（2017）苏0116民初1507号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-14
案件名称
原告南京百德置业有限公司与被告李文标商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京百德置业有限公司,李文标
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0116民初1507号原告：南京百德置业有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路399号阜康园区506栋2单元202室。法定代表人：马伟强，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晶晶，该公司职员。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：李文标，男，1970年12月16日出生，汉族，住江苏省扬州市宝应县。原告南京百德置业有限公司（以下简称百德置业公司）与被告李文标商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法简易程序，公开开庭进行审理。原告百德置业公司的委托诉讼代理人史晶晶，被告李文标到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告百德置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告李文标向原告百德置业公司支付违约金30000元（自2016年5月31日起至2017年3月31日止）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告李文标为南京市六合区XXXX路XX号XX幢X单元XXXX室房屋的预购人，原告百德置业公司为上述房屋预售人，双方于2014年3月25日签订宁房预售合字2013411390号《南京市商品房预售合同》。根据合同约定，预购人若在涉案房屋符合交房条件，接到预售人的书面交付通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，需按每逾期一日100元标准向预售人支付违约金。原告于2016年5月25日书面通知被告于2016年5月30日收房，但被告未如约来收房，后原告多次催告被告办理收房手续，但被告至今仍拒绝配合，原告遂诉至法院。被告李文标辩称：一、原告民事起诉状中有关被告违约的陈述属于事实不清。原告向被告所发《敦促立即办理房屋接收手续的函告》、《律师函》述称被告因自身原因未接收涉案房屋，应当向原告承担违约责任，无事实依据。二、原告未按约定向被告履行交房义务，已违约，依法应担采取补救措施、承担继续履行等违约责任。被告于2016年5月31日依原告通知去原告处接收涉案房屋，因原告未按合同约定向被告交房，具体表现为：以收取物业管理费等费用作为原告交房的前置条件，以及实施了先签交房手续单，后出示涉案房屋相关证明文件、验房的交房程序，致使原、被告未能完成房屋交接，故原告行为已构成违约，应按照合同法相关规定，采取撤销或放弃要求被告缴纳物业管理费等费用作为其向被告交房前置条件的意思表示的补救措施，并应承担继续履行合同等违约责任。三、对原告提出敦促被告办理收房手续的履行要求，因原告对其违约行为未采取补救措施和承担继续履行责任，被告有权拒绝，且无需通知原告。上述原告因为越而依法应当采取的补救措施、承担继续履行的合同义务，即为原告自2016年6月1日其对被告所负的先履行债务。而原告所发《函告》、《律师函》中要求被告办理收房手续，系被告对原告所负的后履行债务，依法不能视为原告已同意或已开始继续履行其对被告所负的先履行债务，且原告在承担继续履行该债务前，依据《合同法》第六十二条（四）之规定，应由原告担负给予被告接受继续履行所需必要时间的告知义务。但本案原告并未履行其对被告所负的先履行债务，故被告依合同法第六十七条规定，有权拒绝该履行要求，且被告无需通知原告，不影响被告现履行抗辩权的成立。四、综上所述，本案原告未按合同约定向被告交房，已构成违约，且未采取补救措施和承担继续履行的责任，却提出敦促被告办理收房手续的履行要求，对该履行要求，被告依法有权拒绝，无需承担违约责任。而原告诉请缺乏事实依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：（一）2014年3月25日，原告百德置业公司（甲方）与被告李文标（乙方）签订宁房预售合字2013411390号《南京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由被告购买原告开发的南京市六合区XXXX路XX号XX幢X单元XXX室房屋。该《合同》第六条约定“一、甲方应于2016-5-31前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”，第十条约定“一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件、甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明你文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任……。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担……。”