（2016）苏0583民初8133号

裁判日期: 2017-05-20

公开日期: 2017-11-17

案件名称

昆山理想家园房地产咨询有限公司与孙红梅、李霞居间合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆山理想家园房地产咨询有限公司,孙红梅,李霞

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初8133号原告：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号，统一社会信用代码91320583694523622W。法定代表人：李邦圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。被告：孙红梅，女，汉族，1980年5月12日生，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：常浩，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ（实习），江苏六典律师事务所律师。被告：李霞，女，汉族，1965年3月14日生，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：杨峥，江苏九胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。原告昆山理想家园房地产咨询有限公司与被告李霞、孙红梅居间合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，并于2016年8月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序。原告昆山理想家园房地产咨询有限公司的委托代理人叶挺、姚升传、被告孙红梅的委托代理人常浩、被告李霞的委托代理人钱家琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山理想家园房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙红梅向原告支付佣金11650元；2、判令被告李霞向原告支付违约金23300元；3、判令两被告向原告支付律师费3000元；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月9日，两被告通过原告居间签订《昆山市存量房买卖合同》，约定被告李霞将位于昆山开发区XX小区XX号楼XX室房屋出售给被告孙红梅，合同第11条约定，佣金由被告孙红梅支付11650元，如双方任何一方违约导致本合同不能履行的，则违约方还应向原告支付房屋总价2%的佣金。合同签订后，因被告李霞收取被告孙红梅定金2万元，先要求被告孙红梅加价，进而有明确表示不再履行合同。根据合同法第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。到目前为止，被告仍未向原告支付佣金。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。被告孙红梅辩称：被告孙红梅不应支付佣金11650元，本案居间合同委托人是被告李霞而不是被告孙红梅，买卖合同签订后是被告李霞导致合同无法履行，佣金应由被告李霞支付。被告孙红梅也是受害者已就被告李霞的违约行为起诉至贵院，案号2016苏05**民初8891号。被告孙红梅认为：1、因为被告李霞的违约行为使得居间合同未实际履行，应由被告李霞来承担佣金及其他费用，且该事实有法院判决，虽然判决未生效，实际上被告李霞已将房屋出卖给第三人是事实；2、被告孙红梅在履行合同中，无任何过错，个人也有损失且未实现合同目的，请求法院依法判决。被告李霞辩称：1、在原告促成签订涉案合同中，原告存在过错，钟云仙没有取得李霞及配偶的合法委托，作为专业的中介方，应当在签订合同时，审核相关的房屋信息，原告明知该房屋是李霞与其配偶共同共有的，而原告为获取佣金，隐瞒房屋真实情况，使被告孙红梅与钟云仙签订房屋买卖合同，存在严重过错，而合同是否有效，未得到生效判决确认；2、在合同第11条，已经约定了签约时，乙方即被告孙红梅支付佣金，我方不支付，假如两被告之间的合同判决生效的话，被告李霞是支付被告孙红梅的违约金，而不是承担被告孙红梅的损失，至于11条后面的格式条款与前面填写的明显不同，前面约定的中介佣金为房屋价款的百分之一，认为该格式条款最后一句话百分之二的佣金，应该是无效的；3、认为该房屋买卖并未最终促成，中介方不能收取佣金，而是否违约仅仅是两被告之间的法律关系，而不能加重被告李霞的义务，假如被告李霞与原告有佣金约定，那么依据，佣金具体约定是否应当或不应当支付，而本协议中明确约定被告李霞是免予支付佣金，故应当驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：昆山开发区XX小区XX号楼XX室房屋（产权证号30××63）为被告李霞及其配偶佐野和敏共同所有，产证登记日期为2013年8月8日；案外人钟云仙系被告李霞之母。