（2017）川06民终68号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-03
案件名称
上诉人成都思源物业服务有限公司与上诉人四川垚成投资有限公司因物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都思源物业服务有限公司,四川垚成投资有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终68号上诉人（原审原告）：成都思源物业服务有限公司，住所地成都市金牛区茶店子路377号1楼1号。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：何首祥，四川山和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明霞，四川山和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川垚成投资有限公司，住所地什邡市澜丰路。法定代表人：黄勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：田文才，四川宏剑律师事务所律师。上诉人成都思源物业服务有限公司（简称“思源公司”）与上诉人四川垚成投资有限公司（简称“垚成公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院(2016)川0682民初1842号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人思源公司上诉请求：1、撤销什邡市人民法院(2016)川0682民初1842号民事判决；2、改判垚成投资公司向思源物业公司支付售楼中心物业管理服务费87900元、宿舍租赁费7000元、管理服务费滞纳金69372元、违约金10000元，共计174272元；3、本案一、二审诉讼费用由垚成公司承担。事实及理由：我公司按合同约定向垚成公司提供了物业管理服务，由于垚成公司未支付服务费，应按合同第五条第四项及第五项的约定向我公司支付滞纳金69372元及违约金10000元；我公司并未委托垚成公司发放我公司的员工工资，且垚成公司发放工资员工名单及工资数额与实际不符；我公司按照合同约定垫付了宿舍租赁费，该费用应由垚成公司承担。上诉人垚成公司答辩称：在思源公司提供物业服务期间，垚成公司代思源公司垫付款项87126.5元，已经超出了垚成公司应付的物业管理费；思源公司员工施瑶的工资自2015年12月由垚成公司支付，为此双方曾口头约定每月从五月管理费中扣减1000元；垚成公司没有逾期支付物管费，不应支付违约金及滞纳金，且滞纳金是行政手段，思源公司无权收取；垚成公司没有承担思源公司职工宿舍租赁费的义务。上诉人垚成公司上诉请求：1、依法撤销原判，予以改判；2、判决垚成公司不应支付思源公司物业服务费22165元；3、本案一、二审诉讼费用全部由思源公司承担。事实与理由：思源公司员工人数实际为12人，张乐建的工资5500元及我公司为思源公司垫付员工伙食费14720元和物资采购费1621.5元不应从垫付款中扣减，应由思源公司偿还给垚成公司。思源公司答辩称：思源公司未委托过垚成公司采购物品、代付伙食费，且采购的物品及伙食费无法证明用于物业管理及思源公司的员工。思源公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告售楼中心管理服务费87900元；2.被告支付员工宿舍租赁费7000元；3.被告支付原告管理服务费滞纳金69372元；4.被告支付原告违约金10000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原、被告经协商一致签订《万象国际城售楼中心物业管理合同》，约定原告为被告开发的万象国际城项目的临时销售中心和正式销售中心提供物业服务，并约定有关服务内容及收费标准，合同有效期为2014年3月1日至2016年5月31日。在合同签订履行期限内，原告已按合同约定履行了其全部的物业服务，而被告自2016年一季度开始拖欠部分物业费，现合同期限已经届满，被告至今未足额支付物业费和宿舍租赁费，原告向被告多次主张，被告均未支付，原告为维护其合法权益，诉至法院，主张权利。一审法院认定事实如下：2014年3月1日，原、被告签订《万象国际城售楼中心物业管理合同》，约定原告为被告开发的万象国际城项目的临时销售中心和正式销售中心提供物业服务，临时销售中心服务费自2014年3月1日至2014年5月31日为65800元；售楼中心自2014年6月1日启用，每月服务费28300元；销售中心物业开办费28000元（详见开办物资清单）；销售中心服务费按季度支付。每季度的服务费在每季首月10日前支付；原告为售楼中心配备管理人员共计10.5人（礼仪保安5人、夜班保安1人、保洁3人、吧员1人、现场管理人员0.5人）；被告未按时付款，按应付总额的3‰/日支付滞纳金；合同执行期内，任何一方违约，违约方向守约方支付违约金1万元并赔偿损失。合同签订后，原告按约履行了物业服务义务，被告向原告支付了2015年12月以前的物业费，并于2016年1月13日向原告支付了2015年12月至2016年2月期间的物业费81900元。