2016年5月19日，原告获得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》；2016年5月24日，原告获得南京市六合区房屋建筑工程竣工验收备案办公室出具的涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案材料。（二）2016年5月25日，原告百德置业公司通过EMS快递向被告李文标邮寄《骋望七里楠花园交付通知书》，被告于2016年5月29日签收上述快递，并于2016年5月31日前往骋望七里楠花园西门物业管理处办理涉案房屋交付手续，后因原、被告因交房流程产生纠纷，未能完成交接手续。根据骋望七里楠交付入伙流程公示，涉案房屋具体交付流程为；1、审核业主资料、业主签到并在交付手续单上签字；2、缴纳物业费及公共能耗费；3、收回交付通知书、签订前期物业服务合同和业主临时公约、交接两书等资料；4、发放钥匙和门卡、验房并填写房屋验收记录表；5、收回交房手续单和房屋验收记录表。被告李文标提出的交房流程为：1、出示房屋相关证明文件（两书两证）；2、验房；3、签署房屋交付手续单；4、交付钥匙和门卡。（三）2016年9月26日，原告通过EMS快递向被告邮寄《敦促立即办理房屋接受手续的函告》，要求被告履行收房义务，但被告于2016年10月10日收到函告后，未前往原告处办理收房手续。2016年12月16日，原告委托江苏法德永衡律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告履行收房义务，但被告于2016年12月18日收到《律师函》后未前往原告处办理收房手续。2017年3月8日，原告认为被告经多次催告后，均未能按约定履行收房义务，已构成违约，遂诉至法院，要求：1、被告李文标向原告百德置业公司支付违约金30000元（自2016年5月31日起至2017年3月31日止）；2、被告承担本案诉讼费。（四）2017年3月9日，原、被告在（2017）苏0116民初794号案件第一次庭审结束后，原告再次向被告邮寄《敦促办理房屋接收手续函告》，被告在收到该函告后未前往原告处办理后房手续。2017年4月13日（本案第一次庭审结束后次日），被告李文标前往原告百德置业公司处就涉案房屋办理了收房手续，并将“骋望七里楠交付手续单”提交至本院，李文标在该手续单上载明“双方同意按照先出示房屋相关证明文件、验房、签署房屋交接手续单、交付钥匙进行骋望七里楠房屋交接，即本人已按该程序实施完毕，留待南京百德公司确认”，原告百德置业公司在交付手续单上加盖公章后提交至本院。上述事实，有当事人的陈述、《七里楠花园》商品房预售合同、竣工备案表、建设工程规划核实合格书，住宅使用说明书、住宅质量保证书、骋望七里楠花园交付通知书、交付入伙流程公示、敦促立即办理房屋接受手续的函告、律师函、敦促办理房屋接收手续函告、交付手续单等证据附卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告百德置业公司与被告李文标于2014年3月25日签订七里楠花园商品房预售合同（宁房预售合字2013411390号），系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。（一）关于被告李文标未办理涉案房屋接收手续是否违约问题。根据双方签订的商品房预售合同第六条的约定，原告应于2016年5月31日前向被告交付涉案房屋。原告于2016年5月25日通知被告于2016年5月31日交房，被告亦按时到达原告处准备办理涉案房屋的交付手续，后双方因交房流程产生纠纷，未能于当日完成交付手续。被告抗辩原告未能按照商品房预售合同的约定履行交付义务，即原告在未出示涉案房屋相关证明文件的情况下，先要求被告缴纳物业管理费，并提供“交付入伙流程公示”照片予以证明，本院对上述事实予以确认，并认定被告于2016年5月31日非恶意拒绝办理交付手续。原告于2016年9月26日向被告发出《敦促立即办理房屋接受手续的函告》以及后续相继发出的《律师函》、《敦促办理房屋接收手续函告》，但被告仍未履行办理交付手续的义务。被告抗辩原告在上述三份材料中未明确表示将按照商品房预售合同的约定履行交房义务，因而未前往原告处办理交付手续，被告的上述理由无事实和法律依据，本院不予采信。被告李文标在经原告百德置业公司多次催告的情况下，无正当理由迟延办理房屋交付手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。（二）关于被告李文标应承担的违约责任。根据双方签订的商品房预售合同第十条的约定“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金……”。本案中，被告李文标于2016年10月10日收到原告百德置业公司的敦促函告后，未在敦促函告要求的“于本函送达之日起三日内”办理交接手续，已构成违约，即2016年10月13日为计算违约金的起始日期，原告主张的截止日期为2017年3月31日，上述期间共计170天，故被告应承担的违约金为17000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李文标于本判决生效之日起十日内向原告南京百德置业有限公司支付迟延办理六合区XXXX路XX号XX幢X单元XXXX室房屋收房手续违约金17000元；二、驳回原告南京百德置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取219元，由原告南京百德置业有限公司负担94.90元，由被告李文标负担124.10元（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。代理审判员 赵凯二〇一七年五月二日书 记 员 卢玥 来自