（2017）豫1524民初543号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-11-17
案件名称
余其锋与吴孔良、梅明菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
商城县人民法院
所属地区
商城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余其锋,吴孔良,梅明菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1524民初543号原告：余其锋，男，汉族，1990年7月19日生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：花名，女，汉族，1990年3月1日生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：余良毕，河南太平律师事务所律师。被告：吴孔良，男，汉族，1948年2月15日生，住河南省商城县。被告：梅明菊，女，汉族，1956年12月19日生，住河南省商城县。二被告委托诉讼代理人：胡晓靖，河南同信律师事务所律师。原告余其锋与被告吴孔良、梅明菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余其锋的委托代理人花名、余良毕，被告吴孔良、梅明菊及其委托代理人胡晓靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余其锋向本院提出诉讼请求：1、要求二被告立即连带返还购房款400000元并赔偿损失200000元；2、二被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告本不认识，2014年3月被告吴孔良在商城县电视台发布广告，称其在月亮地有一套住房出售，并负责为原告办理土地证、房产证。二被告卖房子急用钱是为外地女儿买房子。原告正好准备买房，就按照电视屏幕上的电话与被告联系协商并去看了房子，被告表示楼房有土地手续，房子是自己与他人合伙盖的，拍胸脯保证能为原告办理房产证，原告考虑被告吴孔良系国家退休干部，就相信了被告的谎言，3月4日就与被告签订了房屋买卖合同。签订合同时被告表示为原告办房产证需要一定时间，得一年多的时间，后被告又认为一年时间有点紧，经原告同意，合同又把办证时间改为二年。合同签订后，原告经调查了解情况根本不是被告讲的那回事，被告隐瞒了有关事实真相：1、该房子所属土地不是国有出让土地（不能进行商品房开发）；2、土地手续也并非是被告的名字；3、未取得商品房预售许可证；4、建房超面积、根本办不了房产证，系违章建筑。原告于是要求二被告返还购房款并赔偿损失。原告给付二被告的400000元购房款都是找亲戚自家月利一分五借来的，三年来损失二十多万元。二被告利用原告的购房款为子女购房现已大幅升值，获利不菲，原告即使再购房却还要承担房价上涨带来的额外损失。被告隐瞒事实，欺骗原告，过错明显，缔约存在过失，故利息等损失被告应当赔偿。二被告系夫妻关系，对此债务应当承担连带责任。原告为支持其诉讼请求，向法庭举交证据如下：1，《房屋买卖合同》,拟证明双方所签合同的内容及被告违约的基本事实；2，被告收条一份，拟证明原告已给付购房款400000元；3，证人证言两份，拟证明购房所付款为借款，承担利息的事实。被告吴孔良、梅明菊辩称：一、被告与原告所签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。2014年3月6日，被告与原告签订一份《房屋买卖合同》。该“合同”，被告将自己与另外四人合作兴建的城关月亮地一幢楼房中的三楼一套167平米的住房，以43万元的价格卖给原告。并承诺两年内为其办理房产证如逾期按照总房款的日千分之一支付违约金。合同签订后不几天，被告在收到原告支付40万元后将该房屋交给原告。然而，两年后，因种种原因被告无法为原告办理房产证而引起诉讼。审查双方所签订《房屋买卖合同》，毫无疑问，该合同属于无效合同。首先，被告即房屋的出卖人在出卖该标的物时，还没有取得对该标的物的所有权，即没有到有关部门登记备案更没有取得取得所有权证书，所以，无权处分（买卖）该房屋；其次，被告与另四人合伙建设的该栋楼房，没有取得国家建设部门要求的商品房开发、建设和出售的任何条件，更违反了法律、法规之规定也应当认定为无效。买卖标的物所指向的楼房的土地，是五人合伙中一人的城关镇培山村东大桥组的集体土地：宅基地。其中一人以宅基地入股、剩余四人以金钱入股，共同建房、共同出售赢利。这种做法是早被国家命令禁止，是我国法律、法规所不允许的。1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发39号）为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国家土地管理局国土函字第97号《关于已其他行驶非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会指定的法律和国务院指定的行政法规为依据。