（2017）闽民申457号
裁判日期: 2017-05-21
公开日期: 2017-06-18
案件名称
朱连清、福建省福州干鲜果总公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
朱连清,福建省福州干鲜果总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申457号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱连清，男，1964年3月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：肖庆康，福建诚真律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：福建省福州干鲜果总公司，住所地福建省福州市台江区台江路254号。法定代表人：黄宗兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈书祥，福建天人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林霆，福建天人和律师事务所律师。再审申请人朱连清因与被申请人福建省福州干鲜果总公司（以下简称干鲜果总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民终2173号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱连清申请再审称，（一）朱连清占有使用租赁场所没有过错。干鲜果总公司曾与朱连清口头约定，若朱连清一次性缴纳六年租金可使用租赁场所十年。朱连清于2008年3月28日向干鲜果总公司出具承诺书，确认同意按照“一次性交六年租金承租十年”的条件承租，并支付给干鲜果总公司100万元，干鲜果总公司出具收条确认收到承诺书及100万元款项。该承诺书的出具时间早于《房屋租赁合同书》的签订时间，双方口头约定租赁起始时间应为2007年1月1日，时任干鲜果总公司法定代表人蔡翎可以证明双方确实存在上述口头约定。虽然《房屋租赁合同书》约定租期为十年，但实际上双方对租期十年是认可的，干鲜果总公司应当遵守诚实信用原则。因此，在福州市中级人民法院（2015）榕民终字第318号生效判决确认双方于2010年4月22日签订的《房屋租赁合同书》解除前，朱连清继续使用租赁场所并按上述合同约定缴纳租金，没有过错。（二）二审判决朱连清按照每月5万元向干鲜果总公司支付占用费，该占用费约为《房屋租赁合同书》约定月租金25330元的两倍，明显过高，有失公正。《房屋租赁合同书》约定的月租金25330元是经过双方协商确定的，体现了房屋真正的租金价值，即便朱连清应向干鲜果总公司支付占用费，也应按照《房屋租赁合同书》约定的月租金25330元计算。（三）即便朱连清应按照每月5万元支付占用费，也不应自《房屋租赁合同书》解除后即2013年6月开始计算。在（2015）榕民终字第318号生效判决确认《房屋租赁合同书》解除前，朱连清对占有使用租赁场所没有过错，应按照《房屋租赁合同书》约定的月租金25330元支付占用费，在判决生效后至朱连清实际搬离之日止的占用费可以按照每月5万元支付给干鲜果总公司。综上，请求对本案进行再审。干鲜果总公司提交意见称，（一）朱连清主张双方曾口头约定租期十年缺乏依据。双方签订的《房屋租赁合同书》已经（2015）榕民终字第318号生效判决确认于2013年5月31日解除，本案处理的是合同解除后朱连清占用租赁场所期间应支付占用费的问题，朱连清再审申请提出双方租赁期限为十年，其占用租赁场所没有过错，与上述生效判决结果存在矛盾，理由不能成立。（二）二审法院酌定朱连清占用租赁场所期间应按照每月5万元向干鲜果总公司支付占用费，公平合理。一审法院依据干鲜果总公司申请对租赁场所的市场租金价格进行评估，朱连清对该评估价格有异议，但未申请重新评估。干鲜果总公司自愿在该评估价格基础上核减30%-50%，据此，二审法院酌情按照评估价格的44%即每月5万元计算占用费，已臻公平合理。朱连清主张占用费按照每月5万元计算过高，大大超过同地段房屋的市场租金价格，缺乏依据。（三）双方签订的《房屋租赁合同书》约定，租赁期限于2013年5月31日到期，且（2015）榕民终字第318号生效判决确认《房屋租赁合同书》于2013年5月31日解除。故朱连清在2013年5月31日合同解除后继续占用租赁场所没有依据，其应向干鲜果总公司支付占用费。朱连清主张（2015）榕民终字第318号判决生效前的占用费，应按照《房屋租赁合同书》约定的月租金25330元计算，亦缺乏依据。综上，朱连清的再审请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。本院经审查认为，本案系租赁合同解除后，原承租人朱连清继续占有使用租赁场所，给原出租人干鲜果总公司造成租金损失引发的纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述法律规定，租赁合同解除后，朱连清应当交还租赁场所，若给干鲜果总公司造成损失，应当承担赔偿责任。本案中，干鲜果总公司与朱连清之间的《房屋租赁合同书》约定租赁期限至2013年5月31日止，且该《房屋租赁合同书》已经（2015）榕民终字第318号生效判决确认于2013年5月31日依法解除。朱连清再审申请对该租赁期限提出异议，认为其与干鲜果总公司曾口头约定租赁期限为十年，在确认合同解除一案的（2015）榕民终字第318号判决生效前，其继续使用租赁场所没有过错的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。朱连清本应于合同解除后即2013年6月交还并搬离租赁场所，但其继续占有使用租赁场所，导致干鲜果总公司无法将租赁场所收回后另行出租，造成的直接损失是该租赁场所重新进入市场后可获得的租金收益，朱连清应对其占用租赁场所期间给干鲜果总公司造成的租金损失承担赔偿责任。一审法院依据干鲜果总公司申请对朱连清占用租赁场所期间的市场租金价格进行评估，朱连清对该评估结论有异议，认为不能体现租赁场所真正的租金价值，主张应按照《房屋租赁合同书》约定的月租金25330元计算占用费。虽然《房屋租赁合同书》约定月租金为25330元，是双方当事人的真实意思表示，但该意思表示的效力范围仅限于合同约定的租赁期限内。《房屋租赁合同书》解除后，双方基于该合同产生的租赁合同法律关系归于消灭，在双方没有达成新的合意的情况下，仍然按照原合同约定的月租金25330元计算朱连清在合同解除后占用租赁场所的费用，依据不足。二审法院结合租金评估价格以及干鲜果总公司关于在该租金评估价格基础上核减30%-50%的意思表示，酌定按每月5万元计算自2013年6月起至朱连清实际搬离租赁场所之日止的占用费，并无不当。朱连清再审申请主张按照每月5万元计算占用费过高，（2015）榕民终字第318号判决生效前按照原合同约定月租金25330元支付占用费以及判决生效后按照每月5万元支付占用费，缺乏依据，不予支持。综上所述，朱连清的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回朱连清的再审申请。审 判 长 董碧仙代理审判员 李志尧代理审判员 朱 彤二〇一七年五月二十一日书 记 员 黄秋丽 来源：百度搜索“”