（2017）浙0782民初2164号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-11-17
案件名称
楼召根与黄葵仙、黄锋平合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
楼召根,黄葵仙,黄锋平
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十八条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0782民初2164号原告:楼召根，男，1935年9月12日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：楼满成，北京中盾律师事务所律师。被告：黄葵仙，女，1970年7月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：黄锋平，男，1979年6月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。二被告共同委托诉讼代理人：罗渭，浙江绣湖律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈超，浙江绣湖律师事务所实习律师。原告楼召根与被告黄葵仙合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判。后原告于2017年2月7日申请追加黄锋平为被告，本院依法通知黄锋平为被告参加本案诉讼。本案于2017年3月13日、4月7日两次公开开庭进行了审理。原告楼召根及其委托诉讼代理人楼满成，被告黄葵仙、黄锋平的共同委托诉讼代理人罗渭、陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楼召根起诉时向本院提出诉讼请求：1、确认义乌市工人西路向阳巷2弄10号3楼房屋归原告所有；2、被告给付产权证使用尚欠利息2万元。原告申请追加黄锋平为被告后，变更诉讼请求为：1、判令解除原告楼召根与被告黄葵仙于2016年1月7日签订的协议书；2、判令被告黄葵仙返还给原告楼召根义乌市工人西路向阳巷2弄10号3楼房屋征收补偿款250万元；3、被告黄葵仙给付原告尚欠产权证使用费12万元；4、判令被告黄锋平承担本案的连带责任。事实与理由：原告与被告黄葵仙、黄锋平是亲戚关系。被告黄葵仙、黄锋平是姐弟关系。原告所有义乌市工人西路向阳巷2弄10号3楼房屋一层，建筑面积116.27㎡，房权证稠城第c000225**号，土地证义城1997第01334号。2010年8月，被告黄葵仙因做生意资金短缺，为了抵押贷款要求原告同意签订“协议书”将上述房屋产权暂时过户给被告黄葵仙，时间定为两年。2010年8月起至2012年7月30日止，在此期间原告拥有房屋使用权，被告黄葵仙只能用上述房屋产权进行抵押贷款，而无权进行房产交易；“协议书”到期被告黄葵仙要求原告同意再签一年，2012年8月1日签订“补充协议书”，强调被告黄葵仙借用原告产权，只能用于银行抵押贷款、原告与被告黄葵仙双方行为是借贷关系，不是房产交易关系，故被告黄葵仙无权与第三方进行房产交易，被告黄葵仙每月给付原告5000元红利作为回报，并要求被告黄葵仙按时归还产权转户更名，不得以任何理由拖延；2013年7月31日“补充协议书”到期，被告黄葵仙又以用此房产办理的抵押贷款尚未到期为由，要求原告同意将时间延长到贷款到期时间2014年2月28日，并签订了“补充条款”，强调在此期间被告黄葵仙不许再次以房产办理贷款事项，应积极及早本次贷款的还贷，及归还产权转户准备工作，不得以任何理由推迟。2014年2月28日“补充条款”到期后，原告多次要求被告黄葵仙无条件归还产权，被告黄葵仙以种种理由推拖，要求延长到2014年4月1日、延长到2014年6月30日、延长到2014年12月30日、延长到2015年12月31日，被告黄葵仙一共六次要求延长产权证的使用时间。