（2017）湘1124民初749号

裁判日期: 2017-05-20

公开日期: 2017-09-12

案件名称

(2017)湘1124民初749号原告胡雨林、邓长荣与被告永州九鼎房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

道县人民法院

所属地区

道县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡雨林,邓长荣,永州九鼎房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省道县人民法院民事判决书（2017）湘1124民初749号原告：胡雨林，男，1968年8月26日出生，汉族，湖南省江永县人，住道县。原告：邓长荣，男，1958年6月4日出生，瑶族，湖南省道县人，住道县。上述二原告的共同委托诉讼代理人：熊海波，男，1974年1月7日出生，湖南省道县人，住道县。被告：永州九鼎房地产开发有限公司，住所地：ＸＸ瑶族自治县沱江镇寿域路。法定代表人：朱江玉。委托诉讼代理人：江伟新，男，1980年9月28日出生。系该公司项目经理。原告胡雨林、邓长荣与被告永州九鼎房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡雨林、邓长荣及委托诉讼代理人熊海波均到庭参加诉讼。被告永州九鼎房地产开发有限公司的法定代表人未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人江伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡雨林、邓长荣向本院提出诉讼请求：1、解除胡雨林、邓长荣与永州九鼎房地产开发有限公司签订的房屋租赁关系；2、永州九鼎房地产开发有限公司归还为胡雨林、邓长荣办理的国土证和房产证；3、立即拆除在胡雨林所属房产内厨房设施，恢复房屋原状。事实和理由：永州九鼎房地产开发有限公司（以下简称“九鼎公司”）为开发道州商业步行街，与胡雨林、邓长荣于2010年7月3日签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，胡雨林、邓长荣位于月岩中路临街门面（产权证道江镇字00008500号、00037099号）由九鼎公司拆迁重建安置，九鼎公司为胡雨林、邓长荣办好国土、房产两证，费用由九鼎公司承担，重建房产返租给九鼎公司招租，约定了租金、租期及付款方式。2011年5月6日九鼎公司与胡雨林、邓长荣签订了《关于2#栋临月岩路三户拆迁户的安置补偿的补充协议》，延长返租租赁期限五年，约定了后五年租金及付款方式，并约定九鼎公司招租胡雨林、邓长荣房产经营不得开设大中小厨房及违约责任等。九鼎公司违约事实如下：一、合同第八条第2款、协议第一条约定了返租租金付款方式，即每年4月30日前一星期内一次性付清下一年度租金。九鼎公司违约，未在规定时间内付款。二、合同第八条第4款、第十条约定九鼎公司为胡雨林、邓长荣办好国有土地使用证、房屋产权证给付胡雨林、邓长荣，费用由九鼎公司承担，并在收条上注明了换证时间为2011年5月31日，口头约定一个月内搞好，但九鼎公司至今未交付胡雨林、邓长荣两证。三、协议第6条约定九鼎公司招租胡雨林、邓长荣房屋经营不得开设大中小厨房。第7条明确了违约责任。九鼎公司招租胡雨林房产给他人开“遇见披萨”餐饮、外卖店，店内开设了厨房，胡雨林去年7月份发现后多次向九鼎公司反映、交涉，要求不准开设厨房，九鼎公司一直不予解决，并叫胡雨林去法院起诉。鉴于九鼎公司严重违反了该合同和协议，根据相关法律规定，请求人民法院依法支持胡雨林、邓长荣的诉讼请求。九鼎公司的委托诉讼代理人江伟新辩称：实际上是因为爵士岛对彭书友进行了补偿，胡雨林、邓长荣觉得没有得到补偿，所以才起诉的。关于办证的事情，因为土地位于城市中心，拆迁过程中有很多遗留问题，直到今年县政府才开会拿出解决方案，原来有很多公共设施的土地都没有转移到公司名下，所以证一直没有办下来。公司也与胡雨林、邓长荣协商了很多次，公司也承诺了在今年之内把证办下来。租金虽然有一些延误，但每年都是给了的。解除合同不能同意，因为公司其他的合同都是按照与胡雨林、邓长荣的合同期限来签的，如果解除了与胡雨林、邓长荣的合同，那公司与商家的合同就没有办法履行了。胡雨林、邓长荣围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。九鼎公司的委托诉讼代理人江伟新对胡雨林、邓长荣提交的证据无异议。本院审理查明的事实与胡雨林、邓长荣的诉称一致。本院认为，本案中包含二种不同的法律关系，一是九鼎公司与胡雨林、邓长荣的拆迁安置协议关系，另一种是九鼎公司与胡雨林、邓长荣的房屋租赁合同关系。胡雨林、邓长荣的诉讼请求中第一、三项属于房屋租赁纠纷，第二项属于拆迁安置协议纠纷。本院在释明法律后，胡雨林、邓长荣只要求解除房屋租赁合同。九鼎公司因违反合同约定，让第二承租人在一楼门店和三楼建立了厨房，合同中的另一个出租人彭书友要求解除合同，双方已经协商解决，即解除一、三楼的租赁关系，二、四楼继续履行。鉴于此，九鼎公司允许第二承租人在胡雨林的一楼门店建立厨房，也违反约定，并且不能采取补救措施，胡雨林要求解除一楼的租赁关系，于法有据，本院予以支持。胡雨林、邓长荣的三楼是九鼎公司返租后，整体出租给第二承租人爵士岛店主的，九鼎公司在彭书友的产权范围内建设厨房，只是对可分物的所有人彭书友违约，对胡雨林、邓长荣并不构成根本违约，因此，胡雨林、邓长荣要求解除三楼的租赁关系，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。胡雨林、邓长荣的负一楼和二、四楼是九鼎公司返租后，整体出租给第二承租人的，胡雨林、邓长荣没有提供证据证明九鼎公司有解除合同的法定情形，因此，对胡雨林、邓长荣要求解除负一楼和二、四楼的租赁关系，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。邓长荣的一楼是独立的门店，九鼎公司返租后出租给第二承租人，邓长荣没有提供证据证明九鼎公司有解除合同的法定情形，因此，对邓长荣要求解除一楼的租赁关系，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。胡雨林、邓长荣提出“九鼎公司没有按约定给付租金，经常迟延给付，要求解除合同”的理由，本院认为，九鼎公司迟延给付租金是违约行为，但并不构成根本违约，胡雨林、邓长荣可以要求赔偿迟延给付的利息损失，不可以要求解除合同。胡雨林要求恢复原状的诉请是侵权责任的承担，不是违约责任的承担，胡雨林选择合同之诉，其侵权责任的诉请不属于本案的处理范围。综上所述，对胡雨林要求解除与九鼎公司签订的一楼门店租赁关系的诉讼请求，本院予以支持；对邓长荣的诉讼请求和胡雨林的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告胡雨林与被告永州九鼎房地产开发有限公司签订的原告胡雨林位于步行街月岩中路的一楼门面的租赁关系；二、驳回原告邓长荣的诉讼请求；三、驳回原告胡雨林的其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取计50元，由被告永州九鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员　　万理智二〇一七年五月二十日书记员　　李　阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”