（2016）豫0105民初17552号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-11-13
案件名称
郑州金水万达投资有限公司与郭利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州金水万达投资有限公司,郭利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初17552号原告郑州金水万达投资有限公司，住所地郑州市金水区信息学院路9号1519号。法定代表人齐界，总经理。委托代理人刘金磊、沙曼（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告郭利，女，汉族，1968年4月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人宋贵兴，男，汉族，1971年2月19日出生，住郑州市金水区。原告郑州金水万达投资有限公司诉被告郭利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘金磊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月22日原告与被告签订编号为140××××9899的《商品房买卖合同》及其补充协议（二），约定被告购买原告开发的位于金水区农科路北、科明路东金水万达中心11幢9层917号商品房，总购房款1485086元，被告应于合同签订当日向原告支付首付款745086元，剩余购房款740000元于合同签订后30日内通过银行贷款方式全部支付至原告账户。合同第七条第1款约定：被告如未按约定时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同。补充协议（二）第四条第3款约定：无论何种原因导致被告未获得银行贷款，被告应在本补充协议约定的期限内向原告付清全部剩余购房款；第4款约定：被告选择按揭贷款付款的，如被告不符合按揭银行的贷款要求或其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为被告违约，原告有权要求被告按本补充协议约定承担违约责任。第五条第1款第（4）项约定：若被告未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，原告有权解除本合同，原告未行使合同解除权的，本合同继续履行，…且在被告支付所延迟支付的购房款和违约金前，原告随时可以行使合同解除权。第十六条第1款约定：如因被告原因导致本合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告合同解除通知送达之日起10日内配合原告办理撤销手续。原被告双方签订上述合同及补充协议后被告仅支付了首付款，虽经原告多次催促，被告至今仍未支付剩余购房款740000元，且被告的违约行为致使原告无法将该商品房另售他人，原告为此遭受了剩余未付房款的利息损失以及预期销售利润等经济损失，并为此支出了相应追索费用，因此原告有权按约定解除合同并要求被告承担违约责任。因原、被告双方的购房合同已由房管部门备案，且被告一直未依约履行，原告为此数次向被告发出催促通知及解约律师函，但被告既不支付房款也拒绝配合原告到房管局办理合同备案撤销和预告登记撤销手续。故诉至法院，请求确认解除2014年12月22日原告与被告签订的编号为140××××9899的《商品房买卖合同》及其补充协议（二）；判令被告向原告支付违约金297017元；判令原告可在判决生效后自行到房管局办理上述合同备案撤销和预告登记撤销手续；本案诉讼费由被告承担。被告书面辩称：被告2014年6月购买原告住宅一套，首付130万元，银行贷款299万元，全部房款已交清。2014年11月份又购买原告两套写字楼，至今三套房屋一套都没有交付，使被告无法取得投资收益，经济受到严重影响。关于本案涉诉的写字楼，被告在2014年11月16日给原告交了15万元的定金，谈好购买原告开发的位于金水区农科路北科明路东金水万达中心11幢9层909、910、911号商品房，后经售房员多次要求又追加了10万元定金，把912、913号共五套房定住，并签有订购协议。2014年12月1日原告开盘时，却把被告预定的房屋卖掉，原告违约在先，被告要求原告退还订购款25万元，原告不退，经多次协商把916、917号商品房卖给被告，当时原告在收回被告五间房屋订购协议时，对于新订购的916、917号房并未重新签订协议，所以原告提供的购房协议、订购协议纯属伪造。2014年12月16日被告又给原告交了1259554元，加上25万元定金，共计1509554元的首付款，另交了两套房屋的维修基金。由于2014年底被告突然资金链断裂，被告第一时间通知原告，要求退房款，当时原告工作人员答复房卖掉再给我退钱，后经多次协商，并且被告还为原告找到买主，但原告不讲道理，给买主加价，致使不能成交，现在的一切后果都是原告造成的。原告压着被告600万元的巨款，一套房也不给被告交付，要求原告将916号房屋交付给被告，因为被告交的房款足够该套房的房款。经审理查明：2014年12月22日原、被告签订合同编号为140××××9899的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于郑州市××区××路北、××房，该商品房的用途为办公，建筑面积108.11平方米，单价为13736.81元，总金额1485086元。付款方式为2014年12月22日支付现金745086元，交纳比例为50.17%，如买受人已付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，剩余房价款人民币74万元整由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，与其相关的详细约定见附件四。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向买受人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2016年6月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原、被告另签订《补充协议（二）》一份，关于付款补充约定：被告选择按揭贷款付款的，应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由被告向原告认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且被告保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至原告的银行账户；如因被告原因导致本合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。关于补充协议的效力约定：本补充协议作为本合同的附件，与本合同具有同等法律约束力，如本补充协议的约定与本合同（包括附件四《补充协议》）约定不一致的，以本补充协议约定为准。该购房合同信息已在房管部门备案。被告共计向原告支付购房款745086元，维修基金7027元。后被告未按照《补充协议（二）》约定的时间履行支付剩余购房款的义务，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议（二）》中明确约定该补充协议与合同具有同等法律约束力，如补充协议的约定与合同（包括附件四《补充协议》）约定不一致的，以补充协议约定为准。故对《补充协议（二）》中关于剩余购房款支付时间的约定对被告具有法律约束力，被告应按照该约定履行，因被告逾期履行，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以确认。违约金双方约定过高，本院按未付购房款的年利率6%予以支持。合同解除后，原告应将被告支付的购房款745086元及维修基金7027元返还被告，被告并应协助原告办理上述《商品房买卖合同》的备案撤销和预告登记撤销手续。被告辩称原告违约在先但未提供证据，被告提出2014年12月16日《商品房认购协议》中的签名非本人所签，并提出进行笔迹鉴定，但其后于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》已对其购买本案涉诉房屋的意思表示进行了确认，笔迹鉴定意义不大，也无法证明原告违约的事实，故本院对该鉴定申请不予准许。关于被告提出的原告未按照约定期限交付房屋的问题，依据《合同法》第六十七条的规定，被告未履行在先的支付房款的义务，原告有权拒绝履行交付房屋的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告郑州金水万达投资有限公司与被告郭利于2014年12月22日签订的编号为1400186****的《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》解除有效。被告郭利于本判决生效后十日内支付原告郑州金水万达投资有限公司违约金，按74万元的年6%计算，从2015年1月22日起至违约金付清为止。原告郑州金水万达投资有限公司于本判决生效后十日内退还被告郭利购房款745086元，维修基金7027元。被告郭利于本判决生效后10日内配合原告郑州金水万达投资有限公司办理该合同备案撤销和预告登记撤销手续。驳回原告郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5771元、由被告郭利承担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李 莉人民陪审员 贾荣花人民陪审员 马 莉二〇一七年五月二十日书 记 员 马丽亚 来自