（2017）豫09民终454号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-09-27
案件名称
河南省柏维酒店投资有限公司、吴西伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南省柏维酒店投资有限公司,吴西伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终454号上诉人（原审原告）：河南省柏维酒店投资有限公司。住所地：河南省濮阳市京开道与建设路交叉口东南角。法定代表人：程志虎，该公司经理。委托代理人：王川甫，该公司员工。委托代理人：任翠芳，该公司员工。上诉人（原审被告）：吴西伟，男，1974年3月21日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人河南省柏维酒店投资有限公司（以下简称柏维投资公司）因与上诉人吴西伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初8824号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年6月13日，柏维投资公司（作为甲方）与吴西伟（作为乙方）就濮阳市京开道与黄河路交叉口西北角的柏维风格酒店一楼餐厅、厨房区域签订了房屋租赁合同一份，租期9年，自2012年8月1日起至2021年7月31日止。在租赁过程中，吴西伟因经济困难，向柏维投资公司提出解除前述租赁合同，双方于2016年1月28日签订解除合同协议书一份，协议主要约定：甲方替乙方交纳燃气费7875.66元；……协议签订60日内，双方就未结清的账务进行结算，此项包括甲方垫交的燃气费7875.66元、甲方未给乙方结算的早餐费用等，并约定房屋交付前产生的水、电、气、暖、卫生、工商、税务等相关费用由乙方承担。2012年6月5日，柏维投资公司（作为甲方）与吴西伟（作为乙方）就案涉柏维风格酒店五楼北楼区域签订了房屋租赁合同一份，租期9年，自2012年10月1日起至2021年9月30日止。租金及支付方式：该房屋前五年租期每年租金为120000元；自第六年开始，每年租金为150000元。租金总额为1050000元。房租提前半年交付，每次预交半年租金（每年7月5日前、1月5日前）。“乙方违约责任”部分约定：乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。同时约定：在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁过程中，因吴西伟经济困难无力支付租赁费，向柏维投资公司提出解除前述租赁合同，双方于2016年3月18日签订了解除合同协议书一份，协议约定：一、租赁房屋及物品现状：乙方租赁区域的经营项目西苑春天足浴店由于经营困难停止经营，经营场所内物品被债主哄抢，剩余物品未清点；二、乙方应于2015年7月5日交给甲方的6万元租金至今未缴纳，应于2016年1月5日交给甲方的6万元租金至今未缴纳。三、乙方提出提前解除合同，因提前解除合同给甲方造成的经济损失，双方经协商如下：1、乙方同意以五楼租赁房屋内被抢后剩余全部物品，房屋剩余残值等无偿归甲方所有。2、根据合同乙方欠交的租金和因此产生的滞纳金、因合同提前解除而产生的约定赔偿、各项因经营产生的合法应结算费用等，双方可在本协议签订后继续协商解决，若不能协商解决，双方均可依法维权。四、该解除协议自签字之日起，租赁房屋、上述物品和装修残值等视为交付甲方，并归甲方所有。房屋交付前产生的水、电、气、暖、卫生、工商、税务等相关费用由乙方承担。双方对于各项费用协商未果，形成纠纷，诉至法院。原审法院另查明，针对其诉讼请求，柏维投资公司具体提交证据如下：1、对于诉请的天然气费7875.66元，柏维投资公司提交吴西伟出具的书面证明1份、缴费小票2张及增值税发票1份，用以证明其代吴西伟缴纳天然气费7875.66元，吴西伟对此予以认可，认为该项费用应由其负担。2、对于诉请的水、电、气费，原告提交单方制作的“外部收费明细表”3张，被告对该明细表持有异议，认为系柏维投资公司单方制作并制定的水电标准，没有柏维投资公司向供电部门缴纳的相关票据予以佐证。3、对于诉请的食宿费，柏维投资公司提交消费签单3份，该消费签单均不显示被告签字，吴西伟不予认可。4、对于诉请的五楼租赁费，柏维投资公司提交5楼租赁合同及解除合同协议书各1份，用以证明截止合同解除之日，吴西伟共拖欠房屋租赁费80383元。5、对于诉请的损失55000元及滞纳金5000元，柏维投资公司除提交租赁合同及解除合同协议书外，未提交其他证据予以证实。原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，柏维投资公司、吴西伟在履行房屋租赁合同过程中，吴西伟因经营困难与柏维投资公司经协商一致解除双方签订的两份租赁合同，应认定双方之间的两份租赁合同已经终止，现柏维投资公司要求吴西伟支付其代为缴纳的天然气费7875.66元，除有效证据予以证实外，吴西伟对此亦予以认可，故对柏维投资公司的该项诉讼请求，予以支持。柏维投资公司要求吴西伟支付租赁期间拖欠的电费，对此仅提交了单方制作的明细表予以证明，吴西伟对此不予认可，故柏维投资公司要求吴西伟支付电费，证据不足，不予支持。