（2017）粤07民终576号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-07-05
案件名称
周伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终576号上诉人（原审被告，反诉原告）：周伟，男，1991年8月19日出生，汉族。身份证地址：重庆市云阳县。委托诉讼代理人：陈柏念，广东贯虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄伟文，男，1967年8月11日出生，汉族。身份证地址：广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林东日，男，1973年7月7日出生，汉族。身份证地址：广东省江门市新会区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁丽萍，广东五邑律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯永龙，广东五邑律师事务所实习律师。上诉人周伟因与被上诉人黄伟文、林东日房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初3071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周伟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判黄伟文、林东日返还周伟合同保证金47191.5元与电梯押金15000元（合计62191.5元）。2、本案一、二审诉讼费由黄伟文、林东日负担。事实和理由：一审判决认定事实有误。一审中，黄伟文、林东日增加的诉讼请求为请求法院判令周伟因逾期缴交租金而应支付的违约金10000元给黄伟文、林东日。一审法院在判决中认为周伟违约，对周伟反诉请求黄伟文、林东日返还保证金47191.5元不予支持缺乏法律依据。并且，黄伟文、林东日的一审诉讼请求中仅要求周伟支付违约金，并没有要求没收保证金。因此，一审判决超出了黄伟文、林东日的诉讼请求，认定事实有误，请求二审改正。周伟在二审过程中补充认为：一审判决以周伟存在违约为由没收周伟所交付的保证金错误，没收保证金没有事实和法律依据。一、依据涉案租赁合同第四条的约定，履约保证金的作用在于抵扣债务和违约金，双方约定的没收履约保证金的条件不对等，该款不属于定金，黄伟文、林东日无权予以没收。合同约定应当符合法律规定，法律规定的没收行为主体是司法机关或者行政机关，没收行为也必须具有法律依据。黄伟文、林东日既不是司法机关，也不是行政机关，其没收履约保证金并无法律依据。二、没收履约保证金的条件并未成就。涉案租赁合同第四条约定，保证金没收的条件是因租赁方的责任导致半途终止租赁合同，而该终止租赁合同必须合法。根据我国《合同法》第九十六条的规定，主张以约定方式解除合同应通知对方，履行法定的程序。黄伟文、林东日未履行法定程序，以强行搬厂的强制方式解除双方签订的租赁合同，剥夺了周伟异议及申辩的权利，强行搬厂的强制方式解除双方签订的租赁合同不合法，非法律所允许和鼓励的。黄伟文、林东日的行为不能视为周伟的责任导致终止了租赁合同，本案中黄伟文、林东日没收保证金的条件没有成就。黄伟文、林东日辩称，一、双方签订的厂房租赁合同合法有效。本案中，黄伟文、林东日提供的厂房报建材料已可证明涉案厂房已经取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定进行建设，故此双方签订的租赁合同为有效合同。既然租赁合同有效，那么双方应该按照合同约定履行各自义务。二、周伟拖欠黄伟文、林东日两个多月的租金，又擅自转租，周伟已经构成违约，应当承担相应的违约责任。1、周伟在租赁黄伟文、林东日的厂房期间，不但没有按照合同约定如期支付租金，长期恶意拒交，更严重的是，其在未经黄伟文、林东日同意的情况下，不顾合同约定，以案外人聂荣材的名义将黄伟文、林东日的物业分租给他人，其行为已经构成根本违约。