（2017）内03民终550号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-11
案件名称
内蒙古新天地物业服务有限公司与刘文华合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区乌海市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区乌海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古新天地物业服务有限公司,刘文华
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区乌海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内03民终550号上诉人（原审被告）：内蒙古新天地物业服务有限公司。法定代表人：张珺，总经理。委托诉讼代理人：李汉义，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：王颖，内蒙古锐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文华，男，汉族，1968年12月30日生，乌海市园林处工人。上诉人内蒙古新天地物业服务有限公司因与被上诉人刘文华合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古新天地物业服务有限公司委托诉讼代理人李汉义、王颖，被上诉人刘文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古新天地物业服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回刘文华的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由刘文华承担。事实和理由：刘文华拖欠其物业费3179元和电费288元以及因拖欠物业费产生的滞纳金3433元，共计6900元，该笔债务属到期的金钱债务，标的物种类相同，根据《中国人民共和国合同法》第九十九条规定，其有权将两笔债务进行抵销，且已送达了书面通知，抵销行为已经完成。刘文华辩称，2014年其交纳装修押金一直未退，不同意用装修押金抵顶相关费用，并且物业公司已经就物业费起诉，其认为上诉人物业服务不合格。刘文华向一审法院起诉请求：1、判令被告依法立即退还原告装修押金3000元，用电押金200元，逾期二年的利息1536元，总计4736元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：刘文华住乌海市海勃湾区新天地中央公园6号楼2单元2305室，内蒙古新天地物业服务有限公司系该小区物业公司，刘文华为内蒙古新天地物业服务有限公司业主。刘文华于2014年10月14日在被告公司制作的《装修管理协议书》上签字，该协议书载明”业主装修前需向物业公司缴纳一定金额的装修保证金；装修结束后如无违反以上规定及物业辖区内其他规定的行为，没有对他人财产和公共设施造成损坏的，经过一年观察，将如数退还保证金，不含利息”。同日，刘文华向内蒙古新天地物业服务有限公司缴纳装修押金3000元和用电押金200元，合计3200元。装修结束一年后至今，内蒙古新天地物业服务有限公司公司未退还刘文华装修押金和用电押金。2017年2月9日，内蒙古新天地物业服务有限公司公司向刘文华下发书面通知，该通知主要内容为：刘文华截至2017年2月9日欠内蒙古新天地物业服务有限公司公司物业费3179元、因欠缴物业费产生滞纳金3433元、电费288元，三项合计6900元；内蒙古新天地物业服务有限公司公司以收取刘文华的装修押金3000元和用电押金200元来抵顶刘文华欠付内蒙古新天地物业服务有限公司公司的上述三项费用，抵顶后刘文华尚欠内蒙古新天地物业服务有限公司公司3700元物业费。一审法院认为，依法订立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《装修管理协议书》为内蒙古新天地物业服务有限公司公司制作，刘文华签字后该协议即生效，故刘文华、内蒙古新天地物业服务有限公司双方应按照《装修管理协议书》的约定内容全面履行各自的义务。因协议书约定”业主装修前需向物业公司缴纳一定金额的装修保证金；装修结束后如无违反以上规定及物业辖区内其他规定的行为，没有对他人财产和公共设施造成损坏的，经过一年观察，将如数退还保证金，不含利息”，内蒙古新天地物业服务有限公司公司未提供相关证据证明刘文华有违反协议规定及物业辖区内其他规定、对他人财产和公共设施造成损坏的行为，故内蒙古新天地物业服务有限公司公司应当按照协议约定退还刘文华装修押金和用电押金共计3200元。内蒙古新天地物业服务有限公司公司逾期未退还刘文华装修押金和用电押金，属于违约行为，应承担违约责任。内蒙古新天地物业服务有限公司公司辩称因刘文华欠缴物业费以装修押金和用电押金来抵顶部分物业费的理由，不符合双方合同约定，其主张不属于该案调整范围，该院不予支持。内蒙古新天地物业服务有限公司应自2015年10月14日起以3200元为本金，按照年利率6%向刘文华支付逾期违约金至2017年1月10日，共计违约金239元（3200元×6%÷365天×454天（2015年10月14日至2017年1月10日））。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：被告内蒙古新天地物业服务有限公司退还原告刘文华装修押金3000元、用电押金200元，赔偿原告刘文华逾期违约金239元，三项合计3439元，此款于本判决生效后七日内付清。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，债务的抵销及行使应当符合三个条件，一是双方互负到期债务；二是债务的标的物种类、品质相同，且不存在依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的情况；三是主张抵销的一方应当通知对方。因此，内蒙古新天地物业服务有限公司行使抵销权的前提条件是刘文华的物业费、电费是明确、到期、种类相同且欠付对象为上诉人。而本案中，首先，物业费、电费需要经过审理才能认定，现内蒙古新天地物业服务有限公司已就物业服务相关费用向乌海市海勃湾区人民法院起诉，该案尚在审理期间未作出生效判决，在此情况下，内蒙古新天地物业服务有限公司主张抵销显然不能成立。其次，内蒙古新天地物业服务有限公司未提供其具有向业主代收、代缴电费资质的相关证据，刘文华所欠电费债权人并非内蒙古新天地物业服务有限公司，该债务不具备互负条件。最后，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，用电人逾期不交付电费的，供电人可以中止供电并请求用电人支付电费及违约金；业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以请求人民法院判决业主承担物业费及违约金，相关法条已规定了内蒙古新天地物业服务有限公司的救济途径。故内蒙古新天地物业服务有限公司主张改判驳回刘文华一审诉讼请求或发回重审，本院不予支持。综上，上诉人内蒙古新天地物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人内蒙古新天地物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周敬审 判 员 田浩代理审判员 张娜二〇一七年五月二十二日书 记 员 高瑜 微信公众号“”