（2016）鲁0322民初643号
裁判日期: 2017-05-20
公开日期: 2017-08-01
案件名称
吴锋、薛宁等与姜瑞栋等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高青县人民法院
所属地区
高青县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴锋,薛宁,姜瑞栋,崔现英,刘蒙蒙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第二十六条
全文
山东省高青县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0322民初643号原告：吴锋，男，1979年3月2日出生，汉族，高青县人，住高青县。原告：薛宁，女，1981年3月2日出生，汉族，高青县人，住高青县。两原告委托诉讼代理人：王桂国，山东青苑律师事务所律师。被告：姜瑞栋，男，1948年3月14日出生，汉族，高青县人，住高青县。被告：崔现英，女，1953年9月29日出生，汉族，高青县人，住高青县。两被告委托诉讼代理人：张继舜，山东同方律师事务所律师。第三人：刘蒙蒙，女，1987年4月4日出生，汉族，高青县人，住高青县。委托诉讼代理人：李波，山东长城长律师事务所律师。原告吴锋、薛宁与被告姜瑞栋、崔现英、第三人刘蒙蒙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴锋、薛宁及其委托诉讼代理人王桂国，被告崔现英及被告崔现英、姜瑞栋的委托诉讼代理人张继舜，第三人刘蒙蒙的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锋、薛宁向本院提出诉讼请求：判决被告姜瑞栋、崔现英共同偿还原告房屋价款40万元。事实和理由：2013年4月份，原告与被告在第三人刘蒙蒙居间下，签订《房地产买卖合同》一份，约定原告以83万元的价款购买权属被告的位于高青县黄河路以南、中心路东侧*#1**号房产，该房屋为一、二层商铺现房，房产证号“房权证高青县字第09-0027***”。第09-0027***号房产证是高青县房管局原始制作的，该证载明涉案房屋为“上下2层。”在订立合约时第三人在备注里注明“此房为1-2层沿街商铺，2层为临时搭建，证件上未显示的状态卖给乙方，如有纠纷争议，甲方出面处理，协助乙方办理”。合约签订后原告支付全部价款，并于2013年9月4日在房管局办理了过户手续，新房产证号09-0047***，该证再次载明该房产总层数为“上下2层”。2015年3月19日，房管局突然告知原告，涉案房产登记簿记载的房屋层数和房号与实际情况不符，应更正登记簿内容，由“二层”变更为“一层”，并依职权在档案中强行变更登记，致原告丧失二层楼房的所有权。后高青县城管局执法大队以第二层系“违章建筑”为由，要求原告自行拆除否则予以强制执行。原告认为，被告作为出卖人应对标的物负有不得存在质量瑕疵和保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本次缔约和交付房屋及房权证变更过程中，被告故意隐瞒二层房屋是非法建筑随时面临拆除等严重质量瑕疵的事实，将存在质量瑕疵且该瑕疵致使他人主张权利，房屋基本效用丧失殆尽的二层房屋以市场价卖给原告，构成质量违约并致使原告二层楼房价数额的经济损失，依据法律规定应赔偿原告多支付的二层楼房的价款。请求法院查明事实，依法裁判。被告姜瑞栋、崔现英辩称：1、被告没有实施侵权行为，也没有给原告造成损害后果，原告的诉讼请求没有事实及法律依据；2、被告未向原告隐瞒事实，原告也不存在误解。在双方订立合同前，原告在长达四、五个月的时间里看房，对于2层的临时搭建非常清楚。在双方的买卖合同中，也明确载明了2层为临时搭建。涉案房屋的建筑面积为64.08平方米，过户后的房产证建筑面积仍为64.08平方米。在双方签订的补充协议中，也明确载明商铺使用面积以房产证为准。