（2017）粤06民终728号
裁判日期: 2017-05-21
公开日期: 2017-08-08
案件名称
吴晓玲、佛山市南海广百地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴晓玲,佛山市南海广百地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终728号上诉人（原审原告）：吴晓玲，女，汉族，1994年7月28日出生。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海广百地产开发有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：徐巍。委托诉讼代理人：晏婵娟，女，该公司员工。上诉人吴晓玲因与上诉人佛山市南海广百地产开发有限公司（以下简称广百公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴晓玲上诉请求：1.撤销一审判决，支持吴晓玲一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由广百公司承担。事实和理由：一、一审法院降低合同约定违约金标准，缺乏法律依据。通送居民用电是法定和合同约定的房屋交付条件之一，涉讼房屋实际于2016年7月5日通送居民用电，房屋逾期交付的事实成立，广百公司应当按照合同约定即房价款总额的日万分之五计付逾期交房违约金。在广百公司没有提交证据证明合同约定违约金过分高于损失，也未提出违约金过高的抗辩情况下，一审法院调低违约金缺乏法律依据。二、竣工验收备案表是合同约定房屋交付的必要条件，而非充分条件。根据合同约定，房屋交付条件除了办理竣工备案外，装饰装修设备应当符合合同约定，公共配套应当达到使用条件。三、房屋交付除应当符合合同约定交付条件外，应当符合法律规定，其中包括满足正常居住条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十四条、第十八条的规定，与房屋关联的基础设施和公共配套达到使用条件，通水通电满足基本使用条件，是房屋交付使用的法定条件之一。一审法院在认定涉案房屋在2016年7月5日才开通用电，满足正常居住条件的前提下，认定房屋在办理竣工验收备案表后，即达到交付使用条件，适用法律错误。四、广百公司没有证据证明房屋装饰、装修和设备在合同约定交付日已达到交付条件，应当承担不利后果。吴晓玲已经提供证据证明房屋装饰、装修和设备在合同约定交付日，不符合合同约定，并提出鉴定申请。广百公司否认上述证据但未提供反证，根据证据规则，广百公司应承担举证不能的法律后果。五、广百公司以50毫米降雨天气为由，主张房屋交付时间顺延违反法律规定。根据法律规定，商品房必须取得预售许可证才能合法销售。根据相关法律、法规，向相关政府部门申请预售许可证时，应当向政府部门提供预售方案，预售方案包括房屋交付时间。预售许可证和预售方案在房屋销售时，必须同时在销售现场公示。房屋交付时间是广百公司领取预售许可证时给政府部门的承诺，也作为对所有买受人发出的要约内容之一。50毫米降雨属于必然发生状况，不属于不可抗力，广百公司以50毫米以上降雨量为由，顺延房屋交付时间，实质是无条件推迟交付，变更了预售方案的房屋交付时间，违背了其承诺及要约。而且，该约定有违《中华人民共和合同法》第三十九条、第四十条之规定，属于无效的格式条款。另外，一审法院未查明50毫米降雨天气发生在签订合同之前还是之后，如果发生在签订合同之前，则不能作为房屋顺延交付的理由。广百公司针对吴晓玲的上诉辩称，吴晓玲上诉理由不成立，请求予以驳回。广百公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴晓玲的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴晓玲承担。事实和理由：双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，涉讼房屋的交付条件为“该商品房已办理竣工验收备案”。而涉讼房屋已于2016年1月15日竣工验收备案，已具备双方约定的交付条件，广百公司无需向吴晓玲支付逾期交楼违约金。通送居民用电并非双方约定的交付条件，且通送居民用电之前广百公司已提供临时用电给吴晓玲，并未要求吴晓玲承担额外的电费，吴晓玲未因此造成任何损失。一审法院判决要求广百公司赔偿吴晓玲损失缺乏事实和法律依据。吴晓玲针对广百公司的上诉辩称：一、房屋交付条件除了有竣工验收表外，还要满足供水供电等条件。二、广百公司没有提供证据证明涉讼房屋在交付时已经满足交付条件，包括开通用电。三、广百公司以50毫米降雨天气主张顺延交房，没有法律依据。吴晓玲向一审法院起诉请求：1.广百公司以购房总价为本金从2016年1月10日起至房屋实际交付之日止按日万分之五计付违约金予吴晓玲（不以房款总额的5%为上限）；2.诉讼费由广百公司承担。一审法院认定事实：2014年8月29日，吴晓玲与广百公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定吴晓玲以2055764元向广百公司购买佛山市南海区6栋1梯1802房，建筑面积115.53平方米。