2016年3月9日，被告孙红梅作为买方（乙方）、被告李霞作为卖方（甲方）、案外人钟云仙作为卖方代理人在原告（丙方）居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落在昆山开发区XX小区XX号楼XX室房屋出售给乙方，转让价格为1165000元，签约时乙方向甲方支付定金20000元，签约后甲乙双方于4月15日前备齐所有资料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，在办理过户当日支付房款475000元，在银行放贷后三日内支付房款650000元，尾款20000元在交房时结清；若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书，若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人需承担本合同之违约责任；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；三方签订合同后丙方居间工作即视为完成，甲乙双方应足额支付丙方佣金，丙方应义务为甲乙双方办理后续相关手续，包括贷款审批、过户、办理权证、水、电、燃气、有线电视过户，佣金收取方式乙方支付11650元，如双方任何一方违约导致本合同不能履行的，则违约方还应向原告支付房屋总价2%的佣金；如因合同纠纷起诉至法院的，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）；补充约定：1、钟云仙承诺已经取得本房产产权人李霞、佐野和敏的合法授权，若因产权人不同意，本合同中的条款无法履行本合同正常交易，由甲方承担赔付乙方孙红梅两倍定金；2、乙方知晓本房屋存在租赁，时间2017年3月8日到期。该合同还约定有其他内容并由被告孙红梅、案外人钟云仙（代李霞）签字确认。合同签订后，案外人钟云仙收取被告孙红梅定金20000元。审理中，原告提供其工作人员狄峰微信聊天记录。微信聊天记录显示2016年3月9日晚上18点36分，账号为“lixia19650314”的微信用户申请添加中介狄峰微信为好友，双方在当日的微信聊天记录中商定房屋成交价格为1165000元，其后2016年3月10日至3月23日的微信聊天记录中双方就在国外办理授权委托事宜进行沟通，2016年3月25日该微信用户提出有下家出价123万元购买房屋，需要买家加价至122万元，狄峰回复客户不同意加价，该微信用户表示不同意继续卖房。2016年4月25日，原告与江苏柏庐律师事务所签订法律服务委托协议，由该所代理原告本案诉讼，律师费3000元。2016年6月8日，被告孙红梅认为被告李霞违约，将被告李霞、案外人钟云仙起诉至本院，要求其返还定金及支付违约金。本院于2017年1月18日作出一审判决，该判决目前未生效。上述事实由原、被告提供的房产证、户口簿、《昆山市存量房买卖合同》、微信聊天记录、法律服务委托协议、律师费发票及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告之间成立居间合同关系，双方均应依照合同约定，履行各自的义务。原告认为，本案因被告李霞不履行合同，导致被告孙红梅起诉主张解除合同，并要求被告李霞返还定金及支付违约金，故要求被告孙红梅按照合同约定支付佣金，被告李霞按照合同约定支付违约金；被告孙红梅认为，本案因被告李霞违约导致合同不能继续履行，因此应由被告李霞承担佣金及其他费用；被告李霞认为，其母亲钟云仙未获得其授权出售房屋，《昆山市存量房买卖合同》无效，故不同意继续将房屋出售给被告孙红梅。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告李霞主张上述《昆山市存量房买卖合同》无效，于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现原、被告签订了居间、买卖合同，根据合同约定“佣金收取方式乙方支付11650元”，故被告孙红梅应当向原告支付居间费。同时，本院考虑到因客观原因，两被告最终未履行合同，导致原告并未完全履行居间合同约定的配合双方办理贷款审批、过户、办理权证、水、电、燃气、有线电视过户等居间服务，故本院结合两被告的合同履行情况及合同不能履行的原因，本院对于被告孙红梅的居间费认定为3495元。合同约定“如双方任何一方违约导致本合同不能履行的，则违约方还应向原告支付房屋总价2%的佣金”，该条款实质为违约金条款，因本次房屋买卖系因被告李霞一方的原因未能履行，故本院结合两被告的合同履行情况及合同不能履行的原因，以及被告李霞要求下调的请求，本院对于被告李霞的违约金认定为6990元。关于原告主张的律师费，合同约定违约方承担律师费的相关条款，结合《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条规定，引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。故本院对于原告主张被告李霞承担律师费3000元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条之规定，判决如下：一、被告孙红梅于本判决生效后十日内支付原告昆山理想家园房地产咨询有限公司居间费3495元。二、被告李霞于本判决生效后十日内支付原告昆山理想家园房地产咨询有限公司违约金6990元。三、被告李霞于本判决生效后十日内支付原告昆山理想家园房地产咨询有限公司律师费3000元。四、驳回原告昆山理想家园房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60-00742）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，由原告昆山理想家园房地产咨询有限公司负担524元，被告孙红梅负担44元，由被告李霞负担180元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审　判　长　　郑　羚人民陪审员　　方静丽人民陪审员　　冯德华二〇一七年五月二十日书　记　员　　徐丹丹 关注微信公众号“”