2015年12月31日第六次延期到期，被告黄葵仙还是以合同贷款未到期，经营状况一般为由拒绝将上述房屋产权归还原告并要求以100万元的价格购买上述房屋。在六年多的时间里，原告几十次追讨要求被告黄葵仙归还产权人名称和利息，都未能如愿，出于无奈原告同意将上述房屋卖给被告黄葵仙。2016年1月7日，原告与被告黄葵仙签订房屋买卖“协议书”，被告黄锋平是担保人，约定黄葵仙分三次于2016年2月1日前付房款25万元，2016年6月30日前付房款25万元，余款50万元于2016年12月30日前付清，并约定到期未付清房款，被告应支付原告相应利息，还约定在房款未付清前，乙方无权将该房产转让，至2016年12月30日约定期限到期，被告黄葵仙应付的100万元房款分文未付。2016年10月21日，义乌市人民政府发布公告暂停办理房屋征收范围内房屋转让行为。2017年2月8日，被告黄葵仙擅自与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室向阳上片城市有机更新指挥部签订领取以上房屋的补偿款250余万元协议书，2017年2月10日被告黄葵仙领取了以上房屋的部分补偿款180余万元。向阳巷2弄10号3楼房屋自1989年5月19日购买以来，一直由楼召根控制、居住使用，2016年底被告黄葵仙非法撬锁带人进入室内评估，2017年3月4日楼召根搬出家具用品，结清水电费，腾空房屋。移交房屋钥匙，征收人员进行了验收，楼召根按要求提前腾空了征收房屋。2016年1月7日，原告楼召根与被告黄葵仙、被告担保人黄锋平签订房屋买卖“协议书”和其他事实证明，房屋由楼召根过户给黄葵仙手续是2010年8月办理的，是被告黄葵仙为了抵押贷款要求原告将上述房屋产权暂时过户，并非2016年1月7日房屋买卖协议签订后变更的。房屋买卖协议书明确约定了房屋价款及付款期限，还约定房款未付清前，无权将该房产转让。被告黄葵仙未付清房款，违约将该房产转让，房屋一直由楼召根控制使用，使用权从未进行移交，直至2017年3月4日原告将房屋移交给征收部门，被告黄葵仙从来没有占有过以上房屋。房屋买卖协议书还约定，如到期未付清房款，乙方应支付甲方相应的利息，相应的利息应按原约定的每月5000元利息给付，否则按照最高人民法院关于民间借贷案件使用法律若干问题的规定，100万元房款按24%给付24万元利息也可。被告黄葵仙没有按合同的规定2016年12月30日前给付100万元房款，其以自己的行为表明不履行主要债务。根据合同法第46条和民法通则第76条，“附终止期限的合同，自期限届满失效”，“附期限的民事行为在所附期限到来时生效或者解除”的规定，应该解除楼召根与被告黄葵仙与2016年1月7日的房屋买卖协议书。根据合同法第93条、94条的规定，被告黄葵仙没有在2016年12月30日前付清100万元房款，解除合同的条件成就，解除权人楼召根可以解除合同，这是合同约定解除。同样，被告黄葵仙逾期未付房款，以自己的行为不履行主要债务，原告楼召根可以解除合同，这是合同的法定解除，在出现法定解除事由的情形下，拥有解除权的一方当事人可以单方面行使解除权，而无需和对方协商一致。法律还规定分期付款的买受人未支付到期金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，出卖人楼召根有权要求解除合同。根据合同法第97条的规定，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，据此要求被告黄葵仙返还给原告楼召根房屋征收补偿款250万元。被告黄葵仙、黄锋平答辩称：原告起诉时，法院将本案的案由列为合同纠纷，本案的实体纠纷是，原告将自己所有的坐落于义乌市的房产以100万元的价格转让给被告黄葵仙即原告作为出卖人将房屋所有权转移给买受人黄葵仙，买受人黄葵仙支付价款的合同，所以本案的纠纷更加符合房屋买卖合同的构成要件，故本案的案由定为“房屋买卖合同纠纷”更符合法理。