柏维投资公司提供的贵宾住宿消费签单均不显示吴西伟本人的签字，吴西伟对此亦不认可，故柏维投资公司要求吴西伟支付食宿费的诉讼请求，不予支持。对于柏维投资公司要求吴西伟支付租赁费的诉讼请求，原审法院认为，双方就五楼区域签订的解除合同协议中明确注明：乙方应于2015年7月5日交给甲方的6万元租金至今未缴纳，应于2016年1月5日交给甲方的6万元租金至今未缴纳。故柏维投资公司要求吴西伟支付自2015年7月6日至合同解除之日（2016年3月18日）期间的租赁费80383元，予以支持；吴西伟对租赁费起始计算时间无异议，但认为于2015年11月份因资金短缺停止经营，故主张租赁费应当计算至2015年11月份，缺乏依据。吴西伟主张柏维投资公司欠其15700元餐费未付，但未举证证实，故其要求以该餐费抵偿部分租金，不予采纳。双方关于五楼解除合同协议中明确约定：乙方欠交的租金和因此产生的滞纳金、因合同提前解除而产生的约定赔偿、各项因经营产生的合法应结算费用等，双方可在本协议签订后继续协商解决，若不能协商解决，双方均可依法维权。故柏维投资公司要求吴西伟承担逾期支付租金违约责任，符合双方约定。柏维投资公司要求吴西伟支付逾期支付租赁费的损失55000元，未提交任何证据予以证实，不予支持。柏维投资公司要求吴西伟支付逾期支付租赁费滞纳金5000元，原审法院认为，双方就案涉酒店五楼区域签订的租赁合同约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。前述约定名为支付滞纳金，实为违约金，因该违约金约定标准过高，有违法律规定，应予调整，酌定违约金由吴西伟按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付租赁费80383元自2015年7月6日至付清之日期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、吴西伟支付柏维投资公司垫付天然气费7875.66元，于判决生效后10日内履行完毕。二、吴西伟支付柏维投资公司租赁费80383元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付租赁费80383元自2015年7月6日至付清之日期间的利息（利息总额以5000元为限），于判决生效后10日内履行完毕。三、驳回柏维投资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3676元，由柏维投资公司负担1741元，吴西伟负担1935元。柏维投资公司不服原审判决，上诉称:1、关于逾期支付租赁费滞纳金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，柏维投资公司认为逾期交纳租金的滞纳金不应低于同期商业银行贷款利息的130%。2、柏维投资公司请求的因吴西伟提前解除合同造成的损失55000元，原审判决将其理解为逾期交纳租金的损失错误，而是由于吴西伟提前解除租赁合同，造成柏维投资公司房屋空置而产生的损失，该损失根据法律规定应予以赔偿。请求：撤销原审判决第二项中关于逾期支付租赁利息的判决，改判逾期支付租金的利息按商业银行同期贷款利率的130%计算，仍以5000元为限；撤销原审判决第三项，改判吴西伟赔偿柏维投资公司损失55000元；诉讼费用由吴西伟承担。吴西伟未到庭发表上诉及答辩意见。本院经审查对原审查明的事实予以确认。本院认为：关于吴西伟逾期支付租金违约金的问题，柏维投资公司原审请求的数额为5000元，原审判决该项违约金为利息损失，计算方式为：以欠付租金80383元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年7月6日起至付清之日止计算利息（利息总额以5000元为限）。柏维投资公司上诉主张逾期支付租金的利息按商业银行同期贷款利率的130%计算，以5000元为限。两种计算方式均以5000元为限，无论按中国人民银行同期贷款利率还是按商业银行同期贷款利率的130%计算自2015年7月6日起至付清之日止，利息总额均会超出5000元，故原审判决计算标准不影响柏维投资公司的诉请。关于柏维投资公司请求吴西伟赔偿55000元损失的问题。柏维投资公司与吴西伟于2012年6月5日签订的《房屋租赁合同》，双方在2016年3月18日签订《解除合同协议书》对该租赁合同协商解除，该租赁合同约定的权利、义务终止，对双方不再具有约束力。《解除合同协议书》中第三条双方对提前解除合同给柏维投资公司造成经济损失进行了约定：吴西伟同意租赁房屋内被抢后剩余全部物品、房屋装修残值等无偿归柏维投资公司所有。吴西伟因欠交租金产生的滞纳金在本案第一个问题中已处理。柏维投资公司主张合同解除后至涉案房屋租赁给其他人期间的房屋空置损失，因双方对该损失没有约定，亦无法律规定，原审判决未予支持，并无不当。吴西伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对其提出的上诉，依法按自动撤回上诉处理，本院已另行制作民事裁定书。柏维投资公司上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人河南省柏维酒店投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李彦敏审 判 员 郭 海代理审判员 李 辉二〇一七年五月二日代理书记员 张中江 关注公众号“”