（2017）粤0607民初1382号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-15
案件名称
佛山市佳德仕物业服务有限公司与广东金盛地产集团有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市佳德仕物业服务有限公司,广东金盛地产集团有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零九条，第一百一十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初1382号原告：佛山市佳德仕物业服务有限公司，住所地佛山市三水区南山镇迳口民乐一路1号萌茵花园25座103室，统一社会信用代码914406076886305362。法定代表人：卢生能，总经理。委托诉讼代理人：曾志昌，男，住佛山市三水区，由佛山市三水区物业管理协会推荐。被告：广东金盛地产集团有限公司，住所地佛山市三水区西南街道广海大道中29号金盛大厦九层，统一社会信用代码91440607707798933Y。法定代表人：卢亮，董事长。委托诉讼代理人：刘文利，女，该公司职员。原告佛山市佳德仕物业服务有限公司诉被告广东金盛地产集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的法定代表人卢生能及其委托诉讼代理人曾志昌、被告的委托诉讼代理人刘文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2011年3月至2016年12月的物业服务费44049.60元，并支付滞纳金8436.61元(以每期未缴费的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分别从每期应付之日计至2016年12月31日)；2、案件受理费由被告负担。事实与理由:原告接受佛山市三水区金本房产开发有限公司（以下简称金本公司）的委托，自2011年3月起为兴业大厦提供物业服务。根据《兴业大厦物业管理服务委托合同》（以下简称合同）的约定，每个月前7天内，商业用户须按建筑面积2元/平方米/月支付物业服务费。在约定的缴费期限后未能缴付的，原告可收取未缴付款项自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金（按1‰/天的标准计算）。被告是兴业大厦105物业（佛山市三水区西南街道广海大道中43号105）的业主，其至今未缴纳上述相关物业服务费。期间,原告曾多次向被告催缴，但无果，原告遂诉至本院。被告辩称，一、原、被告不存在物业管理服务合同关系。被告与原告或金本公司不存在委托管理关系，被告从未授权金本公司或原告对涉案商铺进行管理。金本公司无权就涉案商铺与原告签订合同，即使签订，对被告也不具有任何法律约束力。故原告据该合同向被告主张支付物业服务费缺乏事实根据与法律依据。二、被告于2007年以拍卖的方式取得涉案商铺，并由开发商佛山市三水兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）向被告出具了购房发票。金本公司与被告以及涉案商铺没有关联，也未发生过任何法律关系。金本公司无权就被告所属的涉案商铺与他人签订任何形式的合同。三、原告未能举证证明其接受金本公司的委托，成为兴业大厦的物业服务企业，符合物业管理条例的相关规定和程序。同时，原告是否具备相应的物业管理服务资质存在疑问。也就是说，原告不具备成为涉案商铺的物业服务企业的法定资格，无权与金本公司签订合同，该合同属于无效合同。四、原告从未以任何合理的方式向被告告知、披露其与金本公司签订合同的存在和内容，被告也从未享受过原告提供的物业管理服务，故被告无须向原告支付任何费用。综上，原告的诉请没有事实根据与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据，并结合当事人陈述，本院确认原告起诉的事实。另查明，兴业大厦尚未成立业主大会或业主委员会。被告房屋的建筑面积为314.64平方米。再查明，2017年1月12日，国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，明确在前两批取消230项审批事项的基础上，再取消39项中央指定地方实施的行政许可事项。其中包括由《物业服务企业资质管理办法》规定的，由省、市级住房和城乡建设主管部门审批的“物业服务企业二级及以下资质认定”被正式取消。据此，广东省已经暂停了二级和三级物业服务企业资质的审定。本院认为，兴业大厦的业主、业主大会在未选聘物业服务企业之前，作为建设单位的金本公司为了业主的共同利益，可以选聘物业服务企业——至于兴业公司与金本公司是何种关系，不影响金本公司在涉案合同中的法律地位。原告与金本公司签订的合同，实质上属于前期物业服务合同。该合同是当事人的真实意思表示，内容合法有效，作为兴业大厦的全体业主和物业使用人，应受此合同的约束。合同签订后，原告已为被告所在的兴业大厦提供物业服务多年。因此，原、被告之间实际上形成了物业服务合同关系。虽然被告自购置涉案商铺后将其出租，自己并非直接使用人，但多年来承租人一直享受原告提供的物业服务，被告亦因出租该物业而受益。由于涉案商铺属于兴业大厦整体物业的一部分，而原告所提供的物业服务是有偿的，因此，无论被告以何种方式取得涉案商铺，只要被告享受了原告提供的物业服务，被告就应支付相应的物业服务费。被告辩解其以拍卖形式取得涉案商铺，其与原告既不存在物业服务合同关系，也未授权过金本公司或原告对商铺提供物业服务，且事实上未享受过物业服务，原告无权向其主张物业服务费。这显然与事实不符，也有悖民法中权利义务对等的原则，本院对此不予采纳。经审查，原告是经本地工商行政管理部门核准成立具有独立法人资格，可从事物业服务活动的企业。被告辩解原告不具备成为物业服务企业的法定资格，原告与金本公司签订的合同属于无效合同，理据不足，本院亦不予采纳。根据合同约定，被告逾期缴付费用，原告可以收取滞纳金（实际是违约金）。原告自愿将违约金标准降低，属于当事人在法律规定的范围内处分其民事权利的行为，本院予以尊重。原告关于违约金的分段计算标准、方法、结果正确，本院予以支持。综上所述，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付上述物业服务费及违约金，于法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一、被告广东金盛地产集团有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市佳德仕物业服务有限公司支付（兴业大厦105商铺）2011年3月至2016年12月的物业服务费共计44049.60元。二、被告广东金盛地产集团有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市佳德仕物业服务有限公司支付逾期付款违约金合计8436.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即556.08元，由被告广东金盛地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 何健钊二○一七年二○一七年五月二日书记员 吴惠敏 来源：