原告系被告黄葵仙的姑丈，被告黄锋平系被告黄葵仙的同胞弟弟。2010年8月份就本案签订第一份“协议书”之前，原告的儿子楼晋伟就向被告黄葵仙借款人民币50万元，基于表兄弟关系当时未曾出具借据，所借款项至今也尚未偿还。涉案当事人虽前后曾签订过四份协议书，但其实签订协议的真实本意都是原告自愿将涉案房产转让给被告黄葵仙所有，无非被告黄葵仙支付能力有限，才设置和附加了许多条款和条件。被告黄葵仙已于2016年10月21日通过丈夫许祖亮的中国农业银行账户支付给原告购房款10万元。被告黄葵仙已于2017年2月8日与政府签订涉案房产的征收合同，所以根据物权法第28条的规定，涉案房屋的所有权已转移为义乌市人民政府所有。2016年1月7日涉案当事人签订的协议书真实有效。该协议书明确载明经协商甲方（指原告）同意将该房产出售给乙方（指被告黄葵仙），涉案房产已于2010年8月10日办理产权的变更登记手续。协议约定的房产变更登记已履行完毕，协议涉及的其他内容也没有损害国家、集体或他人的利益，应认定为真实有效。原告主张解除涉案协议书证据不足或者说条件尚未成就，因此，原告主张的第一、二项诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据。原告主张的第三项诉讼请求同样证据不足。涉案当事人于2012年8月1日签订的《补充协议书》第4条、2013年8月1日签订的《补充条款》第1条确实有约定，黄葵仙每月要支付原告红利5000元。原告本人在2016年1月7日涉案当事人签订的《协议书》的左下角空白部分亲笔书写“注，原协议已还黄葵仙，全部作废”，简单地讲，2016年1月7日签订的最后一份协议书里没有再约定黄葵仙需要支付红利或产权证使用费的文字内容。涉案房产已经在2010年8月10日办理了产权登记，我国物权法明文规定物权的所有以登记为准，所以本案的物权归黄葵仙所有，无论程序上还是实体上均没有瑕疵，如果原告方要解除2016年1月7日的协议书，只能提起物权确认纠纷。请原告方分清物权和债权的不同点。针对二被告的答辩意见，原告补充：被告黄葵仙称已于2016年10月21日通过丈夫许祖亮的银行账户转账支付给原告购房款10万元，但2016年1月7日房屋买卖协议中约定的只有二期25万元、一期50万元的数额，没有10万元的数额，许祖亮与被告黄葵仙已于2007年9月6日登记离婚，双方在离婚协议里约定双方婚姻存续期间的所有债务由被告黄葵仙负责清偿，因此，许祖亮与原告间的债权债务与本案无关。2016年1月7日的协议书第五条约定：如到期未付清房款，乙方应支付甲方相应的利息，请问被告到期未付清房款，付的利息是不是红利或者产权证使用费呢？2012年8月1日及2013年8月1日的协议或补充条款均约定被告黄葵仙每月要支付原告红利5000元，有此约定，被告为何不付呢？关于被告方所称原告本人在2016年1月7日的协议书左下角空白部分亲笔书写了“注，原协议已还给黄葵仙，全部作废”，原告从未书写过该内容，也没有授权委托其他人在协议书上书写以上内容，该内容不是原告的真实意思表示。双方确有约定被告黄葵仙每月要支付原告红利5000元，现被告以原协议已还黄葵仙全部作废为由，拒付2015年尚欠利息、2016年全年至2017年2月份利息是没有事实依据的。另外，被告黄葵仙称原告的儿子曾向其借款未还，如果被告与原告的儿子有债权债务关系，也与原告无关，与本案无关。被告称前后签订过四份协议书，其真实本意都是原告自愿将房产转让给被告黄葵仙所有，无非是其支付能力有限，才设置和附加了许多条款和条件，前后矛盾，不能自圆其说。被告黄葵仙买房不给钱，250万元的补偿款她要拿走，是缺乏诚信的典型。黄葵仙与原告是在2010年8月10日办理了房屋过户登记手续，而不是2016年1月7日的协议签订以后，不是该协议的履行。原告一直享有涉案房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告黄葵仙未付房款无权处分原告的财产，不当得利应当返还给原告。