（2017）新01民终838号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-11
案件名称
乌鲁木齐天云达置业有限公司与方唯房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乌鲁木齐天云达置业有限公司,乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司,方唯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终838号上诉人（原审原告）：乌鲁木齐天云达置业有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区光明路121号建设广场。法定代表人:张素芸，该公司董事长。委托诉讼代理人：李疆生，男，1962年12月27日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市区北京南路。委托诉讼代理人：杜军义，男，1966年10月20日出生，汉族，该办公室主任，住乌鲁木齐市天山区青年路。上诉人（原审被告）：乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司，住所地乌鲁木齐市碱泉街。法定代表人：方唯，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玲，女，1964年9月20日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市区紫煜瑧城小区。委托诉讼代理人：杨珂，女，1962年2月12日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市区河南路锦盛苑小区。被上诉人（原审被告）：方唯，女，1990年9月4日出生，汉族，乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司总经理，住乌鲁木齐市新市区紫煜瑧城小区。委托诉讼代理人：杨玲（方唯之母亲），基本情况同上。上诉人乌鲁木齐天云达置业有限公司（以下简称天云达公司）因与上诉人乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司（以下简称豪威成公司）、被上诉人方唯房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初4788号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人天云达公司的委托诉讼代理人李疆生，上诉人豪威成公司的委托诉讼代理人杨玲、杨珂，被上诉人方唯的委托诉讼代理人杨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天云达公司的上诉请求：1、请求撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初4788号民事判决书第五项；2、判令方唯承担给付责任；3、诉讼费由豪威成公司、方唯承担。事实及理由：一审判决驳回我公司要求方唯承担责任的诉讼请求于法无据，我公司要求解除的《房屋租赁合同》的主体是我公司与方唯，涉诉的房屋是我公司租给方唯个人的，合同签订时豪威成公司还未成立，方唯使用租赁房屋经营豪威成公司并不能将合同的主体认定为我公司与豪威成公司。且自（2015）天民一初字第2963号民事判决认定的事实可以看出，方唯与案外人袁术芳、蒋晓蓉于2014年10月28日签订的《合股协议》，由其出资40万元，三人共同经营天山区碱泉二街流浪汉汤锅店，方唯于2014年10月29日与我公司签订《房屋租赁合同补充协议》，2015年1月20日申请设立了“天山区碱泉二街流浪汉烫的锅店”个体工商户的营业执照，2016年3月16日该汤锅店的营业执照被注销，但未停业，一直经营到9月2日停业，故本案合同的相对方是方唯，在豪威成公司2016年1月21日离开后，实际使用租赁房屋的是方唯，因此方唯应当承担责任。上诉人豪威成公司针对上诉人天云达公司的上诉请求答辩称，方唯不应列为本案当事人，方唯的行为不是个人行为，是作为公司的法人代表的职务行为，方唯不应该承担连带责任，房屋租赁合同第二项明确了租赁房屋是从事酒店经营，所以本案的责任应当由我公司承担。被上诉人方唯针对上诉人天云达公司的上诉请求答辩称，同意豪威成公司的答辩意见。上诉人豪威成的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第二、三、四项，驳回天云达公司的诉讼请求；2.由天云达公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：天云达公司恶意违约在先，造成双方解除合同。1.天云达公司要求将2014年开始暖气费、维修费冲抵，我公司要求书面结算，其不予理睬；2.天云达公司在我公司处住宿产生的费用，其不予结算；3.2015年4月、5月正值旅游旺季，但天云达公司将酒店2-4楼的电梯停运；4.我公司供暖，天云达公司拒不支付暖气费，2015年12月天云达公司将通往酒店的水管割掉、焊死，不给酒店供热水和消防用水；5.2016年1月天云达公司将酒店所有门锁更换，造成酒店工作人员不能进行入。现天云达公司要求解除合同，并要求我公司支付2016年8月之后的租金，而我公司于2016年1月就已搬离，一审法院却仍然判决我公司支付租金，没有事实依据。