（2016）京0106民初6244号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2018-02-27
案件名称
王晓蕾、董衍志与刘瑞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董衍志,王晓蕾,刘瑞,北京链家房地产经纪有限公司,王嘉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初6244号原告：董衍志，男。原告：王晓蕾，女。以上二原告的委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告：刘瑞，男。委托诉讼代理人：宋明博，男。第三人：北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男。第三人：王嘉，男，1982年2月1日出生，住北京市顺义区。原告董衍志、王晓蕾与被告刘瑞、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、王嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董衍志、王晓蕾及其委托诉讼代理人孙凤起，被告刘瑞的委托诉讼代理人宋明博，第三人王嘉到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董衍志、王晓蕾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就北京市丰台区新华街五里12号楼15层×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告支付违约金386000元。事实理由：2015年12月31日，原告经北京链家房地产经纪有限公司居间与被告就本市丰台区新华街五里12号楼15层×号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，2015年12月31日，原告向被告支付购房定金70000元；2016年1月10日，原告及被告和链家公司经办人员三方到北京中融信担保有限公司办理涉案房屋的解押还款手续。当日因被告证件不齐，未办理成功。2016年2月1日，原告及被告到北京链家房地产经纪有限公司看丹桥店协商房屋解押还款。2016年3月10日，被告到北京链家房地产经纪有限公司看丹桥店告知不能办理还款解押。现被告未按合同约定日期办理房屋还款解押手续，构成根本违约，被告人的行为损害了原告的合法权益。签合同的时候我知道这个房屋存在抵押，当时对这个事情在补充协议第2条第2款上有约定，签合同的是王嘉代理被告签订，出示了房本原件和身份证复印件，链家公司当时给刘瑞打电话，刘瑞那边表示没有问题。后来刘瑞本人也参与到房屋买卖的过程中了，三方进行了多次协商，一起去办理相关事项。我们向被告交了7万元，现在涉案房屋已经被被告另行出售了。被告刘瑞辩称：不同意原告的诉讼请求。刘瑞没有与二原告签订买卖合同，关于解押的问题，刘瑞有一个侄子叫王嘉，王嘉未经其同意，擅自代理刘瑞签订合同，刘瑞本人不予认可。涉案房屋的产权人是刘瑞，我们不认可买卖合同。第三人王嘉述称：刘瑞是我前姑父，后来他和我姑姑离婚了。2014年他找我借钱100万元，后来我找朋友借给他了。本来说好6个月，结果2年了也没还。我朋友找我要钱，我就想把他房子卖了。一开始我没有告诉刘瑞，我找了链家，链家说能办，说后来再去找他。后来刘瑞知道我卖他房子的事情了，但刘瑞表示不同意卖这个房子，说要留给孩子。卖房的时候我向原告出示了房本，因为刘瑞欠别人钱把房本押给别人了，然后做了抵押登记。作完抵押登记之后把房本就留给我这儿了。我拿着房本去签的合同，给原告看了，我把离婚协议都给原告看了。刘瑞的身份证复印件我给了链家。签合同的时候我没给刘瑞打电话。第三人链家公司述称：合同签署时，被告刘瑞的代理人王嘉与原告签署的合同，签约前向刘瑞电话确认王嘉有代理权。合同签署后要去办理解抵押手续时，被告才告知我方其与前妻离婚时有一离婚协议，约定房屋归其孩子所有，导致后续手续无法办理。原告及被告本人曾就涉案房屋当面协商二次，均未达成一致意见。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，第三人王嘉代理被告刘瑞与原告董衍志、王晓蕾签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：由二原告向被告刘瑞购买位于北京市丰台区新华街五里12号楼15层×号房屋，房屋总价款为193万元。同时约定甲方（刘瑞）应于2016年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方逾期履行上述约定超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。上述合同签订时，王嘉出具了被告刘瑞的身份证件及房产证件。上述合同签订后，刘瑞本人及原告曾共同到相关部门办理相关事宜，但刘瑞事后对王嘉代理签订的房屋买卖合同并未明确提出异议。后，刘瑞未能按约定时间完成房屋抵押登记解除手续，已达到合同约定的根本违约条件。原告提供原告及王嘉、刘瑞共同到场办理解押相关事宜的视频一个，用以证明刘瑞对王嘉的代理行为知晓且认可。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：根据相关证据可以证明，在第三人王嘉代理刘瑞与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，刘瑞与原告曾共同到场参与房屋解抵押等事宜，可以认定刘瑞对王嘉代理其签订房屋买卖合同的行为是知晓的，但事后刘瑞对此并未明确提出异议，且在王嘉代理刘瑞签订相关合同时，出具了刘瑞的身份及房产证件，故本院认定刘瑞对王嘉的代理行为是知晓且认可的，王嘉对刘瑞的代理行为成立。王嘉代理刘瑞与原告签订的相关房屋买卖合同对刘瑞具有约束力，刘瑞应当承担合同中的义务。现刘瑞未能依合同约定履行解除抵押登记手续，致使合同目的不能实现，已经构成根本违约，应当承担违约责任。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告董衍志、王晓蕾与被告刘瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告刘瑞于本判决书生效之日起十日内向原告董衍志、王晓蕾支付违约金三十八万六千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11085元，由被告刘瑞负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 岩二〇一七年五月二十日书记员 李超越