原告楼召根为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、2010年8月协议书复印件一份，证明：双方约定好暂时过户，只能用于抵押贷款，无权进行房产交易。补充说明，无原件，原件可能被黄葵仙窃取了。证据二、2012年8月1日补充协议书一份，证明双方同意再续一年，时间从2012年8月1日到2013年7月31日止。证据三、2013年8月1日补充条款复印件一份，证明第一被告以贷款尚未到期要求延期，继续借房产证。补充说明，无原件，原件可能被黄葵仙窃取了。证据四、2016年1月7日协议书一份，证明房款价格100万，付款期限为1年，双方对付款方式进行了约定，不付房款不能转让，如到期未支付房款乙方应支付甲方相应利息。我方的协议书上没有被告方所主张的“原协议已还给黄葵仙，全部作废”的内容。证据五、离婚协议书一份（核对件），证明黄葵仙和许祖亮已经于2007年9月6日离婚的事实，离婚协议上明确约定了婚姻关系存续期间的债务清偿责任由黄葵仙清偿。证据六、欠条复印件两份，证明自2015年2月1日起至2017年2月黄葵仙欠利息（产权使用费）24个月共计12万元。无原件可能被黄葵仙窃取了。证据七、楼召根追讨清单复印件一份，车票若干及说明复印件一份，证明仅2015年原告回义乌追讨7次，2016年元月5日楼召根在黄葵仙厂里等了三天三夜；楼召根出于无奈同意将房子卖给黄葵仙。说明一点，追讨清单及说明都是原告方单方制作。证据八、照片五张，证明：1、2017年3月4日楼召根向被征验收人员交接房屋并在验收表上签字；2、楼召根3月4日腾空房屋情况；3、2017年3月4日房屋腾空验收。二被告的共同质证意见：证据一、虽然原告方递交的是复印件，但被告对真实性没有意见，因为签订了2016年1月7日的协议后已经由原告交付给第一被告，但对原告要求的证明对象有意见，原告和第一被告之间对涉案的房屋一直是买卖的法律关系，而非借用。证据二、真实性无异议，但对原告要求的证明对象有意见，原告和第一被告之间对涉案的房屋一直是买卖的法律关系，而非借用。证据三、同证据一的质证意见。证据四、真实性、关联性都没有意见。证据五、真实性没有意见，但关联性和原告要求的证明对象有意见。证据六、真实性有意见，即使有两份欠条，也是债权债务关系，与本案无关。证据七、楼召根追讨清单被告不知情。车票真实性、关联性及原告要求的证明对象都有意见，车票真假不明，与原告的证明目的没有关联。说明被告也是不知情。证据八、房屋征收交接验收表的照片真实性和关联性没有意见，其他几张三性均有异议。二被告为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：证据一、2016年1月7日《协议书》一份，证明：1、涉案房产原告是出售给第一被告的；2、转让款人民币是100万元；3、分期的付款方式；4、该份协议未曾约定黄葵仙需每月支付红利即支付红利的事实已不成立；5、原先协议已还给黄葵仙且全部作废的事实。证据二、2016年10月21日中国农业银行业务凭证一份，证明：被告黄葵仙通过丈夫许祖亮中国农业银行账户转账给原告购房款人民币10万元的事实。证据三、2017年2月8日、2017年3月1日，义乌市不动产登记中心不动产档案证明各一份，共同证明涉案房产原告已于2010年8月10日变更登记到被告一名下，即涉案房屋的物权由第一被告享有的事实。证据四、2010年8月3日房地产买卖契约一份（核对件），证明：1、签订涉案房地产买卖的时间；2、成交价人民币40万元；3、签约时已支付过定金人民币8万元；4、契约第一条明确约定涉案房产为买卖。证据五、2010年8月3日欠条一份，证明：1、涉案当事人约定涉案房产当时双方实际的成交价为人民币50万元；2、购房款人民币50万元（实际尚未支付）又以借款形式出借给黄葵仙，由黄葵仙从2010年8月3日开始按月利息按1分计算。