（2016）沪0117民初13003号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-12-01

案件名称

吴旭与上海味胜餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴旭,上海味胜餐饮管理有限公司,上海城光置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2016）沪0117民初13003号原告：吴旭，男，1983年12月4日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，上海磊天律师事务所律师。被告：上海味胜餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：凌建，总经理。委托诉讼代理人：陆伟民。委托诉讼代理人：崔勇。第三人：上海城光置业有限公司，住所地新城区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：李斌，上海海朋律师事务所律师。原告吴旭诉被告上海味胜餐饮管理有限公司(以下简称“味胜餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，本院依职权追加案外人上海城光置业有限公司(以下简称“城光置业公司”)作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2016年9月19日、11月24日和2017年3月10日公开开庭审理了本案，原告吴旭的委托诉讼代理人李莉、被告味胜餐饮公司的委托诉讼代理人陆伟民三次到庭参加了诉讼，被告味胜餐饮公司的委托诉讼代理人崔勇到庭参加了第一、三次庭审，第三人城光置业公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加了第三次庭审。诉讼中，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告吴旭提出诉讼请求：1、请求解除双方于2016年3月签订的房屋租赁合同及补充协议；2、被告向原告归还房租押金人民币(以下币种同)30,000元；3、判令被告向原告支付以30,000元为本金，以同期贷款利率为标准，计算自起诉之日即2016年7月7日起至实际清偿之日止的利息。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为：判令双方签订的房屋租赁合同和补充协议无效。事实和理由：2016年4月，原告欲承租上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)经营“虎猫网咖”品牌的餐饮业务。原告在与被告签订租赁合同及补充协议时，被告并未在租赁合同上盖章签字，且被告既不是该房屋的实际权利人，有无合法的转租证明。基于对被告的信任，原告向被告支付了三个月房租的押金3万元，并向上海三湘物业服务有限公司支付了装修保证金、物业费，但因被告一直未能提供合法的转租证明导致原告不能在该租赁物内办理营业执照及进场装修手续。被告将涉案房屋转租给原告并未经房屋权利人城光置业公司同意，故原、被告之间签订的租赁合同应当是无效的。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告味胜餐饮公司辩称，房屋权利人城光置业公司是同意转租的，合同有效应当解除。原告是通过三湘集团公司的老总引荐，和被告洽谈了3、4个月，大概在4个月头签订了合同，原告提供的证据中装修费、管理费发票证明其已经入场装修，物业公司的管理十分严格，只有在提供合同的情况下才允许进场装修。被告提交的证据4可以证明物业管理公司和城光置业公司是一家，城光置业公司对于原告进场装修开设网吧是知情的，被告和原告签订合同的第1页第4.3约定，签订合同时原告应当预付3个月租金，第5条约定交房时支付保证金30,000元，原告没有支付租金，系违约行为。原告在微信、电话中表示有更好的场地要租赁，2016年6月，原告在同一个商场看中了另一个商铺，开办了另一家网吧，现在已经开业，合同没有履行是原告为了维护自己的商业利益导致的，是原告自己提出退场的，导致被告房屋空置，设备、餐具等的损失。被告不同意返还押金和支付利息，被告不存在违约行为。第三人城光置业公司述称，第三人是涉案房屋的登记权利人。自2014年12月15日至2015年2月6日，第三人将涉案房屋出租给了陆伟民，自2015年2月7日至2016年5月31日，第三人将涉案房屋出租给了原告，自2016年6月1日至2021年5月31日第三人将涉案房屋出租给了崔勇，承租人转租需要经过产权人的书面同意，第三人不清楚原告将房屋转租给了被告，也没有书面同意，现在也不予追认，原、被告之间合同应属无效。经审理查明：城光置业公司是涉案房屋的登记权利人。2016年4月，被告味胜餐饮公司作为出租方(甲方)、原告吴旭作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，套内建筑面积137平方米，房屋权利人为城光置业公司；甲乙双方约定，甲方于2016年4月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自甲方向乙方交付该房屋之日起至2020年11月30日止，在甲方向乙方交付该房屋之日起30日，作为甲方给予乙方的免租金期，免租金期包含在房屋租赁期限内；甲乙双方约定，该房屋租金如下：1、自2016年4月1日起至2016年11月30日止，该房屋月租金总计为10,000元……；本合同签订时乙方一次性向甲方预付三个月租金……；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即30,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金(解除合同前一个月)的二倍支付违约金……6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的……；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金(解除合同前一个月)的二倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣；该合同补充条款第5条约定，甲乙双方承诺，本合同中双方提供的地址等联系信息真实有效，一方如有变更，应及时按照本条上述规定的书面形式和送达方式通知另一方，若一方提供的地址等联系信息导致另一方不能传达意思表示，使本合同不能履行，由此而引发的责任应由过错方承担，甲方联系地址：上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室，联系人：崔勇……。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述房屋租赁合同签订后，原告于2016年4月13日支付被告押金30,000元。