一审法院判令我公司支付房租、补偿费、违约金与合同约定及法律规定不符，不同意支付，综上请求二审法院判如所请。上诉人天云达公司针对上诉人豪威成公司的上诉请求答辩称，豪威成公司的违约行为已经被乌鲁木齐市天山区人民法院查清处理，方唯与他人合伙经营使用2楼所开的流浪汉汤锅店，一直在经营并没有搬离，豪威成公司搬离后，所有的公共场所门大门无人管理，无奈在2月初我公司才将门锁更换后交给了方唯正在经营的流浪汉汤锅店，豪威成公司提出换锁行为致使其不能营业是事实及依据的，对于豪威成公司所称的无热水供应是在2015年11月份，我公司多次发短信通知方唯来讨论供应热水的问题，方唯拒不来协商，而且我公司并没有关掉供暖。豪威成公司搬离了3.4楼是事实，但我公司的房屋是租给方唯个人的，豪威成酒店并不能代表方唯，豪威成公司的搬离不能说明方唯没有使用2.3.4楼。方唯与我公司的合同并没有解除，房屋空置是由方唯及豪威成公司自己的行为所致，造成我公司不能达到合同目的收取租金，因此方唯应该承担给付租金和赔偿损失的义务。被上诉人方唯针对上诉人豪威成公司的上诉请求答辩称，同意豪威成公司的上诉请求意见。一审法院认定的事实：2011年10月16日，天云达公司（甲方）与豪威成公司的法定代表人方唯（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方房屋坐落于乌鲁木齐市碱泉二街61号，整体布局为框架结构5层，总建筑面积约为3800平方米，甲方向乙方出租房屋为二至四层，共计三层面积合计为2325.3平方米，一楼进户门厅为公共部分一至五层可共同使用；租赁期限为10年，自2011年11月1日至2012年1月30日为装修免租期，租赁期限自2012年2月1日起计算至2022年1月30日止，2012年2月1日至2014年1月30日年租金88万元，2014年2月1日至2016年1月30日年租金为950,400元，2016年2月1日至2018年1月30日年租金1,026,400元……租赁期内乙方遵循租金先付后用的原则，2012年2月1日至2013年1月30日租金付款时间为2012年2月1日之前付款金额44万元，2012年7月1日之前付款金额44万元，2013年2月1日至2014年1月30日租金付款时间为2013年2月1日之前付款88万元，2014年2月1日至2015年1月30日租金付款时间为2014年2月1日之前付95万元，2015年2月1日至2016年1月30日租金付款时间为2015年2月1日之前付款金额95万元，2016年2月1日至2017年1月30日租金付款时间为2016年2月1日前付款102.6万元……本合同签订后二日内，乙方向甲方缴纳保证金5万元，等乙方验资报告完成后剩余5万元保证金交予甲方，保证金作为对房屋、水电、物业费、锅炉、洗澡供水箱电机设备等的保证，租赁期满后，所有设备经检查能够正常使用如无损坏，退还10万元保证金；乙方支付10万元保证金后，甲方交付房屋给乙方即2011年10月16日至2022年1月30日，合同签订后的水、电、暖、燃气、锅炉房、洗澡供水箱电机设备等看护及房屋日常维护费用由乙方承担；甲方移交房屋时应将房屋产权所属范围的配套设施（包括锅炉房、洗澡供水电机设备、电梯等）一同移交给乙方；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：……3、供暖费（供暖由乙方自行供暖，甲方五楼办公室及一楼市政依据政府规定的价格按照使用面积向乙方缴纳采暖费）；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋：4拖欠租金累计达1个月的、无正当理由闲置达3个月的。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同有效；租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方需向对方支付年度租金10%的违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。协议签订后，天云达公司依约将二至四层房屋以及锅炉房、洗澡供水电机设备、电梯等设备交付给豪威成公司，豪威成公司开始经营宾馆，亦能按约定时间缴纳各项费用。2014年10月29日，天云达公司与豪威成公司又签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定：“根据《2011年10月16日签订的房屋租赁合同》所租赁三层客房其中二层的客房经过双方协商同意乙方（豪威成公司）改为经营餐饮业；经营期限等同2011年10月16日签订的房屋租赁合同；押金25万元，分三次支付，第一次付款签订协议之日即刻付5万元，第二次付款10万元，于2015年7月30日之前付清，第三次付款10万元，于2016年6月30日之前付清；乙方在二层经营餐饮，出租合同到期后按所租三层客房之样式恢复，卫生间按三层大小面积隔断进行分割，卫生间的防水和上下水一定要做好，厨房间整体恢复成客房原样，如不按此样式恢复，所交付的押金25万元不予退还，如果我公司自行恢复，乙方再承担3万元的补偿费用；甲（豪威成公司）乙双方应认真履行协议，如不按时支付押金，视同违约，按《2011年10月16日签订的房屋租赁合同》的年租金20%支付违约金，并支付由此产生的滞纳利息”。合同签订后，豪威成公司遂将二层改造后开始经营天山区碱泉二街流浪汉汤锅店（以下简称流浪汉汤锅店），并缴纳押金79,782.43元。