（2017）陕06民终430号

裁判日期: 2017-05-20

公开日期: 2017-06-28

案件名称

周官斌与王义民租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

陕西省延安市中级人民法院

所属地区

陕西省延安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周官斌,王义民

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

陕西省延安市中级人民法院民事判决书(2017)陕06民终430号上诉人（原审原告、反诉被告）周官斌，男，1970年8月26日出生。委托代理人盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王义民，男，1974年11月19日出生。委托代理人樊刚，陕西屹立律师事务所律师。委托代理人盛永强，男，1979年10月16日出生。上诉人周官斌因与被上诉人王义民租赁合同纠纷一案，不服陕西省洛川县人民法院(2016)陕0629民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周官斌的委托诉讼代理人盛军华，上诉人王义民的委托诉讼代理人樊刚、盛永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周官斌上诉请求：1、撤销陕西省洛川县人民法院（2016）陕0629民初12号《民事判决书》第一项，改判“王义民支付周官斌截止2015年6月30日的租金及利息1174220元，2015年6月30日之后至付清应付租金之日期间继续按中国人民银行同期贷款利率2倍计算逾期付款利息”。2、撤销洛川县人民法院（2016）陕0629民初12号《民事判决书》第二项，改判“驳回被上诉人王义民的一审反诉诉讼请求”。3、一、二审全部案件受理费由被上诉人承担。上诉人王义民上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，驳回周官斌对上诉人的诉讼请求；2、依法撤销一审判决第二项，支持上诉人的一审反诉请求；3、一、二审案件受理费由周官斌承担。上诉理由：一、一审判决书缺乏必备内容，没有对查明的案件事实进行表述。二、上诉人不应当承担2013年11月20日断电之后的租金。三、周官斌和田淑珍协商确定的租金标准，对上诉人不应产生约束力。四、上诉人不存在违约行为，不应分担停业损失和评估费。五、一审判决对上诉人的装修损失未予支持，属适用法律错误。一审法院认为，原、被告签订的合同虽已解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故对原、被告分别于2011年6月1日、2011年6月27日签订合同中的关于房屋租赁价及违约责任的条款予以认定，租赁期限截止双方租赁合同解除之日，即为2015年6月30日。由此，自2011年6月2日至2012年12月31日止的租金以90000/年计算。后期房屋租金按照随行就市原则计算，因房屋租金无法鉴定，周官斌与田淑珍达成的625000元调解协议未损害王义民的利息，且王义民对该调解过程及结果均知情，故参照洛川县人民法院（2013）洛川民初字第00735号民事调解书确定的租金金额，自2012年7月18日起至2017年7月17日止为375000元/年，3-6层自2013年1月1日起算，2层自2012年7月1日计算，之前的租金按照原合同约定给付。原告周官斌、被告王义民未按照合同约定积极履行合同义务，导致2013年11月20日田淑珍将租赁房屋断电，给被告王义民造成停业损失，每日损失995.48元，停业587日，共计584348.76元，因周官斌的违约系田淑珍造成，故周官斌应承担赔偿责任，但因被告亦存在违约行为，故由原、被告共同承担；评估费27000元系必要的合理花费，故予以支持；装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或是合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，原、被告虽将房屋腾空并交付田淑珍，但均未提供房屋剩余装饰装修价值，因被告王义民已对部分办公设备、机器设备进行搬离，且未提供证据证明已搬离设备及未搬离设备的亏损价值，故不予支持；对于形成附合的装饰装修物，因双方已有合同约定，故对该部分不予支持。庭审中，被告王义民辩解原告周官斌与田淑珍达成的上调房屋租赁价的调解协议对其不具有对抗性，因该辩解理由与本院认定的证据不符，故不予采纳。综上所述，本诉中，原告周官斌请求的各项损失计算如下：2层房租计算时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止；3-6层房租自2013年1月1日起至2015年6月30日止。反诉中，反诉原告王义民请求的各项损失计算如下：停业损失584348.76元、评估费27000元，共计611348.76元，由反诉原、被告共同承担，即反诉原、被告各承担305674.38元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第二项、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、被告王义民给付原告周官斌房屋租金共计975000元，已付110000元，剩余865000元（2层房租计算时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止；3-6层房租自2013年1月1日起至2015年6月30日止）。二、反诉原告王义民租赁2-6层房屋停业损失、评估费共计611348.6元，由反诉原告王义民、反诉被告周官斌各承担305674.3元。三、驳回原告周官斌与反诉原告王义民的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决生效之日起30日内付清。案件受理费7000元，由被告王义民负担，反诉案件受理费5000元，由反诉原告王义民负担2500元，反诉被告周官斌负担2500元。本院认为，上诉人周官斌与房东田淑珍达成的每年按625000元的标准支付租赁费的协议，系该两方之间的约定。虽然上诉人王义民对该协议的调解过程及结果是知情的，但并不能因其知情即视为其是认可和接受协议的结果的，故周官斌与房东之间的协议对上诉人王义民不产生约束力。上诉人与被上诉人之间就租赁费再未达成一致，双方亦未提供当时的房屋租赁市场行情，故双方之间的租赁费应当按照之前的约定标准执行为宜。关于上诉人王义民主张的损失，一审判决二上诉人各承担50%的是适当的。综上所述，一审判决认定的部分事实属实，但就租赁费的计算标准认定不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省洛川县人民法院(2016)陕0629民初12号民事判决第一、三项；维持第二项；二、上诉人王义民给付上诉人周官斌房屋租金共计525000元，已付110000元，剩余415000元（2层房租计算时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止；3-6层房租自2013年1月1日起至2015年6月30日止）。上述款项于收到本判决书之日起10日内履行完毕。三、驳回上诉人周官斌与上诉人王义民的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12000元（含反诉费5000元），由上诉人周官斌承担4500元，与上诉人王义民7500元；二审案件受理费（上诉人周官斌预交15336元，上诉人王义民预交24080元）元，由(周官斌除承担其预交的部分外，再承担上诉人王义民预交部分的1/3)。本判决为终审判决。审　判　长　　韩永虎审　判　员　　齐进飞代理审判员　　高　敏二〇一七年五月二十日书　记　员　　李　惠来源：百度“”