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（第八条第一款）广百公司应在2016年1月10日前将具备第1（该商品房经验收合格）和第2（该商品房已办理竣工验收备案）种条件并符合合同约定的商品房交付吴晓玲使用。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力…2.因买受人逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。3.因政府机关行政行为导致工期延误或因雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（第十一条第三款）吴晓玲未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付，由此产生的一切费用及风险由吴晓玲承担。（第十四条）出卖人承诺供水、供电在商品房交付使用时到户，买受人自行申请开通并承担相关费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件三约定房屋装饰、设备标准。双方并约定其他权利义务。同日，吴晓玲与广百公司签订《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》，双方就上述《广东省商品房买卖合同》的事项进行补充约定。约定广百公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，吴晓玲不得拒绝接受商品房。广百公司根据上述商品房买卖合同承担的违约赔偿责任总金额最高不超过吴晓玲已付房价款的5%。双方联络方式以上述商品房买卖合同记载的通信地址为准，广百公司按照吴晓玲提供的通讯地址寄出信件，即视为广百公司已履行了通知义务。签约后，吴晓玲已支付全部购房款。2016年1月15日，广百公司向吴晓玲在《广东省商品房买卖合同》载明的通讯地址寄出《关于再次通知办理收楼的函》，通知吴晓玲尽快办理收楼手续。吴晓玲于2016年4月23日收楼。山海汇花园1-6栋工程于2016年1月13日竣工验收，于2016年1月15日取得竣工验收备案。广东省气象台和南海海洋气象预报中心于2016年1月20日出具的证明显示，2014年5月5日、2014年5月7日、2014年8月13日、2015年5月5日、2015年5月7日、2015年5月20日、2015年7月5日、2015年7月10日、2015年8月27日、2015年8月30日、2015年10月4日、2015年10月5日的日降雨量超过50毫米。根据吴晓玲的申请，一审法院在诉讼中向佛山市南海里水水务有限公司和佛山南海供电局发函调查，佛山市南海里水水务有限公司复函：山海汇花园已具备正常通水条件。佛山南海供电局里水供电所复函山海汇花园1-6栋小区居民用电已于2016年5月31日签订永久用电的供电合同，并在2016年7月5日装电送电。一审法院认为，吴晓玲、广百公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。双方约定广百公司应于2016年1月10日前，将经验收合格且已办理竣工验收备案的商品房交付给吴晓玲使用。双方在涉讼合同第八条明确约定“一天内下雨量达到50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工”的情形，广百公司可以据实延期交付房屋。涉讼房屋的土建及装修工程为一个整体工程，合同明确约定并以下划线注明下雨量达到50毫米或以上即视为施工单位无法正常施工，并不以施工单位在当日是否实际施工为条件，一审法院对吴晓玲以装修工程室内施工不受天气影响为由主张该条款不适用的意见不予采纳，但涉讼合同签订前的情况应已纳入广百公司对房屋交付日期的考量范围，故涉讼合同签订前日降雨量超过50毫米的时间不能对房屋交付时间进行顺延。经核算，因雨天涉讼房屋交付时间可顺延9天，广百公司应于2016年1月19日前交付涉讼房屋予吴晓玲。涉讼房屋已于2016年1月15日竣工验收备案，广百公司已于2016年1月15日书面通知吴晓玲收楼，吴晓玲没有举证证明涉讼房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉讼房屋在双方约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件。吴晓玲以涉讼房屋装饰装修存在影响使用的质量瑕疵为由主张涉讼房屋未符合交付条件，没有约定或法定的依据，一审法院对吴晓玲主张按合同约定日万分之五的标准计收逾期交楼违约金不予支持。虽然吴晓玲无权以质量瑕疵为由主张广百公司逾期交付房屋，但涉讼房屋至2016年7月5日才通送居民用电，具备正常居住使用的条件，未正常通电期间造成吴晓玲不能正常居住使用涉讼房屋，确造成吴晓玲发生房屋占有使用利益的损失，一审法院参照合同地段同类房屋租金标准，酌定广百公司按每月3500元的标准赔偿吴晓玲2016年1月20日起至吴晓玲实际收楼之日2016年4月23日止的损失11083.33元（3500元÷30×95天）予吴晓玲，一审法院对吴晓玲的违约金请求超出一审法院核定部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、广百公司于判决生效之日起十日内支付11083.33元元予吴晓玲；二、驳回吴晓玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计144.11元（吴晓玲已预交），由吴晓玲负担105.57元，广百公司负担25元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予吴晓玲，一审法院不另收退。