房屋交付后原告对房屋进行了装修，并已出租长达3年的时间。原告对涉案房屋建筑面积64.08平方米是明知的，不可能理解为两层共计64.08平方米。房管部门将层数登记错误，但建筑面积没有登记错误；3、涉案房屋规划设计为1层建筑。被告经过高青县建设局许可，在楼上临时搭建了简易房。原、被告交易的商铺为64.08平方米的纯一层，二层的临时搭建不在登记范围。该商铺相同的地段，一层交易价格达每平方15000.00元以上，而被告按每平方13000.00元的价格卖给了原告。因此原告主张的赔偿没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘蒙蒙述称，一、涉案房屋的房源信息及信息传递等不是房产中介所提供服务，而是原被告双方看好房子和证件，谈好价格后，到中介所办理的合同手续和委托中介所帮助办理过户手续。本案房屋的状况、证据的出示和阅读、价款的计价方式及订立、房子的交付等事宜，是当事人亲历而为，中介所没有向双方传递房屋状态、房证信息；二、涉案房屋买卖合同系中介所的格式合同，内容系应双方要求或告知填写的，中介所知道的客观事实是：1、买卖的标的物是一层和二层的两层商铺；2、价款83万元是结合一层和二层商铺的总面积、周边交易单价、双方讨价还价形成的；3、中介所在帮助双方订立合同及办理房产证过户时，双方没有任何一方提到二层系临时建筑或所有权不确定的事实，中介所在2015年双方发生纠纷时才知道二层系临时建筑；4、买卖合同中注明“此房为1-2层沿街商铺，2层为临时搭建，证件上未显示的状态卖给乙方，如有纠纷争议，甲方出面处理，协助乙方办理”。该段文字系卖方要求中介所当着双方的面书写的，其中“2层临时搭建”是因为房产证显示卖方对二层有所有权，但外观上看二层是使用简易材料搭建起来的，“临时搭建”是描述房屋的建造材料及买卖时的外形状态，而非房屋的所有权状态或是否合法的状态。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进了证据交换和质证，通过双方当事人提供的证据，结合双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实：一、两被告系夫妻关系，被告姜瑞栋原为高青县黄河路以南、中心路东侧*＃1**号房产所有权人，该房产规划设计为一层，建筑面积64.08平方米。被告姜瑞栋向高青县住房和城乡建设局申请搭建二层临时建筑，2010年9月1日，住建局为被告姜瑞栋颁发临时建设工程规划许可证，允许其在一层的基础上搭建二层简易房，许可证有效期自核发之日起至2012年9月1日止。许可证颁发后，被告搭建了二层简易房。高青县房地产公用事业管理局为被告姜瑞栋颁发房产证时，将一层建筑错误地登记为二层，但建筑面积仍然登记为64.08平方米。二、两原告系夫妻关系。2013年4月，原告薛宁与被告姜瑞栋通过高青县中瑞房产中介所（个体工商户，负责人刘蒙蒙，2014年12月16日注销）签订《房地产买卖合约》一份，合同约定被告姜瑞栋将上述房产（房产证编号09-0027***）转让给原告薛宁，转让成交金额83万元。该合同备注部分用手写注明“此房为1-2层沿街商铺，2层为临时搭建，证件上未显示的状态卖给乙方（原告薛宁），如有纠纷争议，甲方（被告姜瑞栋）出面处理，协助乙方办理”。2013年9月4日，高青县房地产公用事业管理局为原告吴峰办理房产证，房产证号高青县字第09-0047***，房产证登记房屋总层数为2层，建筑面积64.08平方米。2015年3月19日，高青县房地产公用事业管理局告知原告吴峰房屋登记簿所记载的房屋所在层数、房号与实际房屋实际情况不符，通知吴峰办理产权更正登记。原告吴峰未按通知要求办理产权更正登记，房管局依职权对涉案房屋产权变更登记，将总层数由2层变更为1层，建筑面积仍然为64.08平方米。三、对于涉案商铺成交价83万元，庭审中被告主张因二层系临时搭建而将二层无偿赠与给原告，83万元系一层的价格（1.3万元／平米×64.08平米）。