（2016）新0104民初６５７４号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-07-05
案件名称
孙伟与徐招全、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书
法院
乌鲁木齐市新市区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙伟,徐招全,乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初６５７４号原告：孙伟，男，1954年3月11日出生，汉族，个体户，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：李大山，新疆志通律师事务所律师。委托代理人：冯婧，新疆志通律师事务所律师。被告：徐招全，男，1969年2月13日出生，汉族，无固定职业，住四川省南充市陇县。被告：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市新市区。法定代表人：丁健忠，该公司董事长。原告孙伟与被告徐招全、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，由审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员张建华、孙爱萍依法组成合议庭，并于2017年5月8日进行公开开庭审理。原告孙伟及其委托代理人李大山到庭参加了诉讼，被告徐招全、华联房产公司经本院合法送达诉状及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙伟诉称：2014年5月26日，我与被告徐招全签订一份《房屋租赁合同》，约定由我承租位于乌鲁木齐市天悦龙庭小区的5号自建商铺，租金共计46000元，租期自2014年6月1日至2016年1月31日。被告徐招全于2014年5月26日向我出具了收到保证金1000元及租金46000元的收据。合同签订后，我去办理工商税务手续时被告知无法办理，原因是我承租的房屋属于违建建筑。我多次找二被告协商，被告华联房产公司也认可租赁房屋没有办理规划许可证等相关批准手续，确系违建房屋。被告明知该房屋系违建房屋仍然对外出租，给我造成不小的损失。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求确认我与被告徐招全签订的《房屋租赁合同》系无效合同，二被告退还保证金1000元、房屋租金46000元，二被告赔偿采暖费物业费损失5243元、加盟费损失50000元、装修损失154151.68元、评估费5000元，本案诉讼费由二被告承担。被告徐招全、华联房产公司未到庭也未提交书面答辩状。经审理查明：2014年5月16日，原告孙伟向案外人刘峰出具一份《委托书》，记载因准备加盟刘峰的乡村土鸡熬鱼场店，由刘峰负责店面选址并代原告孙伟签订租房合同。2014年5月26日，被告徐招全（甲方）与案外人刘峰（乙方）签订租赁合同，将位于本市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建5号商铺出租给原告用于餐饮经营场地。合同约定租期自2014年6月1日起至2016年1月31日，装修期1个月，押金1000元合同到期后返还，租赁费用每年45000元，乙方于2014年5月26日一次性付清租金，租金到期后必须提前30天续租交纳租金，乙方未经甲方同意，不准损坏房屋基本建筑结构，否则造成损失由乙方自行承担。同日，被告徐招全出具收到刘峰天悦龙庭5号商铺租金47000元，其中1000元为押金的收条一份。被告华联房地产公司出具一份证明书，内容为“乌鲁木齐市鲤鱼山路997号天悦龙庭小区内自建5号商铺，产权归乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司所有，不存在产权纠纷，房产证目前正在办理当中”。上述租赁合同签订后，原告对天悦龙庭小区自建5号商铺进行装修后用于餐饮经营。原告向乌鲁木齐华兴物业管理有限责任公司支付了2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业费2889元，2014年10月10日至2015年4月10日期间的采暖费2354元，合计5243元。另原告称加盟案外人刘峰乡村土鸡熬鱼场店支付刘峰加盟费50000元。本案审理中，原告证人刘峰出庭作证称，租赁合同是其代表原告孙伟签订的，原告给他出具了代签合同的委托书。2015年1月15日，本案原告向本院起诉本案被告华联房地产公司。该案审理中，根据原告申请，本院委托鉴定机构新疆华夏金信资产评估有限公司新疆分公司对该5号商铺已形成附合的装饰装修物残值进行评估，包括天棚吊顶、地砖、隔墙、锅台烟道、门头制作、墙面装饰、灯具在内的主要装修内容的评估价值为154151.68元（鉴定评估基准日为2015年5月28日）。本案原告为此支付鉴定评估费5000元。