本院二审期间，广百公司围绕上诉请求提交了证明、工作联系单、建筑电气分部（子分部）工程验收记录、电气照明安装工程分部（子分部）工程验收记录、装修申请表、装修完工查验申请表、佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书各一份。吴晓玲没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，吴晓玲对上述证据的真实性提出异议，但未提供相反的证据予以推翻，本院对其真实性均予以确认，广百公司提供的证据能够形成完整的证据链，足以证明虽然广百公司在交付房屋的时候尚未依约分电到户，但是广百公司提供了临时用电。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”之约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时到户，买受人自行申请开通并承担相关费用。2…….如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。另，广百公司在交付房屋时提供了临时用电，且广百公司承诺在2016年7月5日前的临时用电电费不再向各业主主张。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对双方的上诉，本案二审的争议焦点在于吴晓玲诉请广百公司承担逾期交房违约责任的主张是否成立。吴晓玲与广百公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉讼《广东省商品房买卖合同》第八条之约定，广百公司应当在2016年1月10日将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的房屋交付给吴晓玲使用，但广百公司因雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）可据实予以顺延。经审查，广百公司提供的证据显示双方于2014年8月29日签订涉讼《广东省商品房买卖合同》后存在9天前述约定的雨天情况，即广百公司可以据实顺延9天（2016年1月19日前）交付涉讼房屋。因此，在涉讼房屋已于2016年1月15日竣工验收备案，广百公司已于2016年1月15日书面通知吴晓玲收楼的情况下，广百公司并不存在前述合同约定的逾期交房违约行为。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。吴晓玲上诉主张涉讼房屋的装饰装修和设备、公共配套不符合合同约定，广百公司应承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”经审查，双方签订的《商品房买卖合同》除了在第八条约定了房屋交付条件及逾期交房违约责任之外，另行在第十三条约定了“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”，在第十四条约定了“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”。由此可见，双方签订的合同在约定逾期交房违约责任之外，对广百公司提供的装饰装修、设备存在的违约责任另行作出了约定，在吴晓玲主张的装饰装修质量问题不属于影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题的情况下，吴晓玲以广百公司存在该部分违约行为为由主张广百公司按照逾期交房违约金计算标准承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，根据本案查明的事实，虽然广百公司在交房之时尚未依合同约定分电到户，但广百公司提供了临时用电，并承诺2016年7月5日永久供电前的电费支出不再向各业主主张。由此可见，广百公司虽然有违合同第十四条约定的承诺，但合同未就此违约行为约定违约金，且吴晓玲没有举证证明该违约行为给其造成实际损失，故一审法院以未正常通电期间造成吴晓玲不能正常居住使用涉讼房屋为由，参照同地段同类房屋租金标准酌定广百公司赔偿吴晓玲损失，处理有误，有失公允，本院予以纠正。综上所述，吴晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；广百公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初2437号民事判决；二、驳回吴晓玲的全部诉讼请求。一审案件受理费144.11元，二审案件受理费338.22元，均由上诉人吴晓玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一七年五月二十一日书 记 员 梁 理