根据双方签订的合同约定，周伟必须按时向黄伟文、林东日缴交租金，不得拖欠，如有拖欠租金一个月以上的，黄伟文、林东日有权终止租赁合同；租赁期内，周伟如需转租他人，必须以书面方式向黄伟文、林东日提出申请，并经黄伟文、林东日签名盖章同意才生效，否则转租无效；周伟缴纳物业租赁履约保证金，不能抵作租金，若因周伟的责任导致半途终止租赁合同，黄伟文、林东日有权没收全部保证金。在一审庭审时，周伟也承认了拖欠租金的事实，由于周伟违约，一审判决对于周伟反诉请求返还保证金不予支持是正确的。2、周伟认为黄伟文、林东日在一审诉讼请求中只请求支付违约金而没有要求没收保证金，而一审判决超出黄伟文、林东日的诉讼请求，因而提起上诉，该上诉理由没有事实和法律依据。在一审庭审时，虽然黄伟文、林东日增加了周伟支付违约金的请求，但一审法院已经向黄伟文、林东日释明，根据法律规定，黄伟文、林东日在租赁合同中是不能在周伟出现违约时同时主张没收保证金和支付违约金的。黄伟文、林东日在庭上也已明确只按合同约定有权没收保证金。故此，一审法院没有超出黄伟文、林东日的诉讼请求，周伟的上诉应当予以驳回。三、双方签订的租赁合同有效，双方都应坚持守法诚信经营。周伟不但长期拖欠租金，恶意破坏黄伟文、林东日出租的厂房设施，还擅自转租，在诉讼过程中又捏造事实以达到逃避债务的目的。这样的行为导致社会经济市场混乱，严重破坏社会传统的重合同、守信用的公平原则，恳请二审法院驳回周伟的全部上诉请求，维护社会公平秩序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周伟提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院驳回其上诉，维持原判。黄伟文、林东日在二审过程中补充认为：1、周伟在一审提出的反诉请求，其理由是双方签订的租赁合同无效，故此，其请求返还保证金。但经一审法院查明，双方签订的租赁合同是有效的，一审法院驳回周伟关于返还保证金的请求是正确的。2、黄伟文、林东日在本案中只是请求周伟支付拖欠的租金和水电费，并未提出没收保证金，根据一审查明的事实，由于周伟违约，所以根据合同约定黄伟文、林东日有权主张没收保证金。据此，一审判决没有超出本案的诉讼请求。黄伟文、林东日向一审法院起诉请求：1、周伟立即支付6月份和7月份租金合计28139元及6月份水电费2518元给黄伟文、林东日。2、周伟应支付违约金10000元给黄伟文、林东日。3、诉讼费由周伟负担。周伟向一审法院反诉请求：1、黄伟文、林东日返还周伟保证金47191.5元与电梯押金15000元。2、黄伟文、林东日向周伟归还家具(进口水花梨圈椅一套、进口红鸡翅木茶台一张、进口相思豆木茶台二张、非洲花梨小茶几二件、缅花办公台一张、缅花中式品大床三套、茶具及茶叶一套、联想电脑及配件一台)，如果无法返还，由黄伟文、林东日赔偿周伟105000元。3、黄伟文、林东日承担本案本诉和反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：案外人梁某甲将会城××某村某(土名)地块一幅(国有土地证号：新国用xxx第x**号)租赁给黄伟文、林东日使用，并同意黄伟文、林东日在该土地上建筑厂房并转租给第三方经营使用和收取租金。黄伟文、林东日与周伟于2015年6月30日签定《民营工业园业兴路1号厂房租赁合同》，约定：1、黄伟文、林东日将民营工业园业兴路1号厂房租赁给周伟，租赁期限为五年，从2015年7月1日至2020年6月30日止，租金为每月15305.5元，于每月25日前缴交下月租金，逾期交租，按每天10%计付违约金，逾期超过一个月，黄伟文、林东日有权停电、停水及收回出租厂房终止租赁合同；2、周伟向黄伟文、林东日交纳物业租赁履约保证金47191.5元，不能抵作租金，若周伟的责任导致半途终止租赁合同，黄伟文、林东日有权没收周伟的全部保证金，若周伟没有违约，合同期满后，黄伟文、林东日将保证金全部退回给周伟；3、周伟需向黄伟文、林东日交纳升降机押金15000元，租赁期满，经黄伟文、林东日验收升降机能正常使用，黄伟文、林东日将押金退回给周伟。合同签订后，周伟依约交纳保证金和押金，黄伟文、林东日依约将厂房交付给周伟使用。租赁期间因经济不好，黄伟文、林东日自愿将租金减至每月14069.5元。