（2016）晋0825民初538号

裁判日期: 2017-05-20

公开日期: 2017-08-25

案件名称

原告张琳与被告新绛县晋湘贸易有限公司、刘金荣、徐国军、新绛县鼎盛瑞贸易有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

新绛县人民法院

所属地区

新绛县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张琳,新绛县晋湘贸易有限公司,刘金荣,徐国军,新绛县鼎盛瑞贸易有限公司,刘慧

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条，第二十四条

全文

山西省新绛县人民法院民事判决书（2016）晋0825民初538号原告：张琳，男委托诉讼代理人：马盾，山西光普律师事务所律师。被告：新绛县晋湘贸易有限公司被告：刘金荣，男被告新绛县晋湘贸易有限公司、刘金荣共同委托诉讼代理人：刘慧，山西恒胜律师事务所律师。被告：徐国军，男被告：新绛县鼎盛瑞贸易有限公司被告徐国军、新绛县鼎盛瑞贸易有限公司共同委托诉讼代理人：和志宏，山西恒胜律师事务所律师。原告张琳与被告新绛县晋湘贸易有限公司（以下简称晋湘公司）、刘金荣、徐国军、新绛县鼎盛瑞贸易有限公司（以下简称鼎盛瑞公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张琳的委托诉讼代理人马盾，被告晋湘公司、刘金荣的共同委托诉讼代理人刘慧，被告徐国军、鼎盛瑞公司的共同委托诉讼代理人和志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琳向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告之间2011年10月15日签订的房屋买卖协议无效；2、依法确认原告对所涉房屋有优先购买权。事实和理由：原告2011年7月6日与晋湘公司签订了房屋租赁协议，承租了本案所涉位于新绛县新��公路王庄段东侧的2层房屋，期限为20年，刘金荣在租赁协议上签了字。原告在租赁过程中，于2016年4月12日接到法院送达的诉讼文书，鼎盛瑞公司要求解除上述租赁协议。经了解，原告才知2011年10月15日晋湘公司又把该租赁物出卖给了徐国军，徐国军以鼎盛瑞公司的名义办理了过户手续。被告之间在原告不知情的情况下，对租赁物的买卖行为明显违犯了我国《合同法》230条之规定，剥夺了原告的优先购买权，严重侵害了原告的合同权益。晋湘公司和刘金荣辩称，一、原告起诉已超过合理期限，法院应予驳回。答辩人出卖房屋时已经通知了原告，原告在答辩人通知后15日内没有明确表示购买，其优先购买权丧失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，15日届满后承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持；二、答辩人已履行通知义务，原告所述不知情是虚假陈述。答辩人自房屋准备出卖后多次和原告沟通，明确征求其购房意愿，商谈购房价格。但是原告从没有一次明确表示其有购房意向，没有一次和答辩人商谈购房价格。所以，原告已经以其实际行动明确表示没有购买房屋意愿，放弃了优先购买权。原告在鼎盛瑞公司起诉向其主张腾房时，提起该诉讼，明显属于恶意诉讼；三、原告主张确认房屋买卖协议无效、要求确认其有优先购买权的诉讼请求于法无据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条“（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”。优��购买权行使的前提条件是承租人愿意购买出卖房屋，且在同等条件下享有优先购买权。原告在没有明确表示其有购房意愿、购房条件时，不能直接确认其享有优先购买权；四、刘金荣不是本案适格被告。房屋买卖协议的签订主体是晋湘公司，刘金荣作为公司的法定代表人签字，是履行其职务行为，产生的法律后果由公司予以承担，所以原告起诉刘金荣错误，请求驳回对刘金荣的起诉。徐国军和鼎盛瑞公司辩称，一、原告起诉确认合同无效是基于原告违约不付房租收到答辩人起诉后为了达到拖延腾房的非法目的而提起的诉讼，应驳回其请求；二、原告无权就买卖合同的效力提起诉讼。原告系房屋的承租人，租赁属用益物权。原告既非所有权人，也不是合同当事人，不能对二被告之间的合同效力提起诉讼。原告租赁南侧楼房，买卖协议约定全部房屋，其他房屋与原告无关；三、出卖人刘金荣是在通知原告出卖房屋后原告无意购买时才出卖给答辩人的，原告优先购买权利已经丧失；四、徐国军购买后，以房屋所有权出资入股至鼎盛瑞公司，并办理了该公司为房屋使用权人的房产登记证，原告无权对该房屋行使权利；五、讼争房屋已归答辩人所有，建起了楼房，打了水井，办理了土地延租手续，处理了供水管道漏水问题。综上，原告无权起诉，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。张琳提交证据如下：1、房屋租赁协议1份，以证明承租晋湘公司28间房屋及部分用地的事实；2、房屋买卖协议，以证明晋湘公司将自己承租的28间房屋及部分用地转让给了徐国军；3、起诉状1份，以证明鼎盛瑞公司和徐国军在受让争议土地时就已经知道张琳在租赁；4、收据3份，以��明自己已经把截至2014年的租赁费全部付清。