（2015）宝民初字第368号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-09-29
案件名称
宋士丽与黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
宝泉岭农垦法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋士丽,黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第368号原告：宋士丽，1962年1月5日出生，女，现租住鹤岗市南山区德政小区**号楼*单元***室。委托诉讼代理人：倪忠耀（原告之夫），男，现租住鹤岗市南山区德政小区**号楼*单元***室。委托诉讼代理人：林昌，鹤岗市东山区先锋法律事务所法律工作者。被告：黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省萝北县宝泉岭垦区分局。法定代表人：刘建标，该公司经理。委托诉讼代理人：高玉英，男，黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司法律顾问，住黑龙江省农垦宝泉岭管理局丁香小区26号131室。委托诉讼代理人：刘龙，男，黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司员工，住黑龙江省宝泉岭宝泉庄园。原告宋士丽因与被告黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月5日向本院起诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋士丽及其委托诉讼代理人倪忠耀、被告金城公司委托诉讼代理人高玉英、刘龙到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宋士丽向本院提出的诉讼请求，一、判决被告向原告即时交付本案商品房161、171号两户房屋所有权证、土地使用权证或提供不动产统一发票、入户证明、《商品房买卖合同》等必要的证明文件。支付因被告拒绝交付上述房屋证明文件的违约金7711.90元（已付房款总额77119元的10%）。二、判决被告向原告支付已交付房款总额77119元按日万分之三的逾期交房的违约金。2005年11月11日起计算至本案商品房能正常使用并交付该商品房必要的证明文件。暂计算至2014年8月11日止，计50882.48元。三、判决被告因侵权行为将本案商品房171号室外阳台平台损害，至漏水、渗水，又将161号室内棚顶掩护电热膜平板的石膏板大面积泡掉，恢复原样或修复为不影响房屋正常居住使用的状况。四、判决被告赔偿原告两户商品房出租、承租费损失51505.62元。自2005年11月11日起暂时计算至2014年8月11日止，计105个月，每户每月房屋出租费损失500元，计105000元房屋承租费损失57600元。上述拒绝交付产权证的违约金加逾期交房的违约金不足以弥补原告实际损失，被告应当承担损失差。计算方法105000元/2+576000元－7711.90元－50882.48元=51505.62元。五、由被告承担本案的案件受理费及本案的一切差旅费用。事实与理由：一、原、被告双方于2005年11月11日签订《购房补充协议》。协议约定，3.购房交清全部房款同时向房产管理部门缴纳物业基金，契税及产权登记费时，方可办理房屋产权证证书。5.其他事项：（2）出卖人负责阁楼电暧安装。（该协议复印件附后1）。当时被告对电热膜供暖系统做了说明与承诺并向原告提供了《商品房买卖合同》一份19页。该《商品房买卖合同》第八条规定交付期限，出卖人应当在2005年前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金。第十五条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：第2项，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。附件三规定：采暖为电热膜供暖系统（《商品房买卖合同》复印件一份19页附后2）。原告认为，当时看了现房，阅读了《商品房买卖合同》，签订了《购房补充协议》，交了首付款，领取了钥匙。双方应按约履行。被告应于2009年9月25日交付给原告所购161、171号两户房屋所有权证和土地使用权证及必要的证明文件，但至今未收到。被告至2014年8月1日，（2013）宝执字第138号裁定书、协助执行通知书每月扣留2000元执行19751.05元止，已收到全部房款77119元。二、被告所购的161室没改水暖、171号没安装电热膜供暖设施也没安装水暖设施。两户室内的上水管线均未安装。被告为固定新华幼儿园锅炉的大烟囱，将多根钢丝绳绑在171号室外南阳台平台水泥柱上，在拆卸钢丝绳工程中，致使171号室外南阳台平台严重漏水、渗水，使161号室内棚顶将掩护电热膜平板的石膏板大面积泡掉。