（2016）陕06民终318号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-17
案件名称
刘增莲与延安市房产管理办公室、延安金岩房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事二审判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘增莲,延安市房产管理办公室,延安金岩房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕06民终318号上诉人（原审原告）刘增莲，女。被上诉人（原审被告）延安市房产管理办公室。法定代表人尉发昌，该办公室主任。委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）延安金岩房地产开发有限公司。法定代表人霍庆红，该公司董事长。委托代理人董占德，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人刘增莲因与被上诉人延安市房产管理办公室、延安金岩房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院(2015)宝民初字第01466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘增莲、被上诉人延安市房产管理办公室的委托代理人高峰、被上诉人延安金岩房地产开发有限公司的委托代理人董占德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘增莲上诉请求：请求撤销原审判决中关于超出39.93平方米的面积按照每平方米30000元结算，切实按照合同约定和相关的法律、法规、政策规定20平方米按优惠价3600元结算，14.83平方米按4500元结算；判令被上诉人承担逾期交房造成的营业损失437346元，截止到交房为止，判令被上诉人承担利息损失256350元，按照单间临街的约定，隔开39.93平方米进行安置，多余部分要不起，上诉人不要了。被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：拆迁安置房屋的出售价是政府定价，延安市人民政府颁发的（2008）18号文件就是根据以上规定对延安市的房地产评估出的市场评估价，也是上诉人与被上诉人签订的拆迁协议时间段延安市正在执行的房地产市场评估价，超出拆迁合法建筑面积20平米以内的优惠10-20%，超出拆迁合法建筑面积20平米以外的按（2008）18号文件的市场评估价结算。上诉人提供的两份房屋出租合同，一份是安置房旁边商业用房、承租人签字盖章的租房合同，一份是安置房马路对面商业用房、出租人签字盖章的租房合同，上诉人以此作为要求赔偿损失的依据，但一审法院却认为该证据真实性无法确定不予采信，该认定应属错误。上诉人认为法有明文规定，合同有明确约定，就应当按照诚信的原则切实履行，请求二审法院支持上诉人的请求。被上诉人延安市房产管理办公室辩称，一、上诉人关于原审判令超出被拆迁房屋合法建筑面积以外的价格按照30000元/㎡结算错误的上诉理由不能成立，上诉人要求50.16㎡（拆迁其合法建筑面积）安置价格为2250元/㎡，30㎡安置价格为3600元/㎡，20㎡安置价格为2250元/㎡，其余面积的安置价格为4500元/㎡不应支持，这是对政策的错误理解。二、上诉人要求支付逾期交房给其造成的营业损失及利息不应当支持，安置用房建好后，我单位第一时间通知上诉人选房，事实情况也是其他被拆迁人早已选房并领取了房屋钥匙，有些被拆迁人已经装修并开始经营，上诉人自己迟迟不愿选房，迟延是其自身原因造成的，我单位并无过错，原审判决我单位赔偿上诉人迟延交房的损失已经维护了上诉人的权利，对于上诉人提出的过高赔偿要求不应当支持。被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，超出上诉人被拆迁面积的部分应以市场价结算，一审法院判决超出上诉人被拆迁面积的部分以市场价结算符合法律的规定。二、上诉人拒不接房造成的损失，我公司不负赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉求于事实不符，于法无据，请求人民法院依法驳回上诉人的诉求，维护我公司的合法权益。上诉人刘增莲向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同，其中39.93㎡安置价格为2250元/㎡，20㎡安置价格为3600元/㎡,14.83㎡安置价格为4500元/㎡；2、判令被告支付延期交房租金利息损失93860元；3、判令被告承担由其延期履约给原告造成的损失437346元；4、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月13日，被告房产局与被告金岩公司签订了《关于委托开发文化沟财贸干校、动物疫病控制中心及周边片区经济适用住房项目的协议》。协议约定，被告房产局委托被告金岩公司开发建设文化沟财贸干校、动物疫病控制中心及周边片区经济适用住房项目。2012年3月24日，被告金岩公司向原告等六户被拆迁人的营业用房及延安市拆迁办、拆迁公司出具《拆迁安置承诺书》，承诺按被拆迁房屋的合法建筑面积在规划建设用地范围新建高层一楼以单间临街营业用房给原告安置，安置价格实行拆一返一，不找差价的办法给予安置，超出部分按市场价格进行结算。2010年3月28日，原告及其丈夫刘树斌与被告房产局、被告金岩公司及延安长城城市房屋拆迁有限公司签订了《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》，原告为被拆迁人，被告房产局为拆迁人，被告金岩公司为委托拆迁人，延安长城城市房屋拆迁有限公司为拆迁实施单位。