徐国军和鼎盛瑞公司提交证据如下：1、鼎盛瑞公司房屋所有权证，以证明争议房屋已经属鼎盛瑞公司所有并办理了房屋所有权证；2、张琳反诉状；3、文刚、徐锦生证明；4、房屋买卖协议；5、租赁土地协议三份。被告刘金荣、晋湘公司未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。晋湘公司、刘金荣、徐国军、鼎盛瑞公司对张琳提交的证据的真实性无异议；张琳对徐国军、鼎盛瑞公司提交的证据2、5的真实性无异议；晋湘公司、刘金荣对徐国军、鼎盛瑞公司提交的证据均无异议。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张琳对徐国军、鼎盛瑞公司提交的证据1、4的合法性有异议，认为：1、徐国军何时入股鼎盛瑞公司应提供证据，没有证据不能证明争��房屋转让合法有效；2、被告租赁的王庄村委会土地是农民的承包地，如何改变性质成为合法的工业用地，被告没有证据；3、被告与王庄村委会所签订的合同没有经过乡镇经管站审批不合法的；4、租赁土地不能办理房屋产权手续的。对徐国军、鼎盛瑞公司提交的证据3及证人出庭证言的真实性有异议。本院经对证据的真实性、关联性、合法性审查，认为：1、本案作为民事纠纷，仅对相关权利证书进行形式审查，张琳无证据证明徐国军、鼎盛瑞公司提交的房屋所有权证系非法取得，其对该证书的异议不予采纳；2、租赁土地是否需经有关部门审批，土地性质如何改变不属本案审查范围；3、承租人行使优先购买权应限于租赁房屋被购买人办理登记手续之前，现购买人徐国军购买包括租赁房屋在内的房屋后入股鼎盛瑞公司并已经办理登记手续，领取了房屋所有权证，对晋��公司和刘金荣出卖租赁房屋是否在在合理期限内通知张琳不再进行审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月30日，晋湘公司与新绛县龙兴镇王庄村村民委员会签订两份租赁土地协议书，租赁王庄村位于新乡公路东侧合计20.4亩的土地进行开发，从事生产经营活动，租赁期限为70年。租赁后晋湘公司在租赁土地上建起二层南楼、北楼各28间及冷库、车间等房屋。2011年7月6日，张琳与晋湘公司签订了房屋租赁协议，承租了晋湘公司28间房屋及部分用地，期限为20年，租金每年4万，协议约定张琳可以在承租土地上建围墙和临时建筑，协议签订后张琳在租赁地上硬化了地面，建了围墙和部分房屋，并对原28间房屋进行了全面的装修，在该处开办尔雅教育培训中心，2011年10月15日，晋湘公司与徐国军签订了房屋买卖协议，��上述土地使用权及房屋以280万元转让给徐国军。徐国军以该土地使有权及房屋入股鼎盛瑞公司，2011年11月18日，鼎盛瑞公司作为房屋所有权人办理了房屋所有权证书，该证书“附记”载明：“土地属租赁，有效期以土地租赁期限为准”。2013年9月30日鼎盛瑞公司与王庄村委会针对2003年9月30日的两份租赁土地协议签订补充协议，一次性支付王庄村委会50年（2013年9月30日至2063年9月30日）的占地补偿费132.605万元，租赁方由晋湘公司变更为鼎盛瑞公司。之后鼎盛瑞公司拆除了部分房屋，建起五层楼房，打了水井。另查明：2011年6月6日，刘金荣收取张琳租赁费4万元；2012年10月28日，刘金荣收取张琳2012—2013年租赁费4万元；2014年3月16日，刘金荣收取张琳租赁费2万元；上述10万元刘金荣均转交给了徐国军。2016年3月10日，鼎盛瑞��司以尔雅教育和张琳为被告提起诉讼，要求“解除晋湘公司与被告签订的《房屋租赁协议书》，判令被告腾出所租赁房屋并给付原告拖欠的房屋租赁费16万元”。张琳遂提起反诉，请求“判令被反诉人继续履行晋湘公司与反诉人签订的《房屋租赁协议书》”。后张琳提起本诉。本院认为，徐国军与晋湘公司签订房屋买卖协议后，将所受让的房屋及土地使用权投入鼎盛瑞公司，鼎盛瑞公司办理了房屋所有权证，与土地所有权人王庄村委会办理了土地租赁手续，拆除了部分房屋，建起五层楼房，打了水井，事实清楚，证据确凿，应予确认。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出��人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无论出租人晋湘公司是否在合理期限内通知承租人张琳，现张琳请求判令晋湘公司与徐国军之间2011年10月15日签订的房屋买卖协议无效，都不应予以支持。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，徐国军受让包括张琳租赁房屋在内的晋湘公司房屋后投入鼎盛瑞公司办理了房屋所有权证，张琳无证据证明徐国军系非善意受让，其请求行使对所租赁房屋有优先购买权亦不应予以支持。综上所述，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告张琳请求判令确认被告新绛县晋湘贸易有限公司与徐国军2011年10月15日签订的“房屋买卖协议”无效的诉讼请求；二、驳回原告张琳请求确认自己对所租赁房屋享有优先购买权的诉讼请求。案件受理费200元，由原告张琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审　判　长　　张俊奇审　判　员　　赵瑞云人民陪审员　　李安平二〇一七年五月二十日书　记　员　　孔慧燕更多数据：搜索“”来源：