被告应当承担侵权责任，恢复或修复不漏水、不渗水、不爆电源开关、不严重影响房屋正常居住使用的原样。三、原、被告于2005年11月11日签订《购房补充协议》，领取了钥匙。后被告的售房人贾喜权又将钥匙和购电卡要回，称是搞电热膜供暖试验，即：已入住的由业主买电取暖，超出水暖费标准金额的由被告承担任；未入住的由被告买电供暖。多年以来找不到这个售房人贾喜权。原告与楼内其他业主拒绝履行到期剩余购房款日2006年10月1日起至2007年10月1日、2008年10月1日的至2009年新华法庭诉讼中，原告反诉请求第五项，解除房屋买卖合同，返还已付房款，并赔偿损失58100元。事实证据与理由：原审判决第4页、原反诉状、上诉状中都有证实赔偿损失的诉讼请求。一审反诉状中赔偿租房经济损失38400元又变更房屋差价58100元。因为（1880元－1100元）×83平方米计算的得数不等于或大于58100元。还因为2009年赔偿这个数额包括租房损失，租房损失还包括出租、承租等损失。至于再审比一审增加新的赔偿数额，是因为本案违反合同的事实仍在延续、时间仍在延长、损失额仍在加大。2005年至2009年比2009年至2015年乃至今后若干年的损失数额肯定年年增加。一审判决，原告违约。二审维持原判。原告不服二审判决，向黑龙江省高级法院提起再审，省高院指令农垦中院再审。（2011）垦民再终字第17号民事判决书，第二项，维持了一审被告应在判决生效之日起十五日内将161、171室上水管及水嘴恢复原状；第四项，被告给付原告因电暖改水暖的违约金17181元，诉讼中的差旅费1941.27元；第六项，四项与五项冲减后，原告三十日内给付被告19751.05元。再审判决生效后，被告未履行判决所确定的义务。诉讼中原告增加诉讼请求，一、原诉讼请求第二项，增加计算至2016年6月15日计66499.07元；二、原诉讼请求第三项，增加赔偿房屋维修费1100元；三、原诉讼请求第四项，增加161、171两户房屋出租、承租费损失54427.44元；四、原诉讼请求第五项，增加为（2009）宝民初字第440号、（2009）垦民终字第226号、（2010）黑民申二字第5号、（2011）垦民再终字第17号民事案件中，损失差旅费4623.73元，损失案件受理费3305元，共计7928.73元的损失；五、增加诉讼请求，因诉讼本案期间的材料汇费109元、伙食费197元、交通费2130元，计2436元；六、依法判决被告因违反《商品房买卖合同》第八条、第十一条、第十二条关于由出卖人承担全部责任的约定，对本案商品房161、171号两户房屋进行验收并出示验收合格手续，另提供《住宅质量保证书》；七、依法判决被告赔偿原告本案两户商品房预期出租费损失127000元，承租费损失63600元，房屋维修费损失1100元，供暖报停费、滞纳金损失1946元，损失差计119435.03元（193646元－7711.90元－66499.07元）。被告金城公司未作答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同复印件一份（共19页，与原件核对一致），证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系。在合同履行中，被告存在违约，应承担违约责任，详见合同第8、9条，与合同相关联的都违反。被告对此证据真实性、合法性、关联性均有异议。根据该证据，该合同中的买受人处是空白，所以原告主体不适格。二、购房补充协议复印件一份，证明合同买卖双方身份以及原告所购买房屋价格、位置、面积等情况。被告有异议，因其是复印件，不具有真实性、合法性、关联性，不予质证。三、（2011）垦民再终字第17号民事判决书复印件一份，证明已经确定了该房子的面积、地理位置、单价、付款情况。包括电暖改水暖情况及电暖改水暖的差价。被告认为此证据与本案无关联性，因为本案所涉及的诉讼请求与此判决书冲突。原告不能提供证据证明，其是涉案房屋的购买人，其主体不适格，应该驳回其诉讼请求。四、被告收到房款后按日承担的违约金的计算方法一份，证明诉状的诉讼请求的违约金的由来。被告对其证据的真实性、合法性、关联性均有异议，是原告本人书写，无法律依据。五、张树春证人证言一份，证明由于房屋质量的原因，导致房屋漏雨。2015年9月份，花费维修费等1100元。被告认为依据法律规定，证人应出庭作证，否则不能证明证言的真实性。并且也无正规维修费票据。六、房屋出租协议原件一份，证明原告证租住房屋的位置、出租方姓名、租金等相关情况。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。七、交通票据120张，交通费1770元，饭费票据收据4份，伙食费197元。被告对该份证据的关联性有异议，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，该票据与本案没有关系。八、取暖费票据8张，证明2014宝泉岭农垦法院给161、171两户接的暖气，接好之后没有验收，房屋也没有验收，供热单位停止供暖，给本人造成的取暖报停费和滞纳金等损失1946元。