（2017）冀0802民初82号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
原告白旭东与被告隆基泰和实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
承德市双桥区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白旭东,隆基泰和实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初82号原告：白旭东。委托诉讼代理人：杨学会。被告：隆基泰和实业有限公司。法定代表人：魏少军，职务：董事长。委托诉讼代理人：王小鹏，隆基泰和实业有限公司员工。原告白旭东与被告隆基泰和实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卜薇薇独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨学会、被告的委托诉讼代理人王小鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告对原告底商房屋地面下沉履行维修义务，或判决被告承担维修费用(金额待鉴定后确定)。2、请求依法判决被告赔偿原告因房屋地面下沉所遭受的经济损失364868.94元;3、请求判决由被申请人承担鉴定费、邮寄费25040元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年12月31日与被告签定商品房买卖合同，以9400元每平方米的价格购买被告开发的承德市阳光四季城第A-3-9#109、209铺底商，共209.94㎡。原告履约向被告交纳了全额购房款1973436.00元。交房后，原告于2014年8月10日将上述底商房屋出租，并收取第一年租金10万元。原告将房屋出租后，承租人装修房屋后准备开业期间房屋发生地面下沉。造成出租房屋无法使用。原告找到被告多次要求维修，均遭被告拒绝，最终导致原告被迫于2014年10月12日与承租人解除租房协议，原告退还承租人租金及保证金11万元，赔偿承租人商业装修损失48550.00元。现经司法鉴定作出评估结论:装修损失90634.19元、租金损失91412.27元/年X33个月(2014年8月至2017年5月)=251383.75元、清运费用3000元(详见承德方兴评报字[2016J第381号评估报告书);另原告物业费损失4500元、取暖费损失7851元、停暖费损失1500元、为鉴定垫付鉴定费用6000元，上述损失和费用总计364868.94元，都是因被告违约行为所导致的，应由被告承担赔偿责任。另因被告违背事实，拒不承认所售商品房底商地面下沉与其有关，为明确法律责任，原告依法申请对本案底商房屋地面下沉原因进行鉴定。现鉴定结论证明:是由于被告原因导致本案底商房屋地面下沉。原告认为，被告造成底商房屋地面下沉在先，拒不履行维修义务在后，在诉讼中又作出违背事实的虚假表述，试图扰乱人民法院审理工作，导致原告被迫申请司法鉴定，因此所发生的鉴定费和邮寄费应当由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、白旭东身份证复印件，证明其诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件，证明原告购买承德市阳光四季城底商A-3-9#109商铺，209商铺，被告对原告购买的房屋负有质量保修责任。3、原告向被告交纳购房款的收据及发票复印件，证明原告已履行了合同义务，向被告支付了购房款。4、前期物业服务协议复印件及原告交纳物业费用的收据，证明2013年至2014年期间原告向被告缴纳物业费8754元。5、终止租房协议，证明原告于2014年8月10日将从被告处所购底商出租给张铁峰，因该底商发生地面塌陷，被告拒绝维修，原告只能根据承租人的要求于2014年10月12日终止租房协议，并退回承租人所交租金保证金物业费水电费等共计158150元。6、承德方兴评报字（2016）第381号评估报告书，证明原告所购的两处涉案底商因房屋地面下沉至今房屋无法出租使用，所造成的装修损失90634.19元，年租金损失91412.27元，清运费用3000元。7、评估鉴定费收据复印件，证明原告为明确损失金额，申请评估垫付鉴定费6000元。8、冀科咨鉴字（2017）第020号鉴定意见书，证明阳光四季城A-3-9-109、209底商，房屋地面下沉，是因被告地面回填土未按要求施工，房心填土没有按规定进行认真夯实所致。9、鉴定费及邮寄费单据，证明原告为明确损失，地面塌陷责任，申请评估垫付的鉴定费和邮寄费25040元。10、停暖费收据，证明2016至2017年度原告底商不能使用，停暖损失1570.30元。被告辩称，1、原告曾因为地面不平下沉事项与宏宇公司达成一致，此事已达成一次性解决。2、答辩人不能按时维修的原因是因为原告要求开发地下室造成的，所以扩大的损失应该由原告承担。3、鉴定费、邮寄费等费用属于原告为了支持自己的诉讼请求所发生的费用属于间接的损失不应由答辩人承担。被告向本院提交如下证据：宏宇公司与原告协调地面不平、下沉事项处理单复印件和收据复印件，证明本案所涉事项已经解决。经庭审质证，被告对原告出示的1-4号证据无异议；认为5号证据与本案没有关联性；对6号证据真实性认可，但是认为租金损失的评估时间段在2016年，之前的2015年和2014年的租赁费达不到评估报告所确定的数额，应该酌情降低。