之后因原告未按约向其在被告处的员工发放工资，被告代原告支付了工人工资、伙食费等，现原告认为被告未按合同约定履行支付物业费的义务，诉至本院，主张权利。一审法院认为，原、被告签订的《万象国际城售楼中心物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照协议履行各自的权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费。关于物业服务费的标准，合同约定售楼中心每月服务费28300元，按季度支付，即每季度物业费为84900元，被告抗辩因原告工作人员施瑶工作变动每月减少1000元物业费的意见，但根据被告提交的工资表，能够表明原告配备了符合合同约定条件的物业人员的事实，即使施瑶工作变动，原告也重新安排了其他工作人员，不存在减少物业费的情况，因此，被告抗辩意见本院不予采信。被告欠付原告2015年12月至2016年2月物业费3,000元，拖欠2016年3月至5月31日期间的物业费84900元，合计物业费87900元。关于原告诉请被告支付宿舍费的请求，物业管理合同附件中《物资开办》清单中载明“首年度员工宿舍租赁费6000元/年（第二年度由物业中心支付后据实向开发公司报销）”，根据该约定2015年至2016年职工宿舍租赁费最终由被告承担，但原告应当提供其支付第二年度租赁费的证据，原告未提交证据证实其支付了2015年至2016年租赁费的事实，本院不予支持。关于被告为原告垫付的费用部分。首先关于垫付员工工资，被告提交了其发放工资的工资表，且原告的项目主管张天礼亦证实了原告安排在被告处的员工从2016年3月至5月31日在被告处领取工资的事实，根据合同约定，原告应为被告配备10.5人（现场管理人员0.5人），而在被告处领取工资人员为12人（含管理人员张天礼），被告处实际使用人员超出1名，扣减吧员中工资较高者张乐建的工资为5500元，因此，被告代原告支付的员工工资为63685元。其次，关于垫付伙食费部分，被告提交的5张票据仅有2016年3月21日的收据上记载被告代付，其他并未备注代付情况，且张天礼及被告均认可被告的部分员工也由四川省玉鑫药业有限公司供应伙食，因此，对于其他四张收据无法核实是用于支付被告自己员工伙食费用还是代付原告员工伙食费用，有记载的伙食费票据仅能证明被告代原告支付伙食费1600元。最后，关于采购费用，被告提交的清单能够证实采购的事实，但该采购是否应当由原告承担、采购物品是否用于物业管理等均不能证明，因此，对采购费部分，本院不予认可。关于原告主张的滞纳金及违约金的诉讼请求，因被告代原告垫付费用双方未进行结算确认，被告支付原告物业的具体金额未进行确定，因此，被告并非故意违反合同约定不支付物业费，因此，对原告诉请滞纳金、违约金的请求，本院不予支持。综上，被告应支付原告物业服务费87,900元，被告代原告垫付员工工资及伙食费65285元，两者品迭后，被告还应支付原告物业费22615元。故判决：一、被告四川垚成投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付原告成都思源物业服务有限公司物业服务费22615元。二、驳回原告成都思源物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，垚成公司提交了张天礼的《情况说明》欲证明张天礼在思源公司每月领取工资为5000元，其中2600元是通过银行卡发放，2400是现金发放；2016年3-5月由垚成公司代思源公司向其每月发放工资5000元。四川省玉鑫药业有限公司出具的《证明》一份，欲证明其向思源公司收取的伙食费共计14720元是由垚成公司垫付。思源公司质证认为，对张天礼的《情况说明》及四川省玉鑫药业有限公司出具的《证明》的真实性不予确认。思源公司向本院提交《万象国际城2016年1月工资表》、《万象国际城2016年2月工资表》以及《农业银行网上银行电子回单》，欲证明其员工张天礼的每月工资为2600元；《租房合同》及《收据》，欲证明其2015年4月支出房屋租赁费7000元。垚成公司质证认为：工资表无员工签名，《农业银行网上银行电子回单》仅是思源公司通过银行卡发放的工资，思源公司每月除以银行卡发工资外，还以现金发工资；《租房合同》及《收据》不属于新的证据，对三性不予认可。本院认为，垚成公司提供的《情况说明》真实性不能确定；四川省玉鑫药业有限公司出具的《证明》结合垚成公司在一审中提供的《收款凭证》，对该证据的真实性予以确认；思源公司提交的《万象国际城2016年1月工资表》、《万象国际城2016年2月工资表》结合《农业银行网上银行电子回单》，其真实性予以确认，能够证明思源公司员工张乐建的每月工资为2600元；《租房合同》及《收据》能够证明思源公司在2015年4月7日至2016年4月6日租房的事实，对其真实性、合法性及与本案的关联性本院予以确认。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院另查明，2015年4月7日思源公司与案外人黄娟签订《房屋租赁合同》，约定由思源公司租赁黄娟位于什邡市方亭镇蓥峰南路58号什邡卷烟厂家属区3栋3单元306号房屋，租期一年，即2015年4月7日至2016年4月6日，租金7000元在2015年4月7日前支付。