从2016年6月起，周伟不按期交纳6、7月份的租金，黄伟文、林东日向法院提起诉讼，周伟提起反诉。另查明，民营工业园业兴路1号厂房于2009年2月27日取得建设工程规划许可证，建设项目名称为机加工车间（一层），位于会城民营工业园厂内，建造在会城××某村某(土名)地块一幅(国有土地证号：新国用xxx第x**号)上。一审法院认为，本案案由是房屋租赁合同纠纷。周伟确认欠黄伟文、林东日2016年6月、7月份的租金和同年6月份的水电费2518元，一审法院予以确认。本案的争议焦点是：1、租赁合同是否有效？2、黄伟文、林东日是否应当将保证金退回给周伟？3、黄伟文、林东日搬离周伟的家具是多少件？4、黄伟文、林东日是否应当将电梯押金退回给周伟？第一个争议焦点。黄伟文、林东日提供编号440721200909150201《建筑工程施工许可证》和编号440705200931017《建设工程竣工规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》，足以证明涉案的厂房已取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，租赁合同是黄伟文、林东日与周伟在自愿的基础上签订，符合法律的规定，租赁合同有效。周伟以涉案建筑不按《建筑工程施工许可证》的规定进行建设为由，抗辩租赁合同无效，由于黄伟文、林东日出具的《建设工程竣工规划验收合格证》有江门市城乡规划局新会分局的盖章，证实建筑项目符合建设工程规划许可，所以周伟该项抗辩，一审法院不予采纳。第二个争议焦点。因租赁合同为有效合同，根据合同的约定若周伟违约，黄伟文、林东日有权没收保证金。周伟辩称其逾期支付两个月的租金，已征得黄伟文、林东日同意，周伟对该主张的事实，应当提交证据予以证明，但至今没有证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。周伟没有按照合同的约定按期向黄伟文、林东日支付租金，已构成违约，所以周伟反诉请求黄伟文、林东日返还保证金47191.5元，于法无据，一审法院不予支持。第三个争议焦点。周伟反诉请求黄伟文、林东日返还家具，周伟应当提交证据予以证明。黄伟文、林东日在庭审中承认搬走周伟所有的两张茶台、两张小椅子、两张圈椅、一个小茶几，待周伟支付租金后，愿意返还给周伟，对周伟主张的其它家具不予承认。黄伟文、林东日承认的家具，黄伟文、林东日应向周伟返还。对于其它家具，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因周伟没有提交证据予以证明，周伟应承担举证不能的法律后果，一审法院不予支持。第四个争议焦点。黄伟文、林东日收回涉案厂房，电梯在黄伟文、林东日的控制范围之内，黄伟文、林东日认为电梯存在质量问题，应当提交证据予以证明。黄伟文、林东日没有证据予以证明电梯存在质量问题，故周伟反诉请求黄伟文、林东日返还电梯押金15000元，符合合同约定，依法有理，一审法院予以支持。黄伟文、林东日请求周伟支付2016年6月、7月份的租金28139元和同年6月份的水电费2518元，周伟予以确认，黄伟文、林东日该项请求依法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、周伟应于本判决发生法律效力之日起三日内向黄伟文、林东日支付租金28139元和水电费2518元；二、黄伟文、林东日应于本判决发生法律效力之日起三日内向周伟返还押金15000元；三、黄伟文、林东日应于本判决发生法律效力之日起三日内向周伟返还两张茶台、两张小椅子、两张圈椅、一个小茶几；四、驳回周伟的其他诉讼请求。本诉受理费408.21元和保全费340元,共计748.21元，其中125元由黄伟文、林东日负担，623.21元由周伟负担；反诉受理费1821.92元，其中500元由黄伟文、林东日负担，1321.92元由周伟负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。