证据六、房屋款伍拾万元的利息支付时间如下清单一份，证明：1、截止到2010年11月4日，黄葵仙仍尚欠购房款人民币50万元；2、对该50万元购房款，从2010年11月4日开始至2016年2月4日止，被告黄葵仙一直按月息1分给原告楼召根计付利息，共计已付利息人民币33万元的事实。原告的质证意见：证据一、合同左下方注明的文字内容“原协议已还给黄葵仙，全部作废”不是原告所写，其他真实性没有异议。但证明对象有异议，不能证明不需要红利，协议书上约定到期未支付还款要支付利息，这里的利息就是红利，也就是产权证使用费。证据二、与本案无关，黄葵仙、许祖亮之间已经没有婚姻关系。证据三、真实性无异议，是2010年8月为了抵押贷款过户给第一被告的，但是并不能证明房子就是被告黄葵仙的。证据四，真实性没有问题。关联性、合法性存在问题。被告黄葵仙为了抵押贷款，原告同意将涉案房屋暂时过户给被告黄葵仙，并签订了房地产买卖契约，但不是房屋买卖。被告方未提供已支付过定金人民币8万元的依据，成交价40万元也没有付。房屋也未交付，一直到2017年3月4日涉案房屋一直由原告占有使用。被告如果付了房款为何一直没有收房。所以被告称签订该契约双方是房产买卖没有依据。证据五、真实性无异议，关联性、合法性有欠缺。双方约定涉案房产暂时过户给黄葵仙，折价人民币50万元，被告说实际的成交价为人民币50万元是不准确的，2010年8月3日签订的房地产买卖契约，涉案房地产成交价40万元，同一天黄葵仙欠条涉案房产成交价又变成了50万元，前后矛盾，说明40万元价格不是房屋买卖价格，是为了房产过户报的名义价格，否则是说不通的。被告称购房款人民币50万元实际尚未支付，既然购房款实际尚未支付，那么应该认定房地产买卖契约中的成交价也实际尚未支付，这也可以证明房地产买卖契约签订时是暂时把涉案房产过户给黄葵仙。欠条称原告把涉案房产过户给黄葵仙，从2010年8月3日开始按月利息按1分计算，说明涉案房屋是借贷关系，而不是买卖关系。被告在提交2010年8月3日房地产买卖契约清单中称，签约时已经支付过定金8万元，被告又在欠条证据清单中称购房款人民币50万元尚未支付，前后矛盾。5、欠条称原告的房产暂时过户给黄葵仙，2010年8月3日双方签订房地产买卖契约，履行过户手续，2010年8月3日双方签订协议书，即欠条中附的协议，这份协议书被告无法否认，协议书的内容也证明被告为了抵押贷款，原告同意将涉案房屋产权暂时过户给被告，而非房产交易，原告并未收取房款，不是房屋买卖。证据六、该清单证明2010年8月3日楼召根将房屋暂时过户给黄葵仙，黄葵仙未支付过购房款，包括签约时的定金，50万元是双方为了相互约束房产暂定折价借给黄葵仙，黄葵仙按此给付利息，而不是黄葵仙仍尚欠购房款人民币50万元；黄葵仙从2010年8月3日开始按月息1分给付给原告楼召根计付利息，三个月给付一次，和被告在证据清单中说的自相矛盾。被告称共计已付利息人民币33元也不是事实，被告给付原告利息远不止33元。该证据的关联性、合法性均有问题。这份给付利息的清单和欠条书证一直在被告黄葵仙的控制下，从签订房地产买卖契约，欠条、协议书，这些证据材料形成了证据链，证明：1、2010年8月3日双方签订的协议是将涉案房屋产权无偿过户给黄葵仙用于房屋抵押，而不是房产交易。2、被告黄葵仙使用原告房屋的利息从2010年8月3日开始计息，2010年11月4日给付了第一笔利息，而不是被告在证据中所称的从2010年11月4日开始计息。3、从2010年8月3日被告黄葵仙开始给付利息，每三个月给付一次，每次15000元，已经给付到了2015年11月4日，共给付了17次，都有原告的签字和手印，2015年2月4日至2016年2月4日没有原告的签字和手印，这是被告伪造的假证。以上17次利息都是三个月一次，这次一次付一年，和以往的给付方法不同。被告黄葵仙2015年8月10日书写欠条的时间段写明2月1日至5月1日，5月1日至8月1日写明黄葵仙欠姑父3万元。这是楼召根第四次向黄葵仙追讨利息时黄葵仙写的。