（2016）豫09民终2373号

裁判日期: 2017-05-20

公开日期: 2018-09-27

案件名称

河南弘毅置业有限公司、张爱臣商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

法院

河南省濮阳市中级人民法院

所属地区

河南省濮阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南弘毅置业有限公司,张爱臣

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

河南省濮阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)豫09民终2373号上诉人（原审被告）:河南弘毅置业有限公司，住所地濮阳市人民路盐业局三楼。法定代表人：刘宏玉，公司总经理。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张爱臣，女，1965年5月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人:魏守霞,女，1975年12月30日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅公司）因与被上诉人张爱臣商品房买卖合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院于2015年9月22日作出（2015）华法民初字第2168号民事判决，判决驳回张爱臣的诉讼请求。张爱臣不服，提起上诉，本院作出（2015）濮中法民开终字第00593号民事裁定，撤销原判，发回重审。濮阳市华龙区人民法院于2016年9月21日作出（2016）豫0902民初3123号民事判决，弘毅公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。弘毅公司的委托诉讼代理人郭宗林、张爱臣的委托诉讼代理人魏守霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。弘毅公司上诉请求：撤销濮阳市华龙区人民法院（2016）豫09民初3123号民事判决，改判驳回张爱臣的诉讼请求。事实与理由：1、一审定性为商品房买卖合同纠纷错误。弘毅公司与张爱臣之间签订的商品房买卖合同，系典型的以买卖合同为名，行贷款之实的伪装合同，应依法确认为无效合同。2014年，弘毅公司因资金紧张，杨大志帮助联系海洋不动产和汇金小贷两家房贷公司，弘毅公司的法定代表人刘宏玉安排公司工作人员配合杨大志办理了30套《商品房买卖合同》的网签备案，并出具了书面合同。后因杨大志拖延办理贷款，同年5月杨大志协同合同当事人撤销了海洋不动产指定的赖胜刚和范纪红名下的三套房子的网签合同，但汇金小贷公司指定的另外7人名下的27份合同由于杨大志的失联而未撤销。张爱臣名下的6套购房合同，平均价均在11400元/平方米，其名下只有1-114是门面房，其他均为住宅房，该价格远高于当时住宅价格，又远低于当时商铺的销售价格且其六份合同的付款方式均是一次性付清，表明合同中的买房人无需实际付款，再者根据合同签订时间是2014年4月8日至4月30日，而合同中交房时间为2013年9月30日，交房时间早于合同签订时间，说明无需交房。总之，双方属于典型的以买卖合同为名，实为贷款合同。2、双方签订的《商品房买卖合同》未实际履行。张爱臣称签订合同后将1437000元转给了杨大志账户，余款114409元以现金形式通过杨大志交至弘毅公司财务室，杨大志为其出具了加盖弘毅公司印章的收款收据。杨大志是合同之外的第三人，弘毅公司只是委托杨大志帮助联系贷款，办理贷款过程中的基础事务，从未授权杨大志代为弘毅公司接受任何资金。张爱臣持有收款收据是弘毅公司向公安机关报案丢失的收款收据，其行为与票据收款人杨大志都涉嫌犯罪。张爱臣持有的收款收据不能证明向弘毅公司支付了合同价款的法律事实。张爱臣辩称：1、双方签订的商品房卖买合同是合同当事人的真实意思表示，且已办理网签备案，不违反法律禁止性规定，应属有效合同。融资担保合同需要有主合同以及主债权，本案中没有任何证据证明主债权真实存在，涉案合同并不是融资担保合同。2、被上诉人张爱臣已经履行了付款义务，上诉人应当交付房屋。因收款收据上有公司的财务印章和经手人杨大志签字，且网签备案是杨大志和弘毅公司的其他人员一同为张爱臣办理，可以印证杨大志在销售涉案房屋时具有代理权。因此可以认定合同已实际履行，上诉人应当履行交付房屋的合同义务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张爱臣向一审法院起诉请求：要求被告弘毅公司交付房屋，并协助办理房产证。一审法院认定事实：2014年4月17日，由杨大志经手，被告通过网签的形式，与原告签订商品房买卖合同一份（合同编号：00054166），主要约定：一、原告购买被告开发的位于濮阳市××路“弘毅·立方郡”1号楼1层0104号房屋1套，商品房预售证为濮房预售证第2012-144号，面积40.18平方米，单价11376元/米2，总价款457088元，一次性付清；二、房屋约定交付时间为2013年9月30日前，交房条件为：商品房验收合格。被告逾期交付房屋的，按日向原告支付违约金；超过90日的，原告有权解除合同，被告自原告解除合同通知到达之日起30日内退还房款，并按已付房款的0.5%支付违约金。当日，被告向原告出具457088元收款收据一份（收据编号为149531）。另查明，原、被告网签上述涉案房屋买卖合同的同时，还另外签订了五份房屋买卖合同，所涉六套房屋总价款为2581059元（含涉案房屋）。