被告对此证据的关联性有异议，判决房屋属于原告，原告应该在规定的期限内缴纳相应的取暖费用，没有及时缴纳应该承担的滞纳金，这是与被告无关的。九、交通费票据24张（原件），证明从上次开庭以后到现在发生的票据，共计360元。行程是从鹤岗到宝泉岭往返。证明诉讼中所花费的票据。被告对此证据的关联性有异议，与本案无关。十、宋宝林的房产证复印件，证明6楼和7楼，是买6楼赠7楼，都给办房产证。被告有异议，认为办房证是个人与开发商在购房时协商是如何确定的，依据他们签订的书面文书确定他们的权利义务。十一、材料汇费5张，共109元。伙食费4张，共197元。交通费120张，1770元。证明诉讼支出的费用。被告对此证据关联性有异议，认为这些费用与本案的案由无关。对证据的分析与评定：原告提供的证据一，因是合同示范文本，并未有原告的签名，不能够证实被告违约，本院不予采信。证据二，能够证明双方存在商品房买卖合同关系，本院予以采信。证据三，因判决确定的事实，本院予以采信。证据十，能够证明161、171两户楼房可以办理房屋所有权证，本院予以采信。证据四、五、六、七、八、九、十一，因与本案缺乏直接的关联性，本院不予采信。被告未提供证据根据采信的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年5月被告开发的新华农场向阳小区4号楼，11月竣工，后经有关单位验收合格后，开始销售。2005年11月11日原告购买本楼房的六楼161、171室阁楼及24号仓库（原购楼人田桂彬转给原告），总价款94300元，并与被告签订了《购房补充协议》，领取了楼房的钥匙。合同约定，原告除已交付房款47786元外，剩余房款46514元，于2006年10月1日前交付10514元，其余36000元分四年支付（不收利息）每年的10月1日前交付9000元，若逾期不付款，每超过一日按当年就付房款的3%征滞纳金。此两户楼因电暖不合格，被告已承担违约责任。《购房补充协议》第3条约定，“购房交清全部房款同时向房产管理部门缴纳物业基金，契税及产权登记费时，方可办理房屋产权证书”，2015年1月19日宝泉岭法院执行结案，被告收到了剩余购房款，但至今未向原告提供办理房屋所有权证相关的证明文件。另查明，原告所购新华农场向阳小区4号楼161、171室是可以办理房屋所有权证的。2014年宝泉岭农垦法院已将原告的161、171室房屋电暖改为水暖。2015年1月15日宝泉岭农垦法院执行结案，已将161、171室上水管及水嘴恢复原状。本院认为，原、被告2005年签订的《购房补充协议》，双方构成商品房买卖合同关系，合同签订后，被告完成交付房屋的义务。依据《购房补充协议》第3条，根据（2011）垦民再终字第17号民事判决书，“第六项，四项与五项冲减后、再冲减已经执行的7640.68元，宋士丽于判决生效之日起30日内给付被告黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司剩余房款19751.05元”。此判决生效后，被告经向宝泉岭农垦法院申请执行，于2015年1月19日收到了剩余的购房款，被告应协助原告办理房屋产权证书提供相关的证明文件，故关于原告诉讼请求的第一项，其数额未超过法律规定，本院予以支持。关于原告诉讼请求第二项，因被告交付房屋并未逾期，故本院不予支持。关于原告诉讼请求第三项及增加的诉讼请求第二项，因原告证据不足。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院不予支持。关于原告诉讼请求第四项及增加的诉讼请求第三项、第七项，此案已在二审、再审查明，认为电暖可以通过改水暖方式解决，并不影响原告对房屋的正常使用，原告拒绝入住的造成的损失应自行承担。另根据（2011）垦民再终字第17号民事判决书，“第四项，黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司给付宋士丽因电暖改水暖的违约金17181元，诉讼中的差旅费1941.27元”。电暖不成功，被告已承担违约金，故本院不予支持。关于原告诉讼请求第五项及增加的诉讼请求第四项，因无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告增加的诉讼请求第六项，因一审、二审及再审已确认过，故本院不予支持。综上，依据《最高人民法院的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告宋士丽违约金7719元，并协助提供黑龙江省新华农场向阳小区4号楼161、171室办理房屋所有权证的相关证明文件；二、驳回原告宋士丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4565.25元，由原告宋士丽负担4515.25元，由被告黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长 范广训人民陪审员 徐黎光人民陪审员 葛诚武二〇一七年五月二十日书 记 员 王 凯