2015年4、5月期间，豪威成公司租赁使用的酒店电梯2-4层无法正常使用。2015年11月13日，因豪威成公司迟迟未能按约定供暖，天云达公司向豪威成公司发出通知，载明：“距离乌鲁木齐政府通知统一供暖日已超过1个多月了，我公司多次找你公司协调，并通过社区协调，你公司依然不供暖，并给友好超市造成了巨大经济损失，友好超市也多次催问供暖问题，现我公司正式通知你公司3日之内供暖，如不供暖我公司将强行收回锅炉供暖管理权……”后豪威成公司仍然未能供暖，2015年11月17日，天云达公司发出告知函，告知豪威成公司：“为保证一楼友好超市正常经营，保证供暖管道不被冻坏，减少不必要的经济损失，现我公司收回锅炉供暖管理权，由我公司管理供暖，由此引发的一切法律责任由你公司承担”。当日，天云达公司将锅炉及附属设备收回，自行为包括豪威成公司承租宾馆在内的房屋供暖，但未向宾馆提供热水。2015年11月26日、12月4日，天云达公司的工作人员通过短信方式向房屋租赁合同中载明的方唯联系电话1399917****发送两次短信，内容分别为“方唯，现通知你尽快来我公司协商你酒店热水供应事宜，如你不来，由此引发的一切损失由你自行承担与我公司无关”“方唯，这是第二次通知你尽快来我公司协商你酒店热水供应事宜，如你不来，由此引发的一切损失由你自行承担与我公司无关”。之后，豪威成公司未与天云达公司协商热水供应的事宜。2016年1月9日，天云达公司工作人员再次向方唯的联系电话1399917****发送两次短信，内容分别为“方唯，今天（2016.1.7）早晨我们来上班，发现豪威酒店三、四层全部已搬空并凌乱不堪，一层吧台也无人值班地上杂乱，不知你何意思，请你尽快来我公司解释，现特此通知你，如若因此引发的一切后果由你公司承担”“方唯，因你公司将酒店物品搬走后，一楼吧台无人看管，三楼四楼也空无一人，防火门也全未上锁已有几天了，这样对整栋楼安全隐患很大，很不利于整栋楼的管理。为防止本楼其他办公室物品的丢失被盗及确保流浪汉的正常营业，请速来我公司协商如何处理，请与我公司联系”。该号码对上述信息均未回复。2016年1月21日，豪威成公司通过公证方式向天云达公司邮寄了解除合同通知书。2016年2月1日，豪威成公司将三至四层宾馆停业后搬离。2016年1月22日，豪威成公司诉至一审法院，要求解除签订的房屋租赁合同，天云达公司返还保证金10万元，赔偿因停电梯造成的旅行社退团的损失581,140元，退还2015年11月16日至2016年1月31日期间的租金，承担违约金95,040元。庭审中，天云达公司提出反诉要求，豪威成公司支付2016年半年租金513,000元，违约金205,200元，经营餐饮业押金170217.57元，支付恢复经营餐饮业补偿费30000元，支付2015年11月17日至2016年4月15日期间的取暖费42,622.75元。经一审法院向该楼电梯维保公司询问，维保人员称，2015年8月期间，天云达公司通知其将该酒店3、4楼电梯停运，其他楼层正常使用，电梯目前已恢复，恢复时间记不清了。豪威成公司提供的证人梁小伟陈述2015年期间酒店每天都有三十至四十间房屋入住，11月没有热水，入住的客人就少了。另查，豪威成公司经营的三、四楼酒店共计50间客房。2016年5月6日，一审法院作出（2016）新0102民初722号民事判决书，判决：1、天云达公司赔偿豪威成公司停运电梯造成旅行团损失5万元；2、天云达公司支付豪威成公司违约金2万元；3、豪威成公司支付天云达公司2016年2月1日至2016年8月1日期间的租金513,000元；4、豪威成公司支付天云达公司经营餐饮业押金70,217.57元；5、豪威成公司支付天云达公司暖气费41,209.48元；6、豪威成公司支付天云达公司违约金2万元；7、驳回豪威成公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；8、驳回豪威成公司要求天云达公司退还保证金10万元的诉讼请求；9、驳回豪威成公司要求天云达公司退还租金198,000元的诉讼请求；10、驳回天云达公司要求支付恢复经营餐饮业补偿费3万元的诉讼请求。该判决已生效，天云达公司未按判决内容履行给付金钱的义务。一审法院认为,天云达公司与豪威成公司之间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定当属有效，双方应严格依约履行。合同约定，豪威成公司承租2016年2月1日至2017年1月30日期间租金付款时间为2016年2月1日前付款102.6万元，并约定如果豪威成公司存在拖欠租金累计达一个月的，无正当理由闲置3个月的。经一审法院（2016）新0102民初722号民事判决书判决，豪威成公司应付自2016年2月1日至2016年8月1日期间的租金513,000元，判决生效后，豪威成公司未按合同约定继续向天云达公司支付后续租金，符合合同约定的解除条件，故天云达公司要求解除合同的诉讼请求合理有据，应予支持。豪威成公司虽于2016年2月1日将三至四层宾馆停业后搬离，但至今未与天云达公司办理交接手续，其应当向天云达公司支付占有至今的租金，豪威成公司欠付2016年8月1日至判决之日即2016年12月21日期间的租金401,967.12元（1,026,000元÷365天×143天）属实，应当予以支付，天云达公司主张2016年12月21日至2017年1月30日期间的租金，不应予以支持。补充协议约定，出租合同到期后按所租三层客房的样式恢复，厨房间整体恢复成客房原样，如果天云达公司自行恢复，豪威成公司再承担3万元的补偿费用。