上述案件审理中，本案被告华联房地产公司陈述涉诉房屋由其公司建造，现还未能办理相关审批手续，系临时建筑，并称其公司员工张广汉将自建的1-5号商铺出租给本案被告徐招全并提交了租赁合同书以及四份收据存根联，该租赁合同中约定的租期自2013年11月1日起至2015年4月30日至，租金为23.4万元，保证金为1万元。被告徐招全为当时建造该房屋的施工人。该案本院于2015年9月16日作出（2015）新民三初字第114号民事裁定，驳回本案原告的起诉。本案原告不服该裁定上诉后，又撤诉。另，2016年7月1日，原告向被告华联房地产公司移交了5号商铺，双方签署了交接清单。上述事实有委托书、租赁合同、收条、证明、民事裁定书、评估报告、证人证言、录音资料、当事人陈述以及庭审笔录等存卷为证。本院认为，本案涉诉房屋虽为被告华联房地产公司建造，但被告徐招全以自己的名义与原告订立租赁合同并收取租金和保证金，无证据证明此为被告徐招全履行被告华联房地产公司职务行为或者受托行为，故原告主张被告华联房地产公司在本案中承担责任无事实依据，本院不予支持。本案租赁合同虽是案外人刘峰与被告徐招全签订，但刘峰系受原告委托代签合同，租赁合同履行主体是原告孙伟，且餐馆也是原告实际经营，刘峰对此没有异议，孙伟作为原告主张权利，诉讼主体适格。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案被告徐招全将未取得建设工程规划许可证的涉诉房屋出租给原告，违反了法律法规的强制性规定，该房屋至今也未取得建设工程规划许可证，故原告关于确认与被告徐招全签订的房屋租赁合同无效的请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方签订的租赁合同无效后，双方应相互返还财产。对于保证金1000元，被告徐招全应当予以返还。对于原告已支付的租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”房屋租赁合同无效的也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而原告直至2016年7月1日才将涉诉房屋移交被告华联房地产公司，并未向被告徐招全返还房屋，故参照合同约定的租金标准原告应当承担占有使用费。原告向被告徐招全交纳房屋租金46000元，原告交纳房屋租金的期间未超过其占有、使用房屋期间，故原告主张被告徐招全向其退还租金无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的采暖费、物业费、加盟费损失问题，因采暖费、物业费及加盟费系其实际占用使用期间发生的费用，且该项费用非由被告徐招全收取，房屋租赁合同无效并不决定是否加盟问题，故原告主张的采暖费、物业费、加盟费损失的请求本院不予支持。相关司法解释还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告对于合同能否生效负有相应的注意义务，其在订立合同时对涉诉房屋无产权证应当是明知的，但对该已建成的房屋并未取得建设工程规划许可证的情况以其自身方面的因素往往无法判断；而被告徐招全作为建造该房屋的施工人，将未取得建设工程规划许可证的房屋进行转租，其过错程度明显大于原告。原告对房屋的装修是经过同意的，被告徐招全现也无法利用原告对房屋的装修，综合本案实际情况，本院确定已形成附合装饰装修物的现值损失由被告徐招全承担70%的责任。经鉴定机构评估，本案已形成附合装饰装修物的现值为154151.68元，被告徐招全赔偿已形成附合装饰装修物现值损失的70%，为107906.18元。原告支付的评估费5000元是其因合同无效所导致的财产损失，被告徐招全也应承担70%的赔偿责任，即3500元。二被告未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙伟与被告徐招全之间的房屋租赁合同无效；二、被告徐招全返还原告孙伟保证金1000元；三、被告徐招全赔偿原告孙伟装修损失107906.18元；四、被告徐招全赔偿原告孙伟鉴定评估费3500元；五、驳回原告孙伟对被告徐招全的其他诉讼请求；六、驳回原告孙伟对被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司的诉讼请求。以上款项应于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额266394.68元，确认给付额112406.18元，确认给付额占诉讼标的额的42.20%。本案案件受理费5295.92元（原告已预交）由原告负担57.80%即3061.04元，被告徐招全应负担42.20%即2234.88元；公告费320元（原告已预交）由被告徐招全负担；邮寄送达费40元（原告已预交）由原告自行负担。被告徐招全应负担的诉讼费、公告费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 赵金贵人民陪审员 张建华人民陪审员 孙爱萍二〇一七年五月二十日书 记 员 周莉媛 来自