（2016）桂0422民初2026号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-14
案件名称
李旭江与确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
藤县人民法院
所属地区
藤县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李旭江
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0422民初2026号原告：李旭江，男，1952年1月10日出生，汉族，广西壮族自治区藤县人，居民，住藤县藤州镇绣江路二段*号。（藤县）委托诉讼代理人：韦发华，广西益远律师事务所律师。（藤县）被告：藤县米兰房地产开发有限公司。住所地：广西藤县藤州镇挂榜路***号。法定代表人：范金颜，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃发基，男，1963年5月10日出生，汉族，广东省佛山市人，系藤县米兰房地产开发公司董事长助理，现住广东省佛山市顺德区。原告李旭江与被告藤县米兰房地产开发有限公司（以下简称米兰公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，被告米兰公司在提交答辩状期间，于2016年11月15日向本院提出管辖权异议，本院于2016年11月17日作出（2016）桂0422民初2026号之一民事裁定，驳回被告米兰公司的管辖权异议，被告米兰公司不服上诉于梧州市中级人民法院，中院于2017年1月16日作出（2017）桂04民辖终2号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告李旭江的委托诉讼代理人韦发华、被告米兰公司的委托诉讼代理人覃发基到庭参加诉讼。原告李旭江、被告米兰公司的法定代表人范金颜经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告签订购买藤县“米兰因贸大厦.国贸易中心二期”首层商铺P3－24、P3－25号铺位的商品房认购书有效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年2月3日，原告与被告米兰公司签订了《商品房认购书》，编号（二期）：2015－088，认购位于藤县“米兰国贸大厦、国贸中心二期（预售商品房许可证号：藤预售2014005号）首层商铺P3－24、P3－25号铺位，共计2套产权商铺。签订《商品房认购书》后，原告根据认购书相关条款约定将全部购房款3744800.9元支付给被告，已履行全部约定义务。由于藤县法院在办理米兰公司与严新贵、易杨生民间借贷纠纷执行案件中，将上述2间铺面查封，并准备进行拍卖。原告获知信息后，向法院提出执行异议，法院作出驳回原告执行异议的裁定。定于2016年10月17日，以每间参考价48万元的价格，进行拍卖。原告认为，原告与被告签订《商品房认购书》合法有效。理由如下：1.原告与被告米兰公司签订合同时，上述商铺没有查封，只是单纯的商品房买卖交易，原告属于善意取得；2.藤县法院作出的（2014）藤民初字第1685号民事裁定是在原告与被告签订合同成立之后作出的，原告不存在过错；3.被告后来被债权人申请诉讼保全行为，不影响原告与被告之间买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具务《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认业商品房买卖合同”及《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”之规定，特诉至法院提出以上诉讼请求，请法院支持。被告米兰公司辩称，本案涉案的《商品房认购书》是原告与被告公司前法人代表操作的，至于原告诉称其已按《商品房认购书》约定把购买两间商铺的价款全部汇给被告公司，根据原告提交的证据，被告公司只认可汇入被告公司账户的100万元，其他款项均没有直接汇入公司账户，是否已转入公司账户公司需查询才能确认，综上，原告与被告前法人代表签订的《商品房认购书》是否有效，待公司查询相关资料后才能确认。当事人围绕诉辩请求向本院提依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的下列证据，被告无异议。1.原、被告签订的《商品房认购书》；2.日期为2015年2月3日付款数额为100万元广西农村信用社转账业务凭证；3.藤县人民法院(2016)桂0422执异11号裁定书；5.被告的营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书及江冰身份证；根据原告的申请及案件审理的需要，本院调取以下证据，1.在本院审理的(2016)桂0422民初1459号案件中复印的法院调查江艳的笔录及江艳身份证复印件；2.本院作出的(2014)藤民初字第1685号、(2015)藤执字第473-3号、(2016)桂0422执异6号裁定书；3.预售商品房许可证。对上述证据，原、被告均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的付款人为李旭江，收款人为江艳，转账金额分别为735881元、300000元的2份广西农村信用社转账业务凭证、收款金额分别为585881元、708918.2元、300000元、1150000元，经手人为江冰，收款单位加盖“藤县米兰房地产开发有限公司财务专用章”4份收据，被告有异议，认为上述款项均是江艳及江冰为收款人，款项未转入公司的对公账户，对证据的关联性与真实性有异议。本院认为，结合本院调取的证据1及江冰出具加盖有公司的印章的收据，证据间形成证据链，本院对证据的证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李旭江与被告米兰公司于2015年2月3日签订《商品房认购书》，合同约定原告认购被告开发的位于“米兰国贸大厦.国贸大中心二期”首层商铺P3-24、P3-25号铺位，共计2套产权商铺，建筑面积为187.24平方米，单价为20000元/平方米，成交总价3744800元。合同对认购房屋的具体位置、楼层，违约责任都有明确约定。原告与被告米兰公司代表人秦宇分别在合同落款处签名，米兰公司并加盖公司印章。签订合同当日，原告通过农村信用社转账100万元到被告米兰公司的账户；2015年9月21日、10月13日通过农村信用社分别转30万元、735881元到被告米兰公司员工江艳的账户；分别于2015年8月17日、9月22日、10月14日、2016年3月28日支付现金585881.80元、30万元、708918.20元、115万元给被告米兰公司，支付的该三笔现金公司均出具加盖公司印章的收据交原告收执。。另查明，本院在执行藤县米兰房地产开发有限与严新贵、易杨生民间借贷纠纷系列案件中，分别于2015年11月24日、2016年4月18日作出（2015）藤执字第473－2号、473-3号执行裁定书，对米兰公司位于藤县“国贸大厦.国贸中心”项目部分商铺进行查封，拍卖。原告认购P3－24、P3－25号2间商铺在被查封、拍卖范围。原告李旭江、被告米兰公司分别2016年5月4日、2016年4月22日向本院提出执行异议，本院于2016年5月20日分别作出(2016)桂0422执异11号、(2016)桂0422执异6号执行裁定书，分别驳回李旭江、米兰公司的执行异议。原告于2016年10月12日，向本院起诉，提出确认《商品房买卖合同》有效，于2016年12月5日以请诉讼请求笔误为由，向本院提交书《情况说明书》，将诉讼请求更正为确认《商品房认购书》有效。再查明，被告米兰公司系自然人投资或控股的有限责任公司，公司于2008年1月30日成立，原法定代表人为刘芳平，2016年5月9日变更为范金颜。公司开发的藤县“国贸大厦.国贸易中心二期”于2014年9月22日取得预售商品房许可证(编号：藤预售2014005号),原告认购的五间商铺均属于准予公开预售商品房屋范围。原告与被告米兰公司至今未签订《商品房买卖合同》，没有到房产管理部门进行预告登记。涉案铺面目前没有经有关部门验收，被告也未将铺面交给原告管理使用。本院认为，原告与被告签订的《商品房认购书》是合同双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，也符合《合同法》规定的合同成立要件。双方签订合同时，被告米兰公司已取得预售许可证，且是在被法院查封之前签订的合同。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本院确认原告与被告米兰公司签订的《商品房认购书》合法有效。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认原告李旭江与被告藤县米兰房地产开发有限公司于2015年2月3日签订的《商品房认购书》有效。案件受理费100元，减半收取为50元，由被告藤县米兰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审判员 江 萍二〇一七年五月二日书记员 罗冬梅附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 关注微信公众号“”