2016年1月21日，豪威成公司通过公证方式向天云达公司邮寄了解除合同通知书，其在搬离涉案房屋时未将二层房间恢复成客房原样，现双方合同解除后，豪威成公司应当向天云达公司支付恢复经营餐饮业补偿费3万元，对天云达公司的该项诉讼请求，应予支持。按照合同约定，租赁期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方需向对方支付年度租金10%的违约金，豪威成公司应在2016年8月1日前支付2016年8月1日至2017年2月1日期间的租金，其未交租金的行为构成违约，其应当承担违约金51,300元（513,000元×10%），故对天云达公司要求豪威成公司支付违约金51300元的诉讼请求，应予支持。方唯系豪威成公司法定代表人，其在合同履行中实施的行为系职务行为，其行为代表豪威成公司，故方唯在本案中不承担民事责任，对天云达公司要求方唯的诉讼请求，不予支持。故判决：一、解除乌鲁木齐天云达置业有限公司与乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司支付乌鲁木齐天云达置业有限公司租金401,967.12元（1,026,000元÷365天×143天，自2016年8月1日至2016年12月21日）；三、乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司支付乌鲁木齐天云达置业有限公司恢复经营餐饮业补偿费3万元；四、乌鲁木齐豪威成酒店管理有限公司支付乌鲁木齐天云达置业有限公司违约金51,300元；五、驳回乌鲁木齐天云达置业有限公司对方唯的诉讼请求。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天云达公司提供，乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民一初字第2963号民事判决，用以证实，方唯是涉诉租赁房屋的承租人，应当承担责任。豪威成公司与方唯对该证据的真实性、合法性予以认可，但认为方唯是职务行为，不应当承担责任，故对该证据的关联性不予认可。豪威成公司、方唯提供，豪威成公司给方唯出具的委托书证实方唯的行为是职务行为。天云达公司对该委托书的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对（2015）天民一初字第2963号民事判决的真实性、合法性予以确认，对该证据的关联性及豪威成公司出具委托书的真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，一、关于方唯在本案中是否应当承担责任的问题。天云达公司上诉认为，与其签订本案诉争《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》的主体是方唯，故方唯在本案中应当是合同的相对方，应当承担责任。经查，在豪威成公司起诉天云达公司，天云达公司反诉豪威成公司房屋租赁合同纠纷一审的（2016）新0102民初722号民事判决中，天云达公司的反诉请求是要求继续履行与豪威成公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》，该生效判决也确认了天云达公司与豪威成公司签订租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同有效，并对双方基于合同而产生的各项权利义务进行了判决，现天云达公司在本案中提出的方唯系诉争合同主体的上诉请求，与生效案件中其自身的诉讼主张和判决结果相违背，本院不予支持。二、关于豪威成公司提出其不应当承担支付2016年8月1日至12月21日租金及餐饮补偿费用、违约金的问题。经（2016）新0102民初722号民事判决确定，双方的租赁合同自2016年8月1日前仍在继续履行，现豪威成公司提出其于2016年1月就已搬离，不应支付租赁费用的上诉理由，本院不予采纳。对于因双方的租赁合同及补充协议解除的时间，本院认为，双方签订租赁合同及补充协议后，豪威成公司提出解除合同，经判决双方合同不解除继续履行，天云达公司于2016年7月25日再次起诉，要求解除与豪威成公司的租赁合同及补充协议，豪威成公司应诉并同意解除合同，一审法院以一审判决的时间即2016年12月21日确认双方合同解除并无不当，豪威成公司未支付合同解除之前的租赁费用，天云达公司请求其支付合法有据，豪威成公司拖欠租金应当承担违约责任，一审法院按双方合同的约定确定豪威成公司向天云达公司支付违约金正确，豪威成公司提出不支付2016年8月1日至2016年12月21日租金及违约金的上诉理由，本院不予采纳。双方合同对租赁合同到期后厨房恢复情况进行了约定，如豪威成公司不能恢复，由天云达公司自行恢复，豪威成公司应当支付3万元补偿费用，现双方合同解除，豪威成公司并未依约将厨房恢复成客房，一审法院根据双方约定判令豪威成公司向天云达公司支付餐饮业补偿费用并无不当，豪威成公司提出不予支付此费用的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，天云达公司与豪威成公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费天云达公司预交8，549.01元，豪威成公司预交8，549.01元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年五月二日书记员 石晓峰袁洁 关注微信公众号“”