（2017）冀0481民初1339号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-06-28
案件名称
贾坛彬与李瑞玲排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
武安市人民法院
所属地区
武安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾坛彬,李瑞玲,王金龙
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
河北省武安市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0481民初1339号原告：贾坛彬，男，1966年7月13日出生，汉族，现住。被告：李瑞玲，女，1964年8月13日出生，汉族，现住。委托诉讼代理人：韦天兵，武安市磁山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李来福，武安市华信法律服务所法律工作者。第三人：王金龙，男，1963年5月9日出生，汉族，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王伟，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。贾坛彬与李瑞玲、王金龙排除妨害纠纷一案，贾坛彬向本院起诉后，本院适用简易程序，依法公开开庭进行了审理，贾坛彬、李瑞玲及其委托诉讼代理人韦天兵、李来福、王金龙及其委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾坛向本院提出诉讼请求：请求依法判令李瑞玲从贾坛彬所有的位于万年矿工人村六街5栋1单元109号房屋中搬出，让贾坛彬居住。事实与理由：贾坛彬与王宝芹于1999年10月12日离婚，离婚调解书中确定房屋产权归贾坛彬所有（房产证上登记为贾坛彬）。后来因其他原因，贾坛彬到别处居住，房屋空闲，贾坛彬没有过多去查问房屋的具体情况，现该房屋已有人居住，因贾坛彬现在万年矿已没有房屋居住，需要回到原来的房屋居住。贾坛彬多次催促现住户搬出房屋，而现住户声称已经把房屋买下，房屋与贾坛彬没有关系，拒绝搬出房屋。贾坛彬既没有与现住户签订房屋买卖协议，也没有与现住户签订房屋租赁协议，武安市房管局也没有现住户的房屋交易手续，请求法院核实情况，判令现住户李瑞玲搬出该房屋。李瑞玲辩称，答辩人经中间人王某1介绍，于2011年3月11日从本案第三人王金龙手中以8万元价格买下涉案房屋，当时王金龙将该房的房屋钥匙、房产证原件及该房屋一并交付给答辩人，对此有双方签订的房屋买卖协议为证。答辩人在购买该房屋时，王金龙言明该房屋是他在2004年从贾坛彬夫妇手中购买的，贾坛彬夫妇将钥匙和房产证交给了他，他买下后，自己住了三年，后来由于孩子上学陪读的原因，他将该房屋出租给了他人，之后由于王金龙去北京上班，便于2011年3月11日将房屋卖于答辩人，这便是本案的事实真相。据王金龙讲，自他2004年买下该房屋后，贾坛彬从未向他主张过任何要求退房或腾房的权利，而且王金龙在买下该房后，曾多次找过贾坛彬要求一同去办理房屋过户手续，但贾坛彬总是以各种理由推拖，但贾坛彬从未对其房屋买卖协议提出过任何异议。同样，答辩人自2011年3月11日买下该房屋后到接到本案起诉状期间，贾坛彬也从未向答辩人主张过任何权利。综上所述，贾坛彬夫妇与王金龙之间于2004年达成的房屋买卖合同属于有效合同，理应受法律保护。贾坛彬起诉答辩人主体也不合适，答辩人不应作被告，请求法院依法驳回贾坛彬诉讼请求。王金龙辩称，答辩人与妻子王秀兰于2004年农历八月份与贾坛彬及其妻子王宝芹（乳名小六）达成房屋买卖协议，双方约定，贾坛彬夫妇以29000元的价格将位于万年矿六街5栋1单元109号房屋卖给答辩人夫妇，四人签有房屋买卖协议。答辩人如数向贾坛彬支付了购房款，贾坛彬将房产证原件及所有钥匙交付给了答辩人。之后答辩人多次找贾坛彬要求办理过户手续，但贾坛彬均以工作忙没时间为由推诿，答辩人缺乏法律意识，又基于整个万年矿房屋买卖不办理过户手续，直接将房屋交付买房人的交易习惯，认为大家都是一个单位的同事又是老乡关系，晚些办理过户手续也没问题。买下房屋后答辩人一直在该房屋居住三四年之久。此后因孩子上学、答辩人工作调动等原因，答辩人一直委托老乡王某1帮忙将房屋对外出租。2011年，经王某1介绍，答辩人与李瑞玲平等协商达成了房屋买卖协议，并将房屋和房产证等一并交付给李瑞玲。直至2017年4月，答辩人得知贾坛彬起诉李瑞玲时，才知道贾坛彬与其妻子王宝芹在1999年办理过离婚手续。基于此，答辩人与贾坛彬基于真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情况下，双方经平等协商，达成房屋买卖协议，答辩人支付合理购房款，房屋买卖合法有效，答辩人有权占有该房屋。2011年答辩人将该房屋转让给李瑞玲时，答辩人也毫无隐瞒的将房屋未与王金龙办理过户手续，房产证仍是贾坛彬名字这一事实告知李瑞玲，并写在了双方的房屋买卖协议书中。