（2017）鲁0303民初813号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-31
案件名称
山东张店农村商业银行股份有限公司与淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市张店区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东张店农村商业银行股份有限公司,淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0303民初813号原告：山东张店农村商业银行股份有限公司，住所地，淄博市张店区柳泉路256号。法定代表人：张玉山，董事长。委托诉讼代理人：周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被告：淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会，住所地，淄博市张店区沣水镇范王村。法定代表人：王峰，主任。委托诉讼代理人：昝兴远，男，1964年12月18日生，汉族淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会委员，住淄博市张店区。原告山东张店农村商业银行股份有限公司诉被告淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周钦宝，被告委托诉讼代理人昝兴远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东张店农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告经济损失629259.58元；2、请求依法判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2006年8月20日，原被告签订《房地产转让合同》一份，约定原告将位于沣水镇范王村的房地产转让给被告，转让价款85万元。合同签订后，原告依约将转让的房产交付被告使用，而被告仅于2006年9月19日向原告支付40万元，剩余转让价款一直未予支付。为进一步明确双方权利义务，2014年5月15日，原被告另行签订《房产转让协议》一份，废止前述《房地产转让合同》，并重新确定由被告以95万元的价格受让前述原告位于范王村北的房产，被告已向原告支付的40万元用于冲抵部分协议价款，剩余55万元未予支付。为此，原告向人民法院提起民事诉讼，诉求被告支付原告剩余转让价款，但经淄博市中级人民法院二审判决认定，原被告签订的《房产转让协议》属无效协议，双方可按合同无效后的相关法律规定处理。因被告已将原告转让的地上附着物全部拆除后再建设，被告已无法返还原告转让的房地产，根据法律规定，被告应补偿原告遭受的损失。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如诉请。被告淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会辩称，原告一直办不了手续，我方多次找银行协商，至今没有很好的办法，导致尾款一直没有支付。原告围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2006年8月20日签订的房地产转让合同一份、2014年5月15日签订的房产转让协议一份，证明原、被告于2006年8月20日签订的房地产转让合同，约定原告将位于张店区沣水镇4192.2平方的土地及房产转让给被告，价款是85万元，被告对转让土地的性质及房产的现状已全部知悉，合同签订后转让的房产交付给了被告使用。因被告一直没有支付全部的转让价款，2014年5月15日，原、被告又签订了房产转让协议一份，废止了前述的房地产转让协议，重新确认了被告以95万元的价格受让位于范王村北的房产，转让标的已经变为房屋，而非土地，土地只是附随房产一并转让，被告仅支付了40万元的转让款，剩余55万元未支付，协议约定被告应于协议签订之日一次性支付剩余价款，否则被告应当按照协议第七条规定支付违约金，另外，2006年的房地产转让合同第六条第二行以及房产转让协议第五条约定了，均明确约定了办证义务主体是被告，原告积极配合被告办理房屋产权手续，原告在其中并不是主导地位；2、照片一宗，证明被告在未付清房屋转让价款的情况下，已于2014年将转让的房产拆除，并在房屋原址上建筑楼房，被告对于转让的房产以及附随的土地是全部认可的；3、（2016）鲁03民终2661号民事判决书一份，证明原、被告签订的转让合同及协议被认定无效，根据判决，原告可根据合同无效的相关法律规定向被告主张经济损失。被告对原告提供的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明的内容有异议，当时说是取消了滞纳金，直接还本金就行；对证据2无意义，已经停建；对证据3无异议。对上述证据本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明本院认定如下：2006年8月20日，原、被告签订《房地产转让合同》一份，约定原告将位于张店区沣水镇原淄博市张店区沣水农村信用社的划拨土地（面积4192.2平方/土地证号：淄国用（2003）字第A007**号，地号98-11-202）及全部房产转让给被告，房产包括三层楼房一座约1200平方米，平房26间约530平方米，车库3间约70平方米，以上房产未取得房产证。协议约定转让价款85万元。合同签订后，原告将转让的房地产交付被告使用，被告于2006年9月19日向原告支付40万元，剩余55万元未支付。2014年5月15日，原告与被告签订《房产转让协议》一份，约定废止前述《房地产转让合同》，由被告以95万元的价格受让原告位于范王村北的房产，被告已向原告支付的40万元用于冲抵部分转让价款，余款55万元被告于签订协议时一次性支付。协议还约定房屋交付被告后，原告积极配合办理房屋产权过户手续，相关费用由被告承担。违约责任为违约方应向对方按协议价款的日万分之五支付违约金，协议签订后，被告将该涉案房屋拆除，并已在房屋原址上新建建筑。因被告未支付原告余款，原告诉来本院。经审理，本院判决被告赔偿原告经济损失55万元。为此，被告向淄博市中级人民法院提起上诉，中院认为人民法院审理民事案件坚持“不告不理”的原则，即人民法院的审判活动受原告的起诉范围或被告的反诉范围的约束。本案中被上诉人的起诉主要是要求上诉人继续履行双方签订的《房产转让协议》并支付剩余房产转让价款55万元。一审法院经审理认定涉案《房产转让协议》无效，在被上诉人未变更诉讼请求的情况下，一审法院径行判决上诉人赔偿被上诉人经济损失55万元，属适用法律错误。因此，一审判决应予纠正。上诉人的上诉请求成立，予以支持。涉案《房产转让协议》无效，上诉人、被上诉人可按合同无效后的相关法律规定另行处理。中院作出了以下判决：一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第2099号民事判决。二、驳回上诉人山东张店农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10356元，二审案件受理费9300元均由被上诉人山东张店农村商业银行股份有限公司负担。本院认为，虽然原、被告签订的《房产转让协议》无效，合同中明确约定被告对原告转让的房产及其附属设施的情况，被告对其内容已经充分了解，对转让房地产未取得房产证的事实已全部知悉。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在取得涉案划拨土地及地上房产后，将房产予以拆除并重建的行为表明被告明确认定其已取得涉案房地产，同时其对涉案房地产的转让价格也是认可的，转让价格是被告的真实意思表示。但涉案房屋未办理相关的手续，依法不能转让，对此，原被告应当知晓，所以双方均有过错。《房产转让协议》被认定无效的情况下，双方均应赔偿对方因此受到的损失，原告已将涉案房屋转让给被告，现房屋已经拆除，无法返还原告。被告理应按双方认可的金额赔偿原告剩余房款损失。被告不支付该款项，即违反诚实信用原则，对原告也显失公平。所以，对原告要求被告赔偿原告经济损失的诉讼请求，应予以支持；赔偿金额可参照双方约定的剩余转让价格。因《房产转让协议》无效，且原、被告均有过错，故对原告要求被告赔偿原告55万元以外的经济损失，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决如下：一、被告淄博市张店区沣水镇范王村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失55万元。二、驳回原告山东张店农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10093元，由原、被告平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 于东镇审 判 员 申 健人民陪审员 南 楠二〇一七年五月二日书 记 员 吕桐芳 来自：