（2016）湘1202民初2061号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-06-28
案件名称
原告蒋伟、刘娅梅与被告湖南诚建房地产开发有限公司商品房���售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋伟,刘娅梅,湖南诚建房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2061号原告蒋伟，男，汉族，1986年2月24日出生。原告刘娅梅，女，汉族，1988年12月8日出生。委托代理人蒋伟，男，汉族，1986年2月24日出生，系刘娅梅丈夫。被告湖南诚建房地产开发有限公司。法定代表人：杨辉。委托代理人（特别授权）蒋彩云，女，汉族，1975年8月16日出生，系被告公司员工。委托代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。原告蒋伟、刘娅梅与被告湖南诚建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日、2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告蒋伟、刘娅梅，被告湖南诚建房地产开发有限公司委托代理人蒋彩云、覃朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋伟、刘娅梅诉称：二原告系夫妻关系，被告是从事房地产开发的企业，2013年2月25日，原、被告签订《房产买卖合同书》，由原告购买被告开发的怀化市河西舞阳公馆3栋2001室房屋，房屋单价每平方米2170元，双方对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、产权登记、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定，原告按照合同约定，全面履行了合同规定的义务，2013年2月28日原、被告办理了房屋交接手续。然而，被告却没有按约定为原告办理好房产证书，2014年9月1日，被告才为原告办理了房产所有权证，登记的建筑面积为179.33平方米，与原告签订合同的建筑面积186.05平方���，相差6.72平方米，约定由被告退还多收的房款14582.4元和多收的契税583.2元，以上两项共计15165.6元。原告要求被告办理国有土地使用证，可被告以开发土地容积率超标为由，需补交款为由，拒绝履行义务，拒绝将已为原告办好的房产证原件交付给原告。故特请求：一、人民法院判令被告立即退还多收的房款14582.4元和代收多的契税583.2元，共计15165.6元，并支付利息（以15165.6元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕之日止）。二、人民法院判令被告立即为原告办好怀化市河西舞阳公馆3栋2001室房屋的不动产权证书；三、支付逾期办理房地产权属证书的违约金【以房款403728元为本金，自2014年2月29日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.5%计算至房屋所有权证和国有土地使用权证原件（或者所购舞阳公���3栋2001室房屋的不动产权证书原件）交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金70988.84】；、人民法院判令被告承担本案诉讼费。被告湖南诚建房地产开发有限公司辩称：1、原告购买的是分给怀化市政协的定向团购商品房，而还是普通商品房，应承担因政策调整，补缴调整容积率土地出让价款14705元。2、答辩人没有违约，并且合同没有约定违约金的条款，原告请求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。3、原告要求答辩人退还多收的购房款和代收的契税，并支付利息，其理由也不能成立。且按照法律规定开发商只是协助办证，原告自己可以去办。经审理查明：二原告系夫妻关系，2013年2月25日，原、被告签订《房产买卖合同书》，由原告购买被告开发的怀化市河西舞阳公馆3栋2001室房屋，房屋单价每平方米2170元，建筑面积为186.05平方米，总房款为403728元；一次性付款。合同第六条规定，被告应在2013年2月28日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告；合同第九条第二款规定，“合同约定面积与产权登记有差异的以产权登记面积为准。对于差异部分的处理，差额面积的补差以本合同的同等单位面积价格进行退款或补交购房款”。合同签订后，原告已一次性支付房款403728元；另原告已向被告支付代办证费、契税、维修基金等共计28176元。2013年2月28日原、被告办理了房屋交接手续。2014年9月1日，被告为原告办理了房产所有权证（产权证号：怀房权证河西开发字第7140093**），登记的建筑面积为179.33平方米，与原告签订合同的建筑面积186.05平方米，相差6.72平方米，土地使用证至今未办。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证复印件、被告的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明被告的主体资格。2、个人住房买卖合同复印件一份，证明原告购买被告商品房的事实及合同约定的内容。3、房产权证复印件二份，证实被告已将原告房产证办理好的事实。4、发票、收据和转账凭证复印件三份，证实原告已交纳全部房款403728元及其他费用的事实。5、结婚证复印件一份，证实二原告系夫妻关系。6、庭审笔录二份，证实本案其他相关事实。本院认为：原、被告签订的《房产买卖合同书》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应全面履行。原告购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记有差异，根据双方签订的《房产买卖合同书》第九条第二款规定“合同约定面积与产权登记有差��的以产权登记面积为准。对于差异部分的处理，差额面积的补差以本合同的同等单位面积价格进行退款或补交购房款”，故被告应当按约定将原告多交的房款及契税予以退还，即房款14582.4元（6.72平方米×2170元＝14582.4元）、契税583.2元（14582.4元×4%=583.2元）。原告提出要求被告支付银行利息的诉讼请求，缺乏证据证实，本院不予支持；被告按照合同约定已为原告办理好房屋产权证，但土地使用证未办，其以因政策调整，补缴调整容积率土地出让价款为由拒绝，并要求原告自己去办理，其抗辩理由不充分，本院不予支持；被告收取了原告的办证费用应当按照合同约定为原告办理好该房屋房地产权证书，鉴于现政策规定房屋两证合一即不动产权证，故本院对原告要求被告立即为原告办好怀化市河西舞阳公馆3栋2001室房屋的不动产权证书的诉讼请求予以支持；原、被告���双方签订的合同中虽未对逾期办证支付违约金进行约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告湖南诚建房地产开发有限公司退还原告蒋伟、刘娅梅房款及契税15165.6元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告湖南诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告蒋伟、刘娅梅代办好怀化市河西舞阳公馆3栋2001室不动产权证；三、被告湖南诚建房地产开���有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋伟、刘娅梅逾期办理不动产权证的违约金（以房款403728元为本金，从2014年2月29日起参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至该房屋不动产权证书原件交付原告之日止）；四、驳回原告蒋伟、刘娅梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1954元，由被告湖南诚建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 欧 燕人民陪审员 姚国新人民陪审员 陈新兰二〇一七年五月二十日代理书记员 何晶晶