该协议约定，被告拆迁原告砖石窑洞1孔，面积25.08平方米，砖混结构平房1间，面积14.85平方米，用途为营业用房，待原告腾空房屋并经拆迁主管部门和房产局验收合格后，被告房产局委托拆迁实施单位将总补偿款152008.75元（包括24个月的营业房停业损失费每平方米43元计41207.76元）一次性付给原告。该协议第六条第一款约定：根据该项工程的补偿实施方案及拆迁人给被拆迁人的书面承诺，拆迁人按照被拆迁房屋的合法建筑面积、用途统一在规划建设用地范围新建楼房内对被拆迁人进行产权安置，安置价格按照拆迁人给被拆迁人的补偿价格进行结算，超出被拆迁房屋建筑面积在20平方米以内的，安置价格按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》（即延政发［2008］18号文件）进行结算，超出被拆迁房屋的合法建筑面积在20平方米以外的，统一按物价部门核定新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算，楼层差价按国家有关规定执行。该协议第六条第二款约定：协议签订后，由拆迁人与被拆迁人依照延市拆发［2009］第31号文件批准的《文化沟片区经济适用房建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法》和拆迁人给被拆迁人的书面承诺和房地产的有关规定，另行履行安置手续。后原告的房屋被拆迁，原告也领取了拆迁补偿款152008.75元。2012年6月，文化沟片区经济适用住房小区工程建成。2012年10月，被告金岩公司通知包括原告在内的被拆迁人挑房，原告选定负1层负102铺。2013年3月8日，被告金岩公司委托延安巨达资产评估有限责任公司作出《延安市房产局文化沟片区经济适用住房小区一期工程门面房货币补偿资产评估报告书》，评估结论为延安市房产局文化沟片区经济适用住房小区一期工程门面房于评估基准日2013年2月28日所表现的市场价值为平均每平方米35000元。2013年6月，被告金岩公司分别与门面房被拆迁人中的封丽青、马润琴和王世茂签订了《接房协议》，协议约定，封丽青、马润琴和王世茂对返还房屋超出拆迁面积自愿按照每平方米30000元进行购买，2012年10月10日以后的安置过渡补助费不再向金岩公司索要。被告金岩公司将门面房交付给了封丽青、马润琴使用。后被告金岩公司将王世茂的门面房按照每平方米30000元进行了回购。2013年6月25日，延安市房屋征收管理局向延安市房产管理办公室发出延市房征函（2013）6号函，就关于《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》（延市拆字（2009）第11号）中第六条第一项内容适用范围说明。该条中“超出被拆迁人房屋的合法建筑面积20平方米以内的，安置价格按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》（延政发（2008）18号）进行结算，超出被拆迁房屋的合法建筑面积在20平方米以外的，统一按物价部门核定新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算。楼层差价按照国家有关规定执行。”此条款适用于对拆迁住宅、办公、库房的安置，不适用对拆迁营业用房的安置。营业用房的安置政策为：由拆迁人按照被拆迁人营业房屋的合法建筑面积，在规划建筑用地范围新建高层一楼进行安置，合法建筑面积安置价格按照补偿价格结算（即拆一还一，不找差价），超出部分按照市场价格进行结算。庭审中，二被告对原告诉请的39.93平方米安置价格为每平米2250元并无争议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告金岩公司、房产局签订的《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》虽然真实，但实为被告针对住宅而统一制定的合同。而被告金岩公司向原告出具的《拆迁安置承诺书》虽系被告金岩公司单方出具，但实为原告与被告金岩公司共同协商的结果，原告对该《拆迁安置承诺书》也予以认可，故该《拆迁安置承诺书》具有合同的性质，依法对双方具有法律约束力。该承诺书明确承诺，安置价格实行拆一返一，不找差价的办法给予安置，超出部分按市场价格进行结算。现原告要求39.93平方米的安置价格为每平方米2250元的诉讼请求，二被告无争议，故本院依法予以支持。本案原、被告争议的是超出拆迁应返面积39.93平方米的部分应当如何结算的问题。本案原告认可承诺书的内容，只是认为承诺书中的“市场价”应按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》（延政发（2008）18号）进行结算。本院认为，对于“市场价”的理解，依照《合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。延安巨达资产评估有限责任公司于2013年3月8日作出的《延安市房产局文化沟片区经济适用住房小区一期工程门面房货币补偿资产评估报告书》的评估结论为双方争议的门面房于评估基准日2013年2月28日所表现的市场价值为平均每平方米35000元。故本院参照该评估报告及其他被拆迁人的返还结算价格，酌情确定原告拆迁返还的门面房超出应返面积39.93平方米部分按照每平方米30000元进行结算。由于被告金岩公司只支付了原告24个月的营业房停业损失费（付至2012年3月28日），被告金岩公司修建的文化沟片区经济适用住房工程于2013年6月方具备交房条件，故被告金岩公司应当承担逾期交房给原告造成的损失。因此，被告金岩公司应按《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》约定的价格支付原告2012年3月28日至2013年6月28日期间的营业房停业损失费计25754.85元（39.93平方米×43元/平方米×15个月）。原告要求损失按照租金计算并支付租金利息的请求，于法无据，本院依法不予支持。