原告称于2014年4月17日，通过杨大志在被告财务室以现金形式交纳房款110余万元，同时将140余万元转至杨大志名下，并提交了银行转账明细两份，其中一份显示是张爱臣转给杨大志437000元，另一份显示转到杨大志名下1000000元，但未显示转款人。被告对此不予认可。一审法院对杨大志调查，杨大志称被告通过其处分房屋总数为30余套，对于被告辩解的融资的意见，杨大志认可公司初期确委托其通过房屋买卖方式以外的方法进行筹资，后因成本过大，遂经公司决定，以出售房屋的方式筹资。杨大志认可涉案房屋买卖的真实性，称原告购买了6套房屋，并主张合同的订立过程中均有被告公司人员参与，特别是网签合同更改由被告公司工作人员办理。杨大志对原告主张的交款方式认可，称原告交款方式含现金和转帐两种形式，称已收到原告的全部房款。案件审理过程中，被告弘毅公司提交濮阳市公安局胜利分局交巡防大队出具的证明一份，用以证明被告弘毅公司会计徐丽红于2014年5月29日到公安局报案称，2014年4月20日发现公司财务室内一本盖有公司财务专用章的空白收据（编号为：149521-149540）被盗。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2014年4月17日，原告委托刘风安与被告签订房屋商品房买卖合同，购买被告开发的弘毅·立方郡小区1号楼1层0104号房1套，对房屋价格、面积进行了约定，房款合计457088元。协议签订当天，原、被告在濮阳市房地产管理中心办理了商品房网签备案手续。从双方的主体及合同内容等看，双方签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认其合法有效。根据合同法的相关规定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。协议签订当天，原告将房款全额交付被告，被告公司为原告出具房款收据（收据编号为149531）并交付于原告，原告已履行合同义务。由于双方签订的商品房买卖合同有效，且原、被告签订商品房买卖合同时，被告的房屋已经具备交房条件，原告要求被告按合同约定将商品房交付使用并配合办理房产证，有事实和法律依据，应予支持。被告辩称双方之间的合同为无效合同，收款收据不能证明原告履约行为，双方签订的合同未得到实际履行，但不能提供相应的证据支持，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告河南弘毅置业有限公司于本判决生效后十日内将弘毅·立方郡小区1号楼1层0104号房屋交付原告张爱臣使用，并在三十日内协助原告张爱臣办理房产证等相关手续。案件受理费8156元，由被告河南弘毅置业有限公司负担。本院二审期间，弘毅公司围绕上诉请求提交了立方郡涉案房屋情况说明、营销执行方案以及售房合同等证据，用以证明杨大志所签合同的售房价格不真实。本院对杨大志进行了询问，杨大志称：弘毅公司立方郡项目地下车库及弘毅东郡项目由其建设，并代理弘毅公司房地产销售，房地产销售无弘毅公司的书面授权。卖房款项已用于工程建设以及处理信访事项。杨大志向本院提交了地下车库建设《协议书》及《弘毅-东郡项目合作开发协议书》。弘毅公司质证称，弘毅公司未书面或口头委托杨大志进行房产销售，只是委托杨大志进行融资，从先网签备案、出具收款条后转款的情况看与通常的商品房买卖交易习惯不符，因此本案不是商品房买卖合同纠纷。且弘毅公司从未委托杨大志处理弘毅公司信访事务。弘毅公司与杨大志签订的弘毅立方郡地下车库建设合同约定是由杨大志全资进行建设且需向弘毅公司缴纳保证金，杨大志称所收款项用于地下车库建设与事实不符。张爱臣质证称，合同已经网签备案双方交易意思已经达成，房屋买卖合同合法有效。就杨大志是否处理涉弘毅公司信访事项的问题，本院依职权对华龙区胜利街道办事处调查了主管此事项的群众工作站副站长李富海副主任，李富海副主任称其从弘毅公司发生信访事项即介入处理，杨大志从未参与处理过弘毅公司的信访事项，弘毅公司除退还原籍为范县的某一购房户的购房款外，对其余要求退房的业主均未退还。弘毅公司质证称，对此调查笔录无异议，能够印章弘毅公司未委托杨大志处理信访事项，杨大志称将所收款用于信访事项及地下室建设，与事实不符。张爱臣质证称，对李福海调查笔录的真实性没有异议，立方郡小区涉及信访案件，在市群工部杨大志多次参与，能够印证杨大志弘毅公司的工作人员。同时，本院调取了涉案房屋在房产部门登记情况。本院二审查明：涉案房屋在备案登记在张爱臣名下之前，曾以买卖合同登记备案登记在李新闯名下。其他事实与原审认定事实一致。本院认为，张爱臣诉称本案系商品房买卖合同纠纷，其诉讼请求弘毅公司交付房屋并协助办理产权登记，其提交了商品房买卖合同、收款收据、转款凭证以及杨大志证言等证据。经查，上述证据之间存在以下问题，涉案房屋买卖合同无买受人张爱臣签名、无签订日期、约定的交房时间早于交款时间，张爱臣交款时间不符合一般商品房买卖交易习惯。杨大志在一审出庭陈述的所收款项用于地下车库建设及信访事项与本院二审调查的事实相悖。故不能认定张爱臣与弘毅公司的商品房买卖合同关系的成立，张爱臣的起诉应予驳回。弘毅公司认可双方签订的商品房买卖合同为融资担保性质。张爱臣如无异议，可持有效证据另行主张，案经审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初3123号民事判决；二、驳回张爱臣的起诉。一审案件受理费8156元，退还一审原告张爱臣；上诉人河南弘毅置业有限公司预交的二审案件受理费8156元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长　　苏章臣审判员　　李光胜审判员　　张慧勇二〇一七年五月二十日书记员　　高嘉潞 来源：百度搜索“”