（2017）闽06民终368号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-06
案件名称
漳州市翔烨房地产开发有限公司、连建平商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
漳州市翔烨房地产开发有限公司,连建平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终368号上诉人（原审被告）：漳州市翔烨房地产开发有限公司。住所地：招商局漳州开发区大径村。统一社会信用代码：913506817661770028。法定代表人：张万文，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连建平，男，1963年8月15日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：吴承伟，福建远大联盟律师事务所律师。上诉人漳州市翔烨房地产开发有限公司（以下简称翔烨公司）因与被上诉人连建平商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翔烨公司的委托诉讼代理人刘鹏、被上诉人连建平的委托诉讼代理人吴承伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔烨公司上诉请求：撤销龙海市人民法院（2016）闽0681民初4060号民事判决，依法改判。事实和理由：一、原审对本案中因政府不可抗力因素导致逾期办证的事实不予认可，存在明显错误。本案政府土地规划变更及政府部门衔接等不可抗力因素，影响办证客观存在，即逾期办证非翔烨公司造成。事实上，当初翔烨公司取得讼争房产地块后，当地市政建设规划发生了变更，将原本出让给翔烨公司的部分地块用于市政建设（如漳州开发区南滨大道）。为此，当地政府通过划拨、置换等形式给予翔烨公司调换了部分地块。正因这一变动及国土、规划两部门的衔接问题，直接影响了办证。这一点，翔烨公司原审提交的《关于澎湖湾小区等土地证无法分户的情况反映》及《关于漳州市翔烨房地产开发有限公司二号地块规控指标的说明》可以佐证。二、原审认定翔烨公司逾期办证365天，判决支付逾期办证违约金15514.65元，与事实不符。本案逾期办证非翔烨公司原因造成。事实上，翔烨公司于2014年8月22日即取得办证条件，但因政府内部办理程序的原因及前述不可抗力因素，才使得翔烨公司在2014年12月1日及2015年6月30日办理完成。退一万步说，即使违约，也仅是在2014年6月30日至2014年8月21日期间存在逾期办证。连建平辩称：一、翔烨公司逾期办证已构成违约，根据约定应承担违约责任。二、翔烨公司称因政府土地变更因素导致逾期办证，但该事由不属于不可抗力，其也没有进行举证。三、即使系政府或第三人的原因所造成，根据法律规定，翔烨公司也应向连建平承担违约责任。四、根据约定，翔烨公司应在交房后180日内办证，而不是提交机关办证。但翔烨公司在2015年6月30日才办证，逾期365天，故原审认定正确。连建平向原审起诉请求：一、判令翔烨公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金15514.65元。原审认定事实：2012年1月11日，双方签订商品房买卖合同，约定连建平向翔烨公司购买“澎湖湾”2幢1403号商品房，建筑面积89.940平方米，总房价517155元，买受人付款方式采用分期付款，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合规定商品房交付买受人使用。同日，双方又签订补充协议，其中协议第六条其它约定第六项规定：“为了进一步明确责任，主合同第十四条所述的‘商品房交付使用后60日内’及‘商品房交付使用后90日内’，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起180日内”；第五条关于产权登记的约定第二项规定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，累计不超过3%，因买受人的原因导致产权登记不能按时办理，则出卖人不承担违约责任”。合同签订后，连建平按约定支付全部房款，双方于2013年12月31日完成商品房交付，该套商品房分别于2014年12月1日办理房产证登记和2015年6月30日办理土地使用证登记。原审认为：本案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容合法，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。连建平已按合同约定履行了付款义务，翔烨公司也应按约定办理讼争房产的权属证书（房屋所有权证和土地使用权证）；但翔烨公司未能在约定期限内履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。连建平请求翔烨公司按约定支付逾期办证违约金，合法有据，应予支持。翔烨公司的辩称理由不足以对抗已完全履行义务的连建平，应不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条规定，判决：翔烨公司应于判决生效之日起十五日内向连建平支付逾期办证违约金15514.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由翔烨公司负担。二审中，当事人没有提交证据，对原审查明的事实也表示没有异议。本院认为：根据本案《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条第六项的约定，可认定如因翔烨公司原因，连建平自讼争房产交付使用之日起180日内未能取得房屋权属证书的，翔烨公司应承担违约责任。本案中，讼争房产交付使用时间为2013年12月31日，而国有土地使用权证直至2015年6月30日才办理完毕，故应认定连建平取得房屋权属证书已经逾期。判断翔烨公司是否应承担违约责任的关键在于，造成上述逾期的原因是否属于连建平或其他第三方。对此，翔烨公司负有举证责任。本案中，《关于澎湖湾小区等土地证无法分户的情况反映》系翔烨公司自己制作的材料，缺乏其他证据印证。而《关于漳州市翔烨房地产开发有限公司二号地块规控指标的说明》，从内容上看，也不能体现与逾期办理房屋权属证书有具体关联。同时，房地产交易部门的《公告》也仅能证明讼争房产2014年8月22日可进行房屋所有权登记，并不包括讼争房产的国有土地使用权登记，故翔烨公司没有完成举证责任，应承担举证不能的法律后果，即承担本案的违约责任。翔烨公司主张逾期办理房屋权属证书系第三方的原因，且即使其存在逾期办理房屋权属证书也仅能计算至2014年8月22日，缺乏事实依据，理由不能成立。综上，翔烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费187.87元，由漳州市翔烨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 花 絮审 判 员 李 凌代理审判员 黄 兴二〇一七年五月二日书 记 员 詹靓妹PAGE 关注微信公众号“”