原告还于2016年4月28日支付给上海三湘物业服务有限公司装修管理费822元、装修保证金15,000元。2016年4月30日，原告聘请的施工队签署了“三湘财富广场”装修施工消防协议一份。自2016年4月12日至2016年5月19日，原告多次通过微信与被告经办人陆伟民联系押金及租金的支付事宜，并要求被告提供转租证明，双方确认原告先支付押金3万元，余款随后付清。但因被告一直未能提供转租证明，原告表示无法进场，并要求被告退还押金，自己不租了，原告在其他地方已经找到更好的位置，只能放弃了。2016年5月13日，原告聘请的施工队向物业公司提出申请一份，载明本公司承接的财富广场206乐鱼我家酸菜鱼的装修工程，因无法开出转租凭证故无法进场装修，之前交物业办理的装修手续所交押金等费用特申请退还。2016年6月27日，原告委托律师向双方合同中约定的被告的地址发送律师函一份，载明原告向被告承租涉案房屋经营“虎猫网咖”品牌的餐饮业务，并支付了三个月的押金，然而被告收到上述押金后，一直未向原告出具合法的转租证明，也未签订正式的房屋租赁合同，导致原告无法实际使用房屋(包括办理营业执照、进场装修、经营等)。原告多次催促被告提供证明及签订合同，被告均予以拖延，后原告提出不予承租涉案房屋，要求被告退还已付的款项，被告仍不予理睬。为此，原告特此函告被告，双方未就租赁事宜形成合同关系，因此限被告于收到本函件之日起三日内向原告返还人民币3万元……，如对本律师函之内容有异议，请被告接到本函2日内与律师联系。另查明，原告与上海网鱼信息科技有限公司(以下简称“网鱼公司”)于2016年3月20日签订了《特许经营合同》及《管理合同》，网鱼公司授权原告可以使用“虎猫网咖”的品牌商标，授权期限自2016年3月20日起至2023年3月19日止。2014年12月10日，城光置业公司将包括涉案房屋在内的206-207室房屋出租给陆伟民，套内建筑面积683平方米；租赁期限自2014年12月15日起至2020年12月14日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人……。2015年2月7日，城光置业公司作为出租人(甲方)、陆伟民作为原承租人(乙方)、味胜餐饮公司作为现承租人(丙方)，三方签订了《房屋租赁合同主体变更之补充协议》一份，约定三方一致同意将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方；自本协议生效之日起，由丙方承继乙方在原租赁合同中的所有权利和义务；本协议是三方对原租赁合同的修改与补充，本协议的约定如果与原租赁合同内容不一致的，应以本协议的约定为准，本协议未涉及的内容，应按照原租赁合同执行。2016年5月31日，城光置业公司作为甲方、味胜餐饮公司作为乙方，双方签订了《终止协议》一份，约定甲乙双方就涉案房屋于2014年12月10日签订的租赁合同终止；关于租赁合同内的相关违约条款双方互不追究；乙方承诺于2016年5月31日返还该房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥就该处物业的工商注销事宜……。2016年6月1日，城光置业公司作为出租方(甲方)、崔勇作为承租人(乙方)，双方签署了《房屋租赁合同》一份，城光置业公司将涉案的207室房屋出租给崔勇，套内建筑面积392平方米；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人……。庭审中，被告提交了名片一份和照片两张，证明原告另外与城光置业公司签署了合同，在同一商场他处经营同类项的网吧，原告吴旭是虎猫网咖的营运总监，商场内开设的虎猫网咖他都是知情的，现涉案网咖到底是谁的名字被告不清楚。原告则质证认为，虎猫网咖是网鱼的加盟商，被告所称的网吧是其他人开的，与原告没有关系；名片真实性无法确认，即便是真实的，吴旭是要加盟虎猫网咖的，无法证明开设网咖都需要他的同意。第三人质证认为，真实无异议，但没有关联性。庭审中，被告提交了工商信息一份，证明城光置业公司和三湘物业公司股东均为上海三湘(集团)有限公司，证明两家公司知悉原告进场开设网吧的情况。原告质证认为双方是不同主体，应当独立承担责任，工商部门要求提供的是合法的转租证明，口头的是没用的。第三人城光置业公司质证认为，真实性没有异议，但每家公司都是分开管理、独自经营的，是独立的民事主体。庭审中，吴旭陈述味胜餐饮公司并未将涉案房屋交付给吴旭，吴旭只是到物业公司办理了前期手续，等到实际准备进场装修的时候，就被物业公司阻拦了。味胜餐饮公司陈述物业公司收取保证金的行为证明房屋已经交付了，涉案房屋门是不上锁的，里面已经拆空了，可以直接办好手续入场装修，没有书面交接的依据；味胜餐饮公司于2016年6月份见原告承租了其他地方，就将涉案房屋部分还给了城光置业公司，部分自己留着。以上事实，有房屋租赁合同、收据、发票、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、律师函邮寄凭证及签收记录、照片、微信聊天记录、工商信息、租赁合同补充协议、装修施工消防协议、品牌授权书、转租凭证、申请、终止协议以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告将涉案房屋转租给原告时并未取得出租人即第三人的同意，且被告也并未举证证明第三人是明知且同意或者在六个月内未提出异议，故原、被告所签房屋租赁合同是无效合同。本院依法向被告释明后，被告仍然坚持认为合同有效，且并未在限定期限内提出反诉，故其关于合同无效的后果本院不再在本案中处理。合同无效后，被告应当将原告已付的押金3万元返还，并赔付原告相应的利息损失，原告的主张于法有据，本院予以支持。至于被告辩称的双方合同有效，原告付款违约在先的意见，与双方微信聊天记录中关于付款的约定不符，且缺乏充分的证据予以证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、原告吴旭与被告上海味胜餐饮管理有限公司于2016年4月就上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海味胜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴旭房租押金30,000元；三、被告上海味胜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴旭逾期返还上述押金的利息(以30,000元为本金，自2016年7月25日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行的同期贷款基准利率计算)。案件受理费550元，减半收取275元，由被告上海味胜餐饮管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　洪　飞二〇一七年五月二日书记员　刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。关注公众号“”