本案中，买受人对于房屋的优先取得权与抵押权人对于房屋抵押的优先受偿权发生竞合。针对上诉人商业银行彩屯支行对该诉争房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》内容，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照此批复意见，被上诉人张连友、程杰作为买受人的优先权位次在前，应当受法律保护。张连友、程杰提出本溪华厦房地产公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求成立，予以支持。关于张连友、程杰要求本溪华厦房地产公司赔偿经济损失20万元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。据此，原审法院判决如下：1、本溪华厦房地产公司配合张连友、程杰办理位于本溪市明山区××街×栋×号房屋的过户手续，于判决发生法律效力后立即履行（过户费用由张连友、程杰负担）；2、驳回张连友、程杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7380元，由本溪华厦房地产公司负担。上诉人商业银行彩屯支行的上诉请求：1、撤销一审判决。2、认定上诉人商业银行彩屯支行对争议房屋抵押权优先受偿，被上诉人张连友、程杰对争议房屋不享有优先受偿权。3、上诉人商业银行彩屯支行实现债权抵押权消灭后本溪华厦房地产公司方可配合张连友、程杰办理诉争房屋的过户手续。4、本案诉讼费由被上诉人张连友、程杰承担。其依据的事实与理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案承包人为赵秋华，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》内容的规定，承包人赵秋华没有在法定期限内提出诉讼主张工程价款优先权，而张连友、程杰作为该房的买受人是以消费者的身份购得该房主张权利，不是以承包人主张权利因此不适用该批复。诉争的房屋上诉人在2008年9月已办理抵押登记，一直延续到现在，有他项权利证书登记为凭。张连友、程杰房屋买卖合同未登记备案，而抵押已办理登记备案，该抵押权可以对抗消费者购买权。被上诉人张连友、程杰提出答辩：房子是我先买的，银行后贷的。我是2008年8月14日从华厦售楼处办手续买的，2008年8月16日入住，华厦给我开的收据，相信法院公正判决。本溪市中级人民法院经二审审理确认了一审法院查明的事实。本案在二审期间，上诉人商业银行彩屯支行提交本溪市不动产登记中心出具的本房权证明山区字第1736**号，证明该房屋已于2007年8月22日设定抵押登记。本院认为，被上诉人张连友、程杰与被上诉人本溪华厦房地产公司签订的购房协议书合法有效，被上诉人本溪华厦房地产公司已交付该诉争房屋，被上诉人张连友、程杰交付购房款抵顶本溪华厦房地产公司欠原审第三人赵秋华的工程款，本溪华厦房地产公司给张连友、程杰开具收据及发票，双方已实际履行合同义务。针对上诉人商业银行彩屯支行对该诉争房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》内容，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照此批复意见，张连友、程杰作为买受人的优先权位次在前，应当受法律保护，故上诉人商业银行彩屯支行认为被上诉人张连友、程杰房屋买卖合同未登记备案，而抵押已办理登记备案，该抵押权可以对抗消费者购买权以及张连友、程杰不是承包人主张权利，不适用该批复的主张不能成立，原审判决本溪市商业银行彩屯支行协助张连友、程杰办理房屋过户手续，符合相关法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七千九百八十元，由上诉人本溪市商业银行股份有限公司彩屯支行负担。本判决为终审判决。审判长 潘秀菊审判员 孟 娟审判员 高 伟二〇一七年五月二十二日书记员 任 燕附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：