所以可以佐证原告2015年楼召根去义乌的目的是向黄葵仙追讨产权使用费。同样被告在第二张说明中也是这样写的，2月4日至5月4日15000元未支付，5月4日至8月4日未支付，以上六个月8万元未付清。从15年开始被告用不给利息的方式逼迫原告转让房屋。把五次给付利息勾连在一起，这12万元利息是什么时候给的？又是怎么给的？被告应给付2015年2月4日到2016年2月4日四次利息共计6万元。2016年2月4日到2017年2月4日被告应按协议书第五条按100万元的房屋价格月息1分给付楼召根12万元的利息。结合双方的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：一、原告提供的证据。证据一、二、三、四、五的真实性均予以确认。证据六，系复印件，被告方对真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。证据七，对行程记录本身形式上的真实性予以确认，对车票的真实性予以确认。证据八，对照片的真实性予以确认。对二被告提供的证据。证据一，该协议与原告提供的证据四相比较，除了左下角“注：原协议已还黄葵仙全部作废”，其他内容一致，就该注明的内容，被告方称系原告的儿子所写，但原告否认，被告方也未提出鉴定申请，对该注明的内容的真实性本院不予确认。证据二，对其真实性予以确认，但因许祖亮早已与被告黄葵仙离婚，仅凭该转账记录，不能确认系被告黄葵仙用于支付购房款，对其证明效力不予确认。对证据五的真实性予以确认。证据六，原告对截至2015年2月4日的“利息”支付情况，原告均签字捺印进行了确认，且庭审中，原、被告双方均对截至2015年2月4日的“利息”已经付清没有异议，故本院对该清单中对截至2015年2月4日的“利息”支付情况真实性予以确认。对该清单最后一行记录“2015年2月4日-2016年2月4日共付6万元”，原告并未进行签字或捺印确认，被告方也未提供其他证据佐证支付过该期间的“利息”，故对该行记录的真实性本院不予确认，不能证明被告黄葵仙已支付了2015年2月4日至2016年2月4日的6万元。经审理，本院认定事实如下：2010年8月，原告楼召根（甲方）与被告黄葵仙（乙方）签订《协议书》一份，载明：“甲方现有，建筑面积116.27㎡，房权证稠城第C000225**号，土地证义城1997第01334号的房屋及产权（有复印件）乙方因做生意资金短缺，经甲乙双方协商，达成条款如下：1、甲方同意将上述房屋产权暂时过户给乙方，时间定为两年，2010年8月起至2012年7月30日止。2、在此期间甲方拥有房屋所有权，乙方只能用于抵押贷款，而无权进行房产交易。3、因乙方借用甲方产权只是抵押贷款，而非房产交易，故甲方并未收取房款及一切费用。4、因过户所产生的一切费用由乙方承担。5、协议到期后，乙方应根据甲方的个人意愿，将产权归还即过户给甲方，或经甲方同意按时价卖于乙方，6、甲方年事已高，届时如有不便或意外，由其子楼晋伟承担。本协议一式二份，签字生效，未尽事宜另行协商”。2010年8月3日，被告黄葵仙向原告出具欠条一份，载明：“楼召根姑丈的房产暂时过户给黄葵仙（附协议），为了相互约束，房产暂定折价伍拾万元，借给黄葵仙，从2010年8月3日开始，利息为1分，利息三个月付清一次，定于2012年7月30日前，归还房产后，此欠条作废，双方各执一份。”同日，原告（甲方卖方）与被告黄葵仙（乙方卖方）签订《房地产买卖契约》一份，主要内容为：甲方已收到乙方预付的购房定金人民币捌万元，甲方自愿将坐落在的房地产出售给乙方，双方议定的成交价格为肆拾万元，乙方于2010年10月25日前一次付清给甲方，双方同意于2010年10月30日前由甲方将上述房地产及其附属物交付给乙方。2010年8月10日，坐落于的房屋所有权人变更登记为被告黄葵仙。2012年8月1日，原告楼召根（甲方）与被告黄葵仙（乙方）签订《补充协议书》一份，载明：“甲方原有，建筑面积116.27㎡，房权证稠城第C000225**号，土地证义城1997第01334号的房屋及产权（有复印件）。