鉴于各方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院故此予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对上诉人周伟的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：周伟主张黄伟文、林东日返还履约保证金47191.5元是否具备充分的事实和法律依据的问题。本院结合在案证据以及各方当事人的诉讼陈述具体分析认为：涉案租赁合同签订之后，黄伟文、林东日已经如约交付涉案房屋，周伟亦已因此而占有使用涉案房屋，故黄伟文、林东日作为出租人的主合同义务已经履行完成。但是，周伟作为涉案房屋的承租人，其不但于承租期间未能依约向黄伟文、林东日交租，至本案起诉之前已拖欠两期租金合计28139元，其还另行确认尚未清偿涉案房屋2016年6月的水电费2518元，加之，其一审所提协议延期的主张并无充分证据支撑，相应抗辩事由依法也不能成立。故此可以推知，各方当事人在约定期限届满之前终止履行涉案租赁合同，应当系由周伟的违约行为所引起，周伟故应承担相应的违约责任。周伟虽然上诉主张各方当事人提前终止履行涉案租赁合同系因对方强行搬厂的不当行为所造成，但其并未围绕该强行搬厂的事实进行充分举证，相应主张理据不足；另结合全案证据以及周伟的一审诉辩陈述分析，周伟主张黄伟文、林东日强行从涉案房屋搬走的物品主要系受托加工的木制品而非赖以生产经营的设备设施，故就常理而言，相应行为即使确曾实施，亦不足以直接造成周伟无法继续租赁经营的后果；况且，周伟于一审庭审之时还曾述称其于事发之后并无主动支付拖欠租金以期继续经营，反而系与黄伟文、林东日协商进而提出返还家具、押金和保证金的要求，相应行为与周伟提出的反诉请求具有内在的一致性，即两者均已包含解除涉案租赁合同的意思表示前提。据此亦可推知，涉案租赁合同提前终止的责任应在周伟一方，周伟的相应主张不能成立，本院不予支持。承上所述，周伟在本案中构成违约且导致涉案租赁合同提前终止，依照涉案租赁合同第四条关于“租赁履约保证金：合同签订后，乙方（周伟）必须一次性向甲方（黄伟文、林东日）缴交该厂月租金的3倍作为物业租赁履约保证金合计￥47191.5元。（不能抵作租金），待合同期满时，若乙方没有遗留任何债务和违约问题，甲方将保证金全部退回给乙方（不计利息）。若乙方的责任导致半途终止租赁合同，甲方有权没收乙方的全部履约保证金而不作退回，乙方不得异议……”的约定，其据此无权请求黄伟文、林东日返还履约保证金47191.5元。对于周伟二审所提黄伟文、林东日没有以合法方式通知周伟解除涉案租赁合同，故此判决没收涉案履约保证金的条件没有成就，且已超出当事人诉讼请求的问题。本院认为，本案需先明确黄伟文、林东日于本诉当中并未明确提出没收履约保证金47191.5元的诉讼请求，而一审法院围绕相应款项作出处理，系基于周伟在反诉中提出判令黄伟文、林东日返还保证金47191.5元的请求，因此，一审判决并不超出民事纠纷处理范畴和本案当事人的诉讼请求。其次，周伟如上所述已自行提出以解除各方合同关系为前提的返还要求及对应反诉请求，且各方当事人对于此前已经终止合同关系的问题均表示不持异议，在此基础上，解除通知的具体方式对本案处理已不产生实质性影响。一审法院结合前述违约责任条款以及本案实情驳回周伟的相应反诉请求，处理并无不当，应当予以维持；周伟以解除方式不合法、没收条件不成就为由主张黄伟文、林东日返还履约保证金，理由不能成立，本院不予支持。综上分析可见，一审判决驳回周伟关于黄伟文、林东日返还保证金47191.5元的反诉请求并无不当，本院予以维持；周伟请求予以改判理据不足，本院不予支持。至于周伟上诉主张黄伟文、林东日返还押金15000元的问题，因一审法院已经判决支持周伟的该项诉讼请求，且黄伟文、林东日对此亦无提出上诉，本院故此予以维持且于此不予赘述。综上所述，周伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实属实，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1354.78元，由周伟负担。本判决为终审判决。审判长 李雁羽审判员 梅晓凌审判员 李立辉二〇一七年五月二十日书记员 刘现流司梦阳 来自