（2017）湘1123民初238号

裁判日期: 2017-05-20

公开日期: 2017-10-24

案件名称

蒋美凤与唐林景、刘雪莲、蒋卫东、杨海辉房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

双牌县人民法院

所属地区

双牌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋美凤,唐林景,刘雪莲,蒋卫东,杨海辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

湖南省双牌县人民法院民事判决书（2017）湘1123民初238号原告：蒋美凤，女，汉族，居民，现住广东省湛江市。委托诉讼代理人：段巾琴，女，汉族，个体户，住湖南省双牌县，系原告之女。委托诉讼代理人：张海林，湖南顺胜律师事务所律师。被告：唐林景，男，汉族，公务员，住湖南省双牌县。被告：刘雪莲，女，汉族，居民，住湖南省双牌县。被告：蒋卫东，男，汉族，公务员，住湖南省双牌县。被告：杨海辉，男，汉族，公务员，住湖南省双牌县。原告蒋美凤与被告唐林景、刘雪莲、蒋卫东、杨海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序于2017年5月5日公开开庭进行审理。原告蒋美凤委托诉讼代理人段巾琴、张海林、被告蒋卫东、杨海辉到庭参加诉讼、原告蒋美凤因事未到庭、被告唐林景、刘雪莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。蒋美凤向本院提出如下诉讼请求:1、请求法院判决四被告连带支付拖欠原告的租金99000元，并支付违约金19800元，共计人民币118800元。2、请求法院判决依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年6月3日，原告蒋美凤与被告唐林景签订《房屋租赁合同》，原告将属双牌县阳明路的商铺出租给被告（乙方）唐林景使用。按合同约定：出租房位于双牌县阳明路商住楼，一至五楼及停车场面积共计3000平方米，租赁期限12年，从2013年12月1日起至2025年12月1日收回；租费按年计算，租金为20.5万元/年。在每年的12月1日前按原告（甲方）提供的结算账户一次性付给原告，如被告（乙方）未经甲方同意逾期交付租金，原告（甲方）有权解除合同。甲方有权要求乙方按当年租金的20%支付违约金等条款，签订合同后，被告唐林景和被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉合伙租用原告的商住楼开设琴海之夜歌厅。原告按合同将商住楼租给被告使用，四被告每年1月1日前付清当年的租金20.5万元给原告，双方没有争议。但在2016年12月30日原告在催收2016年租金时，被告以歌厅效益不好为由只付给6万元租金。经原告多次催讨，被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉于2017年1月27日向原告出具《承诺书》，承诺拖欠的租金155000元在2017年2月26日前全部付清。承诺期满后，三被告只支付90000元租金，下欠65000元租金，另从2017年1月1日起至2017年2月28日租金34000元共计99000元及违约金19800元拒不支付，因三被告内部意见不统一，他们叫原告将歌厅大门上锁，暂停营业。原告为维护自己的权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。蒋卫东口头答辩称，原告起诉没有相应的证据及法律依据。杨海辉口头答辩称，原告起诉没有相应的证据及法律依据。唐林景、刘雪莲未予答辩。原告蒋美凤为支持诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一：门面租赁合同1份，拟证明原告蒋美凤与被告唐林景签订《房屋租赁合同》，原告将房屋共计3000平方米租给被告使用，租赁期12年，每年租金20.5万元。如被告逾期付租金，原告有权解除合同。并要求被告支付按年租金的20%违约金；证据二：收款收据2份，拟证明2013年、2014年双方履行了合同义务；证据三：承诺书1份，拟证明被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉违约，拖欠原告2016年的房租155000元，承诺于2017年2月26日前全部付清；证据四：中国建设银行个人活期账户交易明细1份，拟证明被告刘雪莲于2017年2月25日支付下欠的90000元租金，尚欠65000元租金至今未付；证据五：水电费收据1份，拟证明被告主动停止营业，原告代被告缴纳水电费。原告申请证人秦镇雄出庭作证，拟证明原告催收租金：先有一女子在场，女子表示如协商不行，把房子收回去，被告杨海辉在场，杨海辉表示要求原告宽限1个月，书面承诺付清租金。四被告均没有向本院提供证据。被告杨海辉对原告提供的证据及证人证言质证如下：对原告提供的证据一、二、三、五均无异议，对证据四的事实不清楚，不予质证，对原告申请的证人出庭作证的证言没有异议。被告蒋卫东对原告提供的证据及证人证言质证如下：对原告提供的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，但原告无证据证实我租赁房屋，对证据三无异议，对证据四不清楚，对证据五无异议，对证人秦镇雄证言不在场，不清楚，但写了协议是事实。被告刘雪莲、唐林景均未到庭，亦未质证。对原告蒋美凤提供的五份证据及证人证言本院认证认为：对证据一，因被告杨海辉、蒋卫东没有异议，又有被告唐林景的签名，本院依法予以采信；对证据二，因被告杨海辉、蒋卫东没有异议，且该款由被告唐林景交纳，本法予以采信；对证据三，因被告杨海辉、蒋卫东没有异议，本院依法予以采信；对证据四，被告杨海辉、蒋卫东虽然表示不清楚，但此证据系银行交易信息，证明被告刘雪莲向原告交纳租金，本院依法予以采信；对证据五，被告杨海辉、蒋卫东没有异议，本院依法予以采信；对证人秦镇雄的证言，被告杨海辉没有异议，本院依法予以采信。