当日，思源公司即履行了支付租金的义务。本院认为，思源公司与垚成公司签订的《万象国际城售楼中心物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的权利义务。思源公司为垚成公司提供了物业服务，垚成公司应当按照约定支付物业服务费。一、关于物业服务费的标准问题。思源公司与垚成公司签订的《万象国际城售楼中心物业管理合同》约定售楼中心每月服务费28300元，按季度支付，即每季度物业费为84900元，垚成公司称因思源公司工作人员施瑶工作变动，思源公司与垚成公司口头约定每月减少1000元物业费，对此，思源公司不予认可，垚成公司无证据加以证实。垚成公司支付思源公司2015年12月至2016年2月物业费81900元，少支付3000元，2016年3月至5月31日期间的产生物业费84900元，因此，垚成公司应向思源支付物业费共计87900元。二、关于垚成公司是否应向思源公司支付宿舍费的问题。思源公司与垚成公司签订的《万象国际城售楼中心物业管理合同》第五条费用支付方式中约定：销售中心物业开办费在签订本合同后由垚成公司在五个工作日内支付给思源公司，以便思源公司及时采购服务物资和设备。该合同将思源公司应采购的服务物资和设备制作了清单，该清单载明首年度员工宿舍租赁费6000元/年，第二年度由物业公司中心支付后据实向开发公司报销。根据该约定2015年至2016年职工宿舍租赁费应当由垚成公司承担。二审中，思源公司提供《租房合同》及房屋租金《收据》能够证明思源公司在2015年4月7日至2016年4月6日租赁房屋并支付租金的事实，故对思源公司主张由垚成公司向其支付房屋租金7000元的上诉请求成立，本院予以支持。垚成公司认为其不应支付该租金的抗辩理由无事实依据，本院不予支持。三、关于垚成公司垫付费用的问题。1、员工工资部分。垚成公司称其代思源公司发放员工2016年3-5月工资69185元，对此，思源公司不予认可。对于垚成公司发放2016年3-5月工资名单中，思源公司仅认可其中2016年3月、4月中8人为其公司工作人员，2016年5月7人为其公司工作人员，且认为员工张天礼的工资只有2600元/月，垚成公司发放5000元/月，金额过高。本院认为，虽然思源公司未委托垚成公司向员工发放工资，由于思源公司认可在2016年3-5月安排员工在万象国际城售楼中心进行物业管理工作，该期间并未向其员工发放工资。为保证万象国际城售楼中心物业管理工作的正常开展，垚成公司代思源公司向员工发放工资的行为应予以确认。但垚成公司在代思源公司发放员工工资前未向思源公司核实员工姓名及工资金额，对于其代发工资中与思源公司有争议的员工工资部分本院不予支持，即本院确认在2016年3-5月期间垚成公司垫付员工工资39650元，思源公司应当支付给垚成公司。2、伙食费部分。思源公司虽有员工在售楼中心工作，但思源公司未委托垚成公司垫付思源公司工作人员的伙食费。垚成公司在未得到思源公司委托的情况下即自行向四川省玉鑫药业有限公司支付伙食费后要求思源公司承担，缺乏事实依据，本院不予支持。3、采购费用部分。垚成公司提交的清单能够证实采购的事实，但该采购是否应当由思源公司承担、采购物品是否用于物业管理等均不能证明，因此，对采购费部分，本院不予认可。四、关于思源公司主张的滞纳金及违约金的诉讼请求，因垚成公司代思源公司垫付费用且双方未积极进行结算确认，致垚成公司支付思源公司物业费的具体金额未能进行确定，因此，垚成公司并非故意违反合同约定不支付物业费，因此，对思源公司诉请滞纳金、违约金的请求，本院不予支持。综上，垚成公司应向思源公司支付2016年一季度物业管理费84700元及2015年12月至2016年2月的物业管理费3000元、支付思源公司员工宿舍租赁费7000元，共计94900元。扣减垚成公司垫付的员工工资39650元，垚成公司应当向思源公司支付55250元。鉴于思源公司在一审中怠于提供相关证据，导致一审法院认定部分事实不清，应对诉讼费适当承担。综上所述，上诉人思源公司提出的部分上诉理由成立，本院予以支持；上诉人垚成公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于二审中上诉人思源公司提交新的证据，导致原判认定部分事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持什邡市人民法院(2016)川0682民初1842号民事判决第二项；二、撤销什邡市人民法院(2016)川0682民初1842号民事判决第一项；三、四川垚成投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向成都思源物业服务有限公司支付物业服务费87900元、员工宿舍租赁费7000元，共计94900元。扣减垚成公司垫付的员工工资39650元，垚成公司应当向思源公司支付55250元。一审案件受理费1893元，由成都思源物业服务有限公司负担1000元，四川垚成投资有限公司负担893元；二审案件受理费3687元，由成都思源物业服务有限公司负担1687元，四川垚成投资有限公司负担2000元；。本判决为终审判决。审判长 姚 峻审判员 贾华荣审判员 毛文婷二〇一七年五月二日书记员 凡 萌 关注微信公众号“”