原告主张成交价83万元系一、二层的价格。原告申请对涉案一层商铺在当时购买日期的市场价值鉴定，本院委托山东鸿润土地房地产评估咨询有限公司鉴定，经鉴定，该公司出具房地产估价报告，确定估价对象在2013年4月的市场价值为58.36万元。被告对该报告提出异议，并申请鉴定人出庭作证，经本院通知，鉴定人拒不出庭作证。原告再次申请对涉案一层商铺的市场价值鉴定，本院委托淄博忠正房地产评估有限公司鉴定。经鉴定，2017年3月24日该公司出具房地产估价报告，确定估价对象在2013年4月的房地产市场价值为57.10万元。被告对该报告提出异议，并申请鉴定人出庭作证，鉴定人根据本院通知到庭作证。本院认为：一、关于涉案房屋成交价83万元是一层房屋价值还是一、二层房屋价值的问题。1、从双方订立的合同来看，双方在合同上备注部分特别标明“2层为临时搭建，证件上未显示的状态卖给乙方”，而不是“赠给”乙方；2、从淄博忠正房地产评估有限公司的鉴定结论来看，涉案房屋一层在双方交易时的市场价值为57.10万元，与被告主张的一层价值83万元，差距较大；3、从第三人的陈述来看，买卖的标的物是一层和二层的两层商铺，价款83万元是结合一层和二层商铺的总面积、周边交易单价、双方讨价还价形成。综上，房屋成交价83万元应系一、二层的房屋价值，被告主张一层价值83万、将二层无偿赠予给原告证据不足，理由不当，本院不予采信。二、关于被告是否应赔偿原告损失及如何赔偿的问题。1、被告作为房屋的原所有权人，对涉案房屋原规划设计为一层及临时建设工程规划许可证已经到期的事实是明知的，在许可证已经到期的情况下，涉案二层房屋已处于非法状态，不能成为双方买卖的标的，被告将处于非法状态的二层房屋卖与原告，主观上存在过错；2、原告作为买方，投资83万元购买房屋，是一笔较大的投资，对买卖标的负有谨慎审查的义务，按照常理判断，原告势必会对涉案房屋进行多次实地查看，涉案二层建筑系用简易材料搭建，与一层建筑及相邻建筑的区别是显而易见的，原告通过实地查看，对该二层系临时搭建的事实也应是明知的。其在明知的情况下购买临时搭建的房屋，主观上也存在过错；3、二层房屋虽然系临时搭建，但仍然具有一定的使用价值，在拆除之前，不影响原告对房屋的利用，2013年原告购买房屋后在使用二层房屋的过程中，必然会给原告带来一定的经济效益；4、当事人依法享用自愿订立合同的权利，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方在签订买卖房屋合同过程中，对于房屋价款会结合多种因素进行磋商，在自愿、平等、公平的基础上确定成交价。经鉴定，涉案一层房屋市场价值为57.1万元，考虑到自愿原则，该价值虽然不能作为确定双方成交价的依据，但对于确定成交价具有一定的参考价值。原告支付的房屋价款为83万元，与鉴定的市场价值差距较大，违反公平原则。对于一层房屋的成交价，在结合市场价值的基础上，遵循自愿、公平原则，本院酌情认定为60万元。综上，结合原、被告双方的过错、二层房屋的使用价值、参考房屋的市场价值，本院酌情认定被告返还原告购房款13万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条的规定，判决如下：一、被告姜瑞栋、崔现英返还原告吴锋、薛宁购房款13万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告吴锋、薛宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300.00元，由被告姜瑞栋、崔现英负担3300.00元，由原告吴锋、薛宁负担4000.00元；鉴定费2850.00元，由原告吴锋、薛宁负担1850.00元，由被告姜瑞栋、崔现英负担1000.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 魏立芳审 判 员 王晓静人民陪审员 刘 静二〇一七年五月二十日书 记 员 彭小娟 微信公众号“”