本院根据已认定的证据及当事人的陈述，认定事实如下：2012年6月3日，原告蒋美凤与被告唐林景签订了《房屋租赁合同》合同约定：出租房为：位于双牌县阳明路商住楼，一至五楼及停车场，面积共计3000平方米。租赁期限共12年，蒋美凤（甲方）从2013年12月1日起将出租房交付唐林景（乙方）使用，至2025年12月1日收回。租金为20.5万元/年，甲方给予乙方六个月的免租装修期，租金从2013年12月1日起计收。租费按年结算，由乙方在每年12月1日前按甲方提供的结算帐户，一次性付给甲方，以转账方式付清当年的租费。双方约定乙方每月应交的所有税费、水电费、清洁卫生费、电话费、电视收视费、上网费等乙方实际发生的费用由乙方按月支付给有关部门，与甲方无关。乙方应如期交付租金。如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的20%支付违约金；违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物（可移动的）可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的不可移动部分应无偿归甲方所有。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。《房屋租赁合同》第四条第6项规定：乙方应如期交付租金。如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权解除合同。甲方有权要求乙方按当年租金的20%支付年违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，原、被告双方在前二年互相履行了义务，没有异议。但在2016年12月30日原告催收2016年度租金时，被告只付6万元租金。2017年1月27日被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉向原告出具《承诺书》，拖欠原告蒋美凤房屋租金155000元，承诺于2017年2月26日前全部付清。承诺期满后，被告刘雪莲为唐林景支付其中房屋租金90000元租金，下欠56000元租金没有支付，另从2017年1月1日起至2017年2月28日租金34000元合计99000元租金没有支付。其违约金为99000元×20%=19800元本院认为，原告蒋美凤与被告唐林景自愿签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，是有效合同，合同双方应按照合同的约定享受权利和履行义务。本案被告唐林景依照合同约定承租了原告蒋美凤所属房屋，应当按合同约定给付房屋租金。原告蒋美凤在被告唐林景给付租金期限届满前催收租金，被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉书面承诺拖欠原告蒋美凤房屋租金155000元，在2017年2月26日前全部付清，证实被告唐林景拖欠2016年度即从2016年1月1日至2016年12月30日的租金为155000元。因被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉在承诺期满后已给付90000元，证实被告唐林景下欠租金65000元。因本案被告唐林景拒不到庭参加诉讼，被告刘雪莲亦未到庭,被告蒋卫东、杨海辉没有向本院提供有关证据。本案被告唐林景承租了原告蒋美凤房屋后是否与被告刘雪莲、蒋卫东、杨海辉合伙经营或被告唐林景将承租的房屋转让他人经营，没有相关证据证实，本院无法确认。因此被告唐林景与他人合伙或与他人转让租赁合同与本案不属同一法律关系，如当事人有争议，可另案处理。本案从2017年1月1日至2017年2月28日的房屋租金应为34166元，原告蒋美凤主张从2017年1月至2017年2月的2个月租金34000元，本院应予支持。被告唐林景没有按合同约定给付租金，原告蒋美凤要求给付违约金，本院亦应予以支持。违约金的具体数额为：（65000元+34000元）×20%=19800元。原告要求解除与被告唐林景签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因被告唐林景未按合同义务支付租金，原告要求解除合同的理由充分，符合法律规定，本院应予支持。原告要求四被告连带支付租金及违约金的请求，因四被告是合伙租赁关系还是互为担保关系，原告的诉请不明确，理由不足，证据欠充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条条第（三）项、第一百一十四条第三款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐林景在本判决书生效后十日内给付原告蒋美凤房屋租金人民币99000元，违约金人民币19800元，二项合计人民币118800元。二、解除原告蒋美凤与被告唐林景签订的《房屋租赁合同》。三、驳回原告蒋美凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2676元，因适用简易程序减半收取1338元,由被告唐林景负担1000元，原告蒋美凤负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员　　陈顺林二〇一七年五月二十日书记员　　周　瑛附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百一十四当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”