按照民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应对遵守国家政策。”合同法第五十二条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。所以，由于该标的物的建造违法，他们五人之间的《合伙协议》无效，被告和原告之间所签订的《房屋买卖合同》也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。再次，原告自己也认为双方所签订的房屋买卖合同无效。总之，无论从事实部分观察还是从法律、法规层面审视被告与原告所签订的《房屋买卖合同》，都属于无效合同。二、在本次房屋买卖过程中，双方均具有过错，但原告过错更甚。作为房屋出售人的被告，由于不懂法，自以为对五人合伙建造后分得的楼房拥有所有权、可以出售，所以和买受人达成《房屋买卖合同》并收取40万元房款，毫无疑问具有一定过错，这一点我们毫不隐讳，但我们的过错是善意的，是出于不懂法对所有权的误解；而买受人同样具有一定过错，按照常识买受人需要买房，应该去正规的房地产公司交易，他却没有去正规公司反而去了什么预售许可证都没有的、也不是公司只售房个体户那买房，其实就是看上了房间的超级过低。从原告买房得到房屋一直到现在还没有搬进去居住这一事实就可以看出，原告买房不是刚性的、是为了囤积房屋待涨价后谋取不正当利益，这显然有违诚实信用原则。还需要说明的是：由于原告实际占有了该房屋，导致三年前，原告不能以更高的价格卖给别人，其损失巨大。综上所述，被告与原告所签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告同意将房款40万元返还原告，原告腾出房屋原物归还被告。由于双方都具有过错，互相不追究对方的过失责任。被告吴孔良、梅明菊为支持其抗辩理由，向法庭举交如下证据：《合作协议》一份，拟证明其所售房屋系五人合建房屋，不存在违章建设筑。结合原告的起诉和被告的答辩，经庭审双方举证、质证，认定如下基本事实：一、原、被告所签合同约定的基本事实及对该合同效力的认定2014年3月4日，原告余其锋与被告吴孔良签订《房屋买卖合同》。双方约定：房屋面积140㎡，房屋价款为43万元，原告先支付40万元，余款3万元待二年办证后支付。原告如逾期付款，则按照日千分之一向被告支付违约金；被告未按约定期限办证，按照购房款的日千分之一向原告支付违约金。如因被告无权卖该房屋或因共有人不同意卖该房屋而导致该房屋买卖合同无效，被告应赔偿原告缔约过失损失10万元。庭审中原、被告双方均认可该合同为无效合同。二、原、被告双方合同签订后履行情况及违约事实2014年3月6日，被告吴孔良收到原告余其锋按约定应交付的购房款40万元。被告吴孔良未按合同约定履行义务，结止庭审辩论终结前未能提交相关证据证实其所售房屋能够办理产权证的相关手续。三、其他可以认定的事实二被告吴孔良、梅明菊系夫妻关系，被告吴孔良与原告余其锋签订合同时系二被告夫妻关系存续期间。原告余其锋申请证人雷某、余某当庭作证证明，原告购房款系向其借款，利率为月息15‰。被告认为两证人与原告有直接利害关系、原告向证人借款未提交借条、证人所述前后不一致。本院认为，本案双方争执的焦点是对无效合同的处理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。原告余其锋举证的被告吴孔良出具的购房款收到条证明双方当事人之间存在房屋买卖事实，被告吴孔良对该条据未持异议，且被告吴孔良处置的财产系二被告的共同财产，原告要求被告吴孔良、梅明菊连带返还购房款的诉讼请求事实清楚、证据充分本院予以支持。本案原、被告所签合同违反法律、行政法规强制性规定，造成双方合同无效无法履行的根本原因是被告未能确保所售房屋的合法性，且届期违约,导致该合同无效，被告明知其建房、售房不符合法律规定，仍与他人签订合同售房，且按合同约定届期违约，应负缔约过失的主要责任；原告在与被告签订合同时未能严格审查合同内容的合法性，现合同的目的无法实现，原告应负次要责任。原告要求赔偿损失部分可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项的规定，对占用资金期间损失，按利率6%按比例承担，原告要求证人出庭的事实，因缺乏真实性和关联性本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告吴孔良、梅明菊于本判决生效后10日内返还原告余其锋购房款40万元，并赔偿损失42923.8元〔（400000×6%×3-460.27）×60%〕。上述款项，如被告吴孔良、梅明菊未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告余其锋的其它诉讼请求本案诉讼费9800元，原告余其锋承担3200元，被告吴孔良、梅明菊承担6600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 汤品一审判员 赵曾行陪审员 王 勇二〇一七年五月二日书记员 熊 笛 关注微信公众号“”