（2016）冀0102民初5939号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-12-04
案件名称
袁顺峰与刘立涛、刘春利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁顺峰,刘立涛,刘春利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0102民初5939号原告（反诉被告）:袁顺峰，男，汉族，1976年2月23日出生，无业，住石家庄市长安区。被告（反诉原告）:刘立涛，男，汉族，1982年7月7日出生，个体工商户，住石家庄市赵县。被告（反诉原告）:刘春利，女，汉族，1984年2月24日出生，个体工商户，住石家庄市赵县。以上二被告委托诉讼代理人：刘少青、王娟，河北俱时律师事务所律师。原告袁顺峰与被告刘立涛、刘春利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁顺峰，被告刘立涛、刘立春之委托代理人刘少青、王娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁顺峰诉并辩称，二被告系夫妻关系。2015年11月11日原告与二被告签订房屋买卖《协议书》，约定二被告自愿将位于长安区石纺路101号保利花园（E地块紫薇园）E-3号楼01单元2××1号房产以125万元卖于原告，该协议经石家庄市太行公证处予以公证。协议签订当天，原告依约向被告履行了付款义务，被告也将该房屋及购房手续交付原告，现原告已将该房屋装修且入住。原告购买被告房屋时，被告已与河北保利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并经石家庄市房管局备案，且已竣工验收并交房。契税、维修基金等费用已经交付开发商，房产证正在办理之中。故此，原、被告约定待房产证下来具备过户条件后，被告无条件协助原告办理过户手续。现今该房屋房产证即将下来，原告与被告协商过户时二被告表示不予履行协议且要解除协议收回房屋。二被告提出反诉要求解除《协议书》没有法律依据，原被告均已履行合同的主要义务，且二被告具备继续履行合同的条件，故请求法院依法判令二被告与原告继续履行房屋买卖《协议书》，协助原告办理房屋过户手续并承担本案一切诉讼费用，驳回二被告的反诉诉请。被告刘立涛、刘春利辩并诉称，本案诉争房屋没有房产证，且未到办理房屋过户手续的时间，《协议书》签订时，诉争房产没有相关证书，故《协议书》无效，应驳回原告诉讼请求。反诉人刘立涛与刘春利系夫妻关系，于2013年9月26日购买了位于石家庄市××区××路××花园（Ｅ地块紫薇园）E-3号楼01单元2××1号房产，此房产系二反诉人唯一住房。2015年11月11日，二反诉人为了筹集资金在上海买房，与被反诉人签订《协议书》，将该套房产售于被反诉人。协议签订后不久，上海市出台了新的限购政策，要求非本市家庭购房前需连续缴纳5年社保，从而导致二反诉人无法在上海市购买房屋。为了使孩子能够上学以及方便照顾父母，无奈之下，二反诉人只能按照协议赋予的解除权，与被反诉人解除协议。然而，经过长期协商，被反诉人提出各种无理要求，致使纠纷迟迟难以解决。二反诉人为了孩子和父母，为了能够恢复正常的生活，迫于无奈，请求法院依法判令解除《协议书》；判令被反诉人承担本案诉讼费。经审理查明，二被告系夫妻关系。2015年11月11日二被告与原告签订房屋买卖《协议书》，约定二被告自愿将位于石家庄市××区××路××花园（Ｅ地块紫薇园）E-3号楼01单元2××1号房产以125万元卖于原告。该协议签订时原告已向二被告支付购房款100万元，同时二被告将本案诉争房产及商品房买卖合同、收据等有关争议房产权益凭证的复印件交付原告；并协议约定：原告于二被告取得争议房产的产权证之日起三日内向其支付转让款25万元整，二被告承诺积极协助原告办理过户手续，且不再向原告收取任何款项或费用。双方还约定，原告中途毁约，原告向二被告支付相当于全部转让款30%的违约金，并应在毁约之日起十日内将房屋交还给二被告。其他的已付转让款被告应在十日内返还原告；二被告中途毁约，应在毁约之日起十日内将原告已付转让款还给原告，并向原告支付相当于转让款30%的违约金，房屋归二被告所有。该协议经石家庄市太行公证处予以公证。原告称，本案诉争房产在原被告双方买卖时，已经在房管局备案登记，具备预售条件，房屋产权明确清晰，不具有法律瑕疵，所以原告不同意解除《协议书》，双方应当继续履行。提交石家庄太行公证处公证书、《协议书》、兴业银行转款凭证、二被告与河北保利房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》、备案书、采暖费及物业费收据予以证明。二被告对以上证据的真实性均予以认可，但称，1、双方签订房屋买卖合同时，该房产尚未取得房产证，双方签订的房屋买卖《协议书》无效；2、二被告名下仅此一套房产，当初卖该房产是想在上海购房，由于受到上海房产中介的欺诈以及上海市外来人口购房条件的变更致使二被告在上海不能再购房，因上述情势的变更造成二被告不能继续履行合同，即使合同有效，也应该解除；3、二被告拥有合同解除权，协议书约定，二被告在同意承担违约金的情况下，可以解除合同。提交被告刘春利的养老保险缴纳情况单据、2016年3月24日上海市发布的沪府办【2016】11号文件予以证明。原告认为二被告提交证据与本案无关联性。另查，位于石坊路××花园（Ｅ地块紫薇园）产权人为全体业主，不动产权证书号为冀（2016）石家庄市不动产权第0054638号，登记时间为：2016年8月12日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2015年11月11日原、被告签订房屋买卖《协议书》是在双方自愿、公平的基础上签订，合法、有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照《协议书》约定向被告支付了部分房款，根据约定待被告取得房屋产权证书后三日内原告应向被告支付剩余25万购房款，被告协助原告办理过户手续。二被告主张《协议书》无效，称其与原告签订房屋买卖《协议书》时，本案诉争房产尚未取得房产证。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案所涉及房产于2013年11月12日办理了《预售房合同备案书》，说明该房产已获取《商品房预售许可证》，符合出售条件，故对被告的主张本院不予支持。被告又称，由于受到上海房产政策的变更，其已不具备在上海购房条件，属于情势变更，且双方在《协议书》中约定了违约责任，故其有权解除合同。因本案双方所签订的《协议书》系双方在石家庄市所签购房协议，被告以上海政策发生变更为由，撤销本市所签协议，理据不足，本院不予支持。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告双方在《协议书》签订后，原告已将购房款100万元交予二被告，二被告亦将房产及相关合同等证件交予原告，当事人均已履行《协议书》中主要义务，不存在继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形，故原告与二被告均应按照合同约定继续履行义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、2015年11月11日原、被告签订的房屋买卖《协议书》合法、有效，原告袁顺峰与被告刘立涛、刘春利继续履行房屋买卖《协议书》。待该房产可办理房产证及过户手续之日起三日内，原告给付二被告剩余购房款25万元，二被告协助原告办理位于石家庄市长安区石纺路101号保利花园（E地块紫薇园）E-3号楼01单元2××1号房产的过户手续。二、驳回被告刘立涛、刘春利诉讼请求。案件本诉受理费80元，减半收取40元,由被告刘立涛、刘春利负担，保全费5000元，由原告袁顺峰负担。案件反诉受理费40元，由被告刘立涛、刘春利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员 徐 震二〇一七年五月二十日书记员 王婷婷 关注微信公众号“”