自2011年李瑞玲基于房屋转让，合法占有该房屋，贾坛彬没有排除妨碍的基础。综上，贾坛彬颠倒是非，将房屋出售后，违反诚信原则，不去履行过户登记义务，请求法院查明事实，驳回贾坛彬的诉讼请求。贾坛彬围绕其诉讼请求，向本院提交了离婚调解书复印件、房产证复印件、房产证丢失登报声明复印件等证据。经庭审质证，李瑞玲、王金龙对上述证据均提出异议。本院对贾坛彬提交的上述证据经审查后认为，离婚调解书及房产证系相关机关依照法定职权和法定程序作出的，真实合法，具有法律效力，本院予以认定。对于房产证丢失报纸声明，庭审中贾坛彬当庭承认房产证原件并未丢失，而是在2004年该房屋出售后，由其妻子王宝芹将房产证交付给房屋买受人的，该部分事实已经查明，故本院对该证据的证明力不予以认定。李瑞玲围绕其辩解理由向本院提交了房产证原件、房屋买卖合同书等证据。经庭审质证，贾坛彬、王金龙对上述证据均未提出异议，上述证据与本案其他证据及经庭审查明的事实能够相互佐证，故本院对上述证据予以认定。王金龙围绕其辩解理由向本院提交了贾坛彬前妻王宝芹通话录音光盘、知情人赵海红通话录音光盘、王金龙给贾坛彬发送的手机短信息文字资料及证人王某1、王某2、薛某当庭证言等证据。经庭审质证，李瑞玲对上述证据无异议，贾坛彬对上述证据虽提出异议，但上述证据与本案已查明的事实及其他在案佐证的证据完全吻合，也与贾坛彬当庭陈述及自认的事实完全吻合，能够形成完整的证据链证明贾坛彬及前妻王宝芹已于2004年将该房屋出售给王金龙的基本事实，故本院对上述证据予以认定。根据当事人的称述及经审查确认的证据，对本案的事实确认如下：贾坛彬与王宝芹原系夫妻关系，1999年10月，二人通过武安市人民法院主持调解，以（1999）武民初字第1935号民事调解书调解离婚，双方在该调解书第二项中约定住房一套（即本案涉案房屋，调解书中作价7800元）归贾坛彬所有，此后在办理房屋所有权登记时，该处坐落于武安市万年矿6街5栋1单元109号的房产登记在贾坛彬名下。贾坛彬与王宝芹协议离婚后，双方仍以夫妻名义长期同居生活。2004年8月左右，万年矿职工王金龙因住房困难，在得知王宝芹、贾坛彬有意出售该房屋后，经过实地看房后与王宝芹、贾坛彬达成了房屋买卖协议（后该协议及收条王金龙在多次搬家过程中遗失），由王金龙出资29000元购买该房屋，王金龙在向王宝芹交付购房款后，贾坛彬、王宝芹将该房屋的房产证原件及室内钥匙两套、煤仓钥匙一套全部交付给王金龙，在此期间贾坛彬参与了腾房交付等事宜。房屋交付给王金龙后，贾坛彬还因该房的防盗门锁及多余管线归属问题与王金龙发生争执，后经协商调解，王金龙另行给付贾坛彬800元折价补偿款。王金龙搬进该房后多次找贾坛彬要求一同办理房屋变更登记手续，贾坛彬均以工作忙为由推托未予协助办理。此后王金龙夫妇在该房屋实际居住生活三年多，在此期间，贾坛彬未就该房屋找王金龙主张过任何权利。后王金龙因工作调动及孩子外出就学等原因搬离万年矿，遂委托老乡王某1负责将该房屋对外出租给案外人赵卫勇居住。赵卫勇实际租住该房屋数年，在此期间，贾坛彬未就该房屋找赵卫勇主张过任何权利。2011年，赵卫勇发生事故工亡，王金龙遂再次委托老乡王某1在万年矿寻找买家，出售该房屋。后经王某1介绍，李瑞玲于2011年3月11日与王金龙签订房屋买卖协议（签订房屋买卖协议时王金龙曾向李瑞玲说明该房屋的房产证未过户等情况），李瑞玲以8万元价格买下该房屋，王金龙同时将该房屋的原房产证原件及钥匙三套一并交付给李瑞玲。此后李瑞玲一直在该房居住至今。在此期间，李瑞玲曾多次请王金龙及其他人出面向贾坛彬提出办理过户登记事宜，但贾坛彬均未予协助办理，在李瑞玲实际居住该房的六年中，贾坛彬也未找李瑞玲就该房产主张过任何权利。另查明，王金龙、李瑞玲在各自的房屋买卖过程中均不知道贾坛彬与王宝芹曾于1999年办过离婚手续之事。本院认为，公民从事民事活动应当遵守诚实信用原则。本案中，贾坛彬及其前妻王宝芹于2004年与王金龙协商一致，达成房屋买卖协议，将位于武安市万年矿6街5栋1单元109号的房产以2.9万元的价格卖给王金龙，该协议系双方真实意思表示、合法有效，双方虽未办理相关物权变更登记，但并不影响该房屋买卖合同本身的效力，故李瑞玲基于与王金龙的房屋买卖合同关系，支付了合理价格，实际占有使用该房屋的行为并无不妥，贾坛彬要求李瑞玲搬出该房屋的请求于法无据，不应支持。关于贾坛彬提出的，其根本不知情也从未同意将房屋卖给王金龙的辩解理由，该辩解理由与贾坛彬在庭审中承认的事实及房屋买卖时贾坛彬参与腾房并交付房产证、钥匙等一系列事实行为完全矛盾，故该辩解理由违反诚实信用原则，不能成立。依照《中华人民共和国民诉法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回贾坛彬的诉讼请求。案件受理费100元，由贾坛彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员 王 智二〇一七年五月二十日书记员 靳凯璇附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来源：