被告房产局虽与原告签订了《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》，但原告的房屋不由其掌控和分配，拆迁安置补偿款也不由其支付，故原告要求被告房产局承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十三条、第一百二十五条之规定，判决：一、由被告延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告刘增莲门面房一间（文化沟片区经济适用住房工程负1层负102门面房，房屋面积以房产部门实际测量为准），其中39.93平方米按照每平方米2250元结算，超出39.93平方米的面积按照每平方米30000元结算；二、由被告延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内一次性支付原告刘增莲损失费25754.85元；三、驳回原告刘增莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11128元，原告刘增莲已预交，实际由原告刘增莲负担5564元，被告延安金岩房地产开发有限责任公司负担5564元，该款由被告延安金岩房地产开发有限责任公司于案件款兑现时一并支付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司提供11张收款收据及两张打款凭条，予以证明被拆迁人对超出面积的市场价格有一致的认可，即3万元，经查明，该组证据中的被拆迁人并非本案当事人，且每个被拆迁人所涉及的具体拆迁情况亦不尽相同，故本院对该证据依法不予采信。上诉人提供钟莲花的安置承诺书，予以证明其所主张的20平米以内的价格优惠20%按照3600计算是有依据的，是开发商给钟莲花安置承诺书中这样写的。因上诉人与钟莲花的拆迁情形不完全一样，该安置承诺书是对应钟莲花的情况，故该证据与本案没有关联性，依法不予采信，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被上诉人延安市房产管理办公室、延安金岩房地产开发有限责任公司对上诉人刘增莲的营业用房进行征收，双方通过签订房屋拆迁补偿安置协议书、安置承诺书的方式约定了征收的面积以及补偿办法。上诉人上诉称应当按照合同约定和相关政策规定，超过征收面积20平方米以内的按优惠价每平方米3600元结算，其余14.83平方米按每平方米4500元结算。经查，虽然双方在协议中对补偿价格进行了约定，但在安置承诺书中，双方又约定了超出部分按市场价格进行结算，对安置承诺书上诉人并无异议，只是对市场价格存在不同认识。而上诉人提出的价格仅仅是货币补偿基准价格，并不能完全适用于对置换房屋价格的认定，即使对被拆迁房屋市场价格的评估，根据规定也要在基准价格基础上，结合被拆迁房屋的区位、用途、房屋朝向等因素综合评估确定，所以上诉人要求按照被拆迁房屋的货币补偿基准价格确定超出征收面积部分的房屋价格的理由不能成立。被上诉人自行委托的鉴定机构做出的鉴定意见，因为缺乏客观性，而且鉴定的时间节点存在错误，也不应予以采信。在二审审理中，本院委托鉴定机构对房屋的市场价格进行评估，但鉴定机构认为距离鉴定时间节点已经有数年时间，已失去鉴定条件，无法鉴定。在与上诉人的谈话中，上诉人主张如果不能按照货币补偿的基准价格进行认定，其能接收的最高价格为每平米10000米。被上诉人对此虽不予认可，但不能提供其它证据证明房屋的价格，其后果应由被上诉人自己承担。对于上诉人主张的迟延交房造成的损失，经查，房屋竣工后，被上诉人要求上诉人按照每平米35000元的价格交纳房款，否则不予交付房屋，因该价格没有合理依据，因此房屋一直没有交付的责任应当由被上诉人承担，被上诉人应当赔偿上诉人的损失，但上诉人要求按照租赁价格予以赔偿的要求没有法律依据。根据当时的《延安市城市房屋拆迁管理办法》规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起按不低于原标准的二倍支付临时安置补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原标准的三倍支付临时安置补偿费。而上诉人被征收的是营业用房，不存在临时安置补助费，取而代之的是营业房停业损失费，故根据该办法精神，应当在六个月以内按照原停业损失费的二倍赔偿，七个月后按照停业损失费的三倍赔偿。对于上诉人主张的利息损失，因为已经赔偿了停业损失，利息损失本院不予支持。另，在一审中因各方当事人对39.93平方米的安置价格为每平方米2250元的认定并无争议，故按照拆一补一的原则，该款应当向被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司交纳。综上所述，上诉人刘增莲的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第01466号民事判决；二、由被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还上诉人刘增莲门面房一间（文化沟片区经济适用住房工程负1层负102门面房，房屋面积以房产部门实际测量为准），其中39.93平方米按照每平方米2250元结算，超出39.93平方米的面积按照每平方米10000元结算；三、由被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿上诉人刘增莲2012年3月28日至2012年9月28日的停业损失费20603.88元，赔偿上诉人刘增莲2012年9月29日至实际交房之日的停业损失费（按39.93平方米，每月每平方米129元计算）；四、驳回上诉人刘增莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11128元，二审案件受理费5000元，共计16128元，由上诉人刘增莲负担1128元，由被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司负担15000元。本判决为终审判决。审 判 长 牛 锐审 判 员 武 烨代理审判员 侯丽媛二〇一七年五月二日书 记 员 刘 溪 更多数据：