对于7号证据，因当庭没出具请法院核实，庭后不需要组织质证，认为各项费用应该由原告承担；对8号证据真实性无异议，但是第二页勘察事实的询问中有记录原告要求开挖地下室的事实，但被告拒绝了，所以导致被告不能继续维修，扩大损失由原告承担；对9号证据真实性认可，但是认为这项费用应该由原告承担；对10证据真实性认可，对证明目的不认可。原告认为被告提交的证据为复印件，对其真实性和证明目的均不予认可。上述证据经本院审核，原告提交的1、2、3、6、7、8、9号证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳，其中针对8号证据被告提出有记录原告要求开挖地下室的事实的质证意见，与原文记载“开发商承诺把下沉地面凿开后修建地下室，不赔偿业主其他方面的损失”的内容矛盾，因此被告的质证意见本院不予认可；4、10号证据与本案无关联性，本院不予采纳；5号证据证明原告有租金损失本院予以认可，但其证明的损失数额与6号证据不一致，本院已认可6号证据，损失数额不再重复计算。被告提交的证据为复印件，原告不认可，且不符合证据的形式要求，本院不予采纳。经审理查明：2010年12月31日，原告与被告签定商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的承德市阳光四季城A-3-9#109号、209号底商，原告按照合同交纳了购房款，被告已经交付房屋。原告进行了简单装修后，于2014年8月10日将上述底商房屋出租，并收取第一年租金10万元。原告将房屋出租后，承租人按照自己的营业需要对房屋进行了装修，在准备开业期间房屋发生地面下沉，造成出租房屋无法使用。原告遂于2014年10月12日与承租人解除租房协议，退还承租人租金及保证金，并赔偿承租人装修损失。后原告与被告曾就地面下沉维修事宜及赔偿原告损失进行协商，均未达成一致意见。原告的损失数额经承德方兴评报字[2016]第381号评估报告书评估:装修损失90634.19元，年租金损失为91412.27元，清运费用3000元。2017年4月，地面下沉原因经冀科咨鉴字【2017】第020号鉴定意见书鉴定：承德市阳光四季城第A-3-9#109、209铺底商房屋地面下沉原因系地面下回填土未按要求施工，房心填土没有按规范进行认真夯实。为明确被告的违约责任，原告支付评估费6000元，鉴定费、邮寄费计25040元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方应当按照约定履行各自的合同义务。被告作为出卖人，交付使用的房屋质量不合格，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。本案中，因房屋质量存在问题，原告购买的商铺无法正常使用，现原告要求被告承担维修责任或由被告承担维修费用，维修费用的金额待鉴定后确定，在诉讼过程中，原告未提出具体的维修方案，且对于涉案商铺存在的地面下沉问题是否具备维修条件，本院无法认定；原告亦未就维修费用提出鉴定申请，维修费用的具体数额无法确定。因此本案中，本院仅就被告应当承担维修责任予以确认。原告的损失数额经评估:装修损失90634.19元，年租金损失91412.27元，清运费用3000元。对于原告主张被告应承担的上述损失，本院予以支持。其中，计算年租金损失应始于2014年8月截止2017年4月，因为2017年4月本院已及时向双方当事人送达《冀科咨鉴字【2017】第020号鉴定意见书》，地面下沉原因已经明确，原告作为买受人有理由向被告主张解除合同，原告主张超过此时间段的房租损失系扩大损失，本院不予支持。经认定，租金损失的具体数额为243,766元（计算方法：91412.27÷12×32）。被告关于此事已一次性解决及不能按时维修是原告要求开发地下室所致的答辩意见，未提交有效证据证明，本院不予采纳。原告要求被告赔偿物业费损失4500元、取暖费损失7851元、停暖费损失1500元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。在诉讼过程中，原告依法申请了评估和鉴定，并为此支付评估费6000元，鉴定费、邮寄费25040元。上述支出的发生系因被告违约在先，原告为了明确被告的具体责任及自己所受的损失而支出的合理费用，对于原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，判决如下：一、被告隆基泰和实业有限公司对原告白旭东所购商铺的地面下沉问题承担维修责任。二、被告隆基泰和实业有限公司于本判决生效之日起十日内对原告白旭东支付因房屋地面下沉造成的损失343400.19元三、被告隆基泰和实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白旭东支付鉴定费、邮寄费计25040元。四、驳回原告白旭东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7149元，减半收取3574.50元，由被告隆基泰和实业有限公司承担，退给原告3574.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。代理审判员 卜薇薇二〇一七年五月二十日书 记 员 安丽丽附页引用的法律条款:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。 百度搜索“”