（2017）豫01民终6533号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-04

案件名称

赵力、郭焘房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵力,郭焘

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6533号上诉人（原审被告、反诉原告）赵力，女，1973年1月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人郑留成、王秋锦，河南杰昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）郭焘，男，1983年3月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人马胜利，河南得益律师事务所律师。上诉人赵力因与被上诉人郭焘房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵力上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初13号民事判决书第二项，判令上诉人不向被上诉人支付违约金；依法撤销第五项，改判被上诉人向上诉人支付违约金342000元。二、一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人违约属于认定事实错误。首先，上诉人已经按照合同约定履行了交付房屋、对房屋进行解压、在房屋所有权证颁发下来后积极通知被上诉人的义务，上诉人没有违约行为。其次，一审对于24万元房款的支付时间认定错误，24万就是首付款。综上，请求二审法院撤销一审判决，判如所请。郭焘答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郭焘向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按合同约定将位于中原区××北××、××单元××号房屋过户给原告；2、按照合同约定支付原告违约金45600元。自2016年9月27日起暂计至起诉之日，以后另计；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月5日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）、案外人郑州创佳房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定，原告自愿购买被告位于中原区××北××、××单元××房屋××套，总价款114万元，合同签订时乙方支付3万元，作为丙方代保管定金，付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金冲抵首付款后转为物业交割保证金，甲方应在收到物业交割保证金之外的房款之次日向乙方交付房屋。双方约定乙方给付甲方首付款为50万元，此款同时充当甲方解押款及乙方首付定金，付款日期以甲方在银行预约还款日期为准，在甲方房产证下来后60个工作日内到房管局办理过户手续，若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金。合同签订后当日原告支付定金3万元，郑州创佳房地产营销策划有限公司收到后向原告出具收据一份，原告于2015年10月31日将首付款50万元、物业费、电费1000元交付被告。2016年7月份，被告取得涉案房屋所有权证书。后原被告因原告首付款是50万元还是74万元发生争议。并形成诉讼。诉讼中，原告陈述：24万元是不确定的，若银行批准50万元，我就仅支付14万元，若银行批准30万元，我需要支付34万元，因为中介告知我说被告要转卖房子，因此我为了被告能履行合同，提前把24万元给了被告。但我把钱给被告后，中介给被告约了两次，被告都没有去，因此流程一直走不下去。被告陈述：在签订合同前，原、被告一块到银行核过原告公积金能贷款40万元，因此当时24万元在签订合同当日是明确；据被告说，当时原告称该房屋还要装修，小孩还小，花费比较大，这24万元缓一两个月支付，被告当时也同意了。后被告多次通过中介向原告催要24万元房款，原告直到2016年7月份才支付。诉讼中，原告还提供了本合同居间方工作人员任某的证言，证言内容有：当时原、被告签订合同时，合同双方约定的首付款是50万元，剩余24万是过户当天付，剩余的钱由买方按揭贷款下来后走银行按揭。去年六七月份，业主说房产证已经办下来了想让我给原告打电话让原告支付剩下的全款，全款支付完后再办理过户。必须办理按揭手续后才能网签。办理按揭手续必须原、被告双方一起去，业主不配合银行办理按揭手续。一审法院认为：原被告之间的房屋买卖合同关系，是在平等自愿的基础上形成的，亦符合法律规定，合法有效，原被告均应依约履行。因原被告在合同履行过程中对约定的首付款系50万元还是74万元发生争议，并致使合同履行处于停滞状态，故本案争议的焦点是原被告合同约定的首付款系50万元还是74万元的问题。经查合同中约定的相关条款，一是：付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），二是：双方约定乙方给付甲方首付款为50万元，此款同时充当甲方解押款及乙方首付定金，付款日期以甲方在银行预约还款日期为准。上述文字表述中前项内容为打印内容，后项为手写内容，且载明在合同文末的“其他约定事项”中，根据交易习惯，后项内容，应该是原被告有别于前项规定而另行、特意协商确定的约定，因此对首付款数额的界定以后项内容为准。经查原告在签订合同同时向被告交付了50万元，视为原告已履行了支付首付款的义务。再根据合同约定“在甲方房产证下来后60个工作日内到房管局办理过户手续”的内容，和证人任某的证言，可以看出被告在其房产证取得以后，特别是被告对首付款发生争议原告又支付24万元后，没有及时配合原告办理银行按揭手续进而办理网签、过户手续，故被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原被告应当诚实信用地促使合同得以履行，彼此实现合同目的，原告要求被告继续履行合同中约定的过户义务，该院予以支持，但被告反诉要求原告支付房款是其的合同权利该院予以支持，根据本案实际情况，原告应在房产过户登记时向被告支付剩余房款40万元，避免被告受到财产损失。由于被告延迟履行，原告要求被告支付违约金的诉请，理由正当，但原被告合同约定违约金条款为“每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金”，标准过高，为综合平衡当事人之间的利益，该院酌定为按已付房款的同期同类贷款利率的1.3倍自2016年9月27日起计算。被告要求原告支付违约金，因原告支付剩余房款的义务是在房屋过户登记之时，因此该反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告赵力向原告郭焘履行位于中原区××北××、××单元××号房屋的过户义务。二、被告赵力在本判决生效之日起十日内向原告郭焘支付自2016年9月27日起至本判决限定还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付74万元的利息。三、原告郭焘在被告履行本判决第一项确定的过户登记义务时，向被告支付房款40万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告负担；反诉费5610元，由原告负担3650元，由被告赵力负担1960元。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人郭焘在签订合同时，向上诉人赵力交付了50万元，视为被上诉人已履行了支付首付款的义务。双方关于首付款发生争议，被上诉人又支付了24万元，上诉人没有及时配合被上诉人办理银行按揭手续进而办理网签、过户手续。根据当事人提交的证据以及本案的具体情况，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述,上诉人赵力的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由上诉人赵力负担。本判决为终审判决。审判长　　于岸峰审判员　　成　锴审判员　　陈启辉二〇一七年五月二十二日书记员　　钱梦阳关注公众号“”