（2017）粤1973民初2519号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-28
案件名称
东莞市常安物业管理有限公司与付春华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市常安物业管理有限公司,付春华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十二条第一款，第四十二条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初2519号原告：东莞市常安物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇。法定代表人：朱恒。委托诉讼代理人：肜华，男，汉族，1974年6月16日出生，住址：广东省东莞市，系该公司员工。委托诉讼代理人：崔亚兵，男，汉族，1984年5月21日出生，住址：河南省宝丰县，系该公司员工。被告：付春华，男，汉族，1978年12月11日出生，住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：张培强，广东明冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林高祥，广东明冠律师事务所实习律师。原告东莞市常安物业管理有限公司与被告付春华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔亚兵，被告付春华的委托诉讼代理人张培强、林高祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市常安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年9月至2014年12月共4个月的物业管理服务费1100.4元、滞纳金99元，共计1199.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是东莞市常平镇碧湖花园二期维多利亚3、5座住宅楼2单元12A的业主。原告于2011年5月2日与东莞市碧湖花园有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告向被告提供物业管理服务，并约定本物业的住宅房屋管理费按建筑面积每月每平方米2.3元向业主或者物业使用人收取。原告一直按照合同约定履行物业管理义务，但被告从2014年9月起一直未向原告缴纳上述费用，经多次催讨，被告仍拒不支付，原告为此提起诉讼。被告付春华辩称，1、在众业主不知情的情况下，原告将案涉小区的物业服务管理自2015年1月1日起转交给了东莞市尚佳物业有限公司；被告已经缴清原告管理期间的物业管理费，不存在任何欠费的问题，但由于时间较长，缴费凭证已无法找到。2、原告的证据系伪造的，原告提供的常安物业催费通知单显示直至2015年8月原告仍以“碧湖花园客服中心”的名义向被告催费，在催费单“注”里面的内容却又是尚佳物业。3、从被告提供的尚佳物业收费通知单可见，2015年1月尚佳物业接管碧湖花园后，如遇业主拖欠管理费的情况，则会在通知单上显示所拖欠的物业管理费的时间及金额，2015年3月5日尚佳物业收费通知单清晰地列明了所欠费用的时段及金额，最重要的是上面还明确了代原告收取的2014年11月、12月的物业管理费，而在之后的通知单上再也没有出现过代收费的情况。从被告提供的通知单显示，起码至2016年8月5日，被告是没有欠费记录的。4、原告所诉已超过诉讼时效，依法不应予以保护，每个月的物业管理费对业主或物业使用人来说都是分属不同的、独立的债务，每个月的物业管理费的诉讼时效也是分别计算的。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，而且证据基本造假，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告是东莞市常平镇碧湖花园二期维多利亚3、5座住宅楼2单元12A的业主，该房产建筑面积为119.07平方米。原告系资质等级为三级的物业管理企业。2011年5月2日，东莞市碧湖花园有限公司与原告签订了一份合同期限为5年（至2016年5月1日）的《物业管理委托合同》，约定由原告为东莞市碧湖花园的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积收取，标准为有电梯住宅2.3元/平方米，逾期缴纳管理费的，需按日加收欠交金额千分之二的滞纳金。被告提交《碧湖花园物业管理权移交通告》复印件到庭，该通告主要内容如下：从2015年1月1日起，东莞市尚佳物业管理有限公司接手管理东莞市碧湖花园，为东莞市碧湖花园提供服务，交接后，东莞市尚佳物业管理有限公司全面负责碧湖花园的建设与管理。被告为证明其不拖欠物业管理费，提交以下由东莞市尚佳物业管理有限公司出具的收费通知单到庭：1、案涉物业打印日期为2016年8月5日，管理费计费日期为2016年8月1日至8月31日，欠费栏未显示有欠费信息；2、碧湖花园鹿茵苑5座第6层D，打印日期为2016年9月5日，管理费计费日期为2016年9月1日至9月30日，欠费栏显示拖欠2016年7月水电费、2016年8月管理费；3、碧湖花园鹿茵苑5座第6层D，打印日期为2016年6月5日，管理费计费日期为2016年6月1日至6月30日，欠费栏未显示有欠费信息；4、碧湖花园鹿茵苑5座第6层D，打印日期为2015年3月5日，管理费计费日期为2015年3月1日至3月30日，欠费栏显示拖欠2014年12月至2015年1月水电费、2015年1月至2月管理费，拖欠2014年11月至2014年12月“代管理费”、2014年10月至11月“代水费”、“代电费”。以上四份收费通知单的格式相同。另，原告第一次向本院提交起诉状及证据材料主张案涉费用的时间为2016年11月22日。又查，东莞市碧湖花园未成立业主委员会。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、收费通知单、催费通知单、水费发票、电费发票和被告提供的碧湖花园物业管理权移交通告、收费通知单及庭审笔录附卷为证。本院认为，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，东莞市碧湖花园并未成立业主委员会，作为开发商的东莞市碧湖花园有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》属前期物业管理合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对被告也具有法律约束力。因《物业管理委托合同》没有约定物业管理费的缴纳期限，按物业管理费缴纳的惯例，本院推定物业管理费应在当月最后一日前缴纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，2014年10月之前的物业管理费最迟应在2014年10月30日缴纳，原告在2016年11月22日提起本案的诉讼，要求2014年9月至2014年10月期间的物业管理费已经超过了两年诉讼时效。原告主张每月都有催收物业管理费，但未能提供证据证明有向被告进行过催收或出现其他属于诉讼时效中断的情形，应承担举证不能的法律后果，对原告的诉请本院不予支持。至于2014年11月至2014年12月的物业管理费，原告提供了物业管理服务，被告应当支付管理服务费。从2015年1月1日起，东莞市尚佳物业管理有限公司接手管理东莞市碧湖花园，从被告提供的同一小区鹿茵苑5座第6层D的打印日期为2015年3月5日的收费通知单可以看出，东莞市尚佳物业管理有限公司在接管案涉小区后确系以“代管理费”、“代水费”、“代电费”等名目代原告催收2015年1月1日前拖欠的相关费用，而鹿茵苑5座第6层D的业主在结清2015年3月5日收费通知单显示的拖欠的费用后，“代管理费”、“代水费”、“代电费”不再显示拖欠。被告主张已经付清上述费用，虽未能提供结清2014年11月至2014年12月期间物业管理费的收据到庭，但其提交的打印日期为2016年8月5日的收费通知单上未显示任何欠费，故此，本院对被告的抗辩意见予以采信，对原告的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市常安物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告东莞市常安物业管理有限公司负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员 丁秀霞二〇一七年五月二日书记员 何嘉琪附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 更多数据：