因乙方做生意资金短缺，已于2010年8月初将上述房屋产权暂时过户给乙方，原定时间两年（2010年8月至2012年7月30日止），现已到期，经双方再次协定，甲方同意再续一年，时间：2012年8月至2013年7月31日止。1、本补充协议与原协议为一体，共同使用方可生效。2、甲方再次声明，乙方借用甲方的产权，只能用于银行抵押贷款，甲乙双方行为是借贷关系，不是房产交易关系，故乙方无权与第三方进行房产交易。3、续签协议到期后，甲方不再同意第三次续签。4、乙方同意每月付给甲方伍仟元红利作为回报，三个月付一次，到期后此条款自动作废。5、乙方应及早准备贷款还款及归还产权转户事宜，不得以任何理由拖延。本协议一式二份，甲乙各执一份，签字生效。”2013年8月1日，原告楼召根（甲方）与被告黄葵仙（乙方）签订《补充条款》一份，载明：“现关于乙方借贷甲方房产权证事宜，（2010年8月及2012年8月1号分别签订协议书和补充协议书）因乙方用此房产办理的抵押贷款尚未到期，应乙方要求，甲方充分考虑乙方的实际情况和利益，经双方商定：1、甲方同意将时间延长到贷款到期时间为2014年2月28日，乙方每月给付甲方的红利（每月5000元）同时有效。2、在此期间，乙方不许再以本房产办理贷款事项，应积极及早本次贷款的还贷，及归还产权转户准备工作，不得以任何理由推迟。3、乙方有意向购买此房产，建议双方在此期间充分了解房地产市场行情，届时如双方能够达成意向，甲方同意转让给乙方，未能达成意向时，乙方应立即无条件归还甲方产权，并积极协助办理过户手续。本条款同上述协议书和补充协议书为共同体。甲乙各执一份，签字生效”。后双方协商一再进行延期，并在该补充条款注明了延期时间，最后一次注明延期至2015年12月31日止。2016年1月7日，原告楼召根（甲方）与被告黄葵仙（乙方）签订《协议书》一份，载明：甲乙双方就义乌市向阳巷二弄十号房产一事再次进行协商，现因乙方贷款未到期，经营状况一般等情况，经协商甲方同意将该房产出售给乙方，（过户手续已于2010年8月办理，有协议书为证）达成协议如下：1、房产出售价格定为壹佰万元整。2、付款期限为一年，2016年1月开始至2016年12月30日止。3、付款方式：①首付款贰拾伍万元，时间为2016年2月1日前。②2016年6月30日前付第二笔款贰拾伍万元（即付至总价的50%）。③余款在2016年12月30日前付清。4、在房款未付清前，乙方无权将该房产转让，否则所产生的一切后果与甲方无关，房款付清后，甲方再腾空物品，将房屋正式交付乙方，乙方付清第二笔房款后，甲方把房屋钥匙交于乙方壹把。5、如到期未付清房款，乙方应支付甲方相应的利息。6、付款依据由本人亲手收条，或为本人指定账户的付款凭证为准。（中国农业银行账号：62×××10）。”被告黄锋平在该协议书担保人处签字。被告黄葵仙按每月5000元的标准，向原告支付了自2010年8月3日至2015年2月4日的回报，2010年2月4日后的回报未有支付。坐落于向阳巷2弄10号3楼的房屋被纳入义乌市人民政府纳入征收范围。2017年2月7日，被告黄葵仙与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订了房屋征收补偿协议。另外，坐落于的房屋自2010年8月以来一直由原告占有使用，直至因征收而腾空。原告在审理过程中向本院提出保全申请，本院依法裁定冻结被告黄葵仙涉案房屋的征收补偿款100万元，并向相关征收行政机关发送了协助执行通知书，征收行政机关的工作人员在相应的送达回证中注明：“？户2017年2月8日签约，2月11日支付第一笔补偿款，已补偿1874923元，剩余582686元。”本院认为：根据原告与被告黄葵仙于2010年8月签订的《协议书》，于2012年8月1日签订的《补充协议书》，于2013年8月1日签订的《补充条款》及2010年8月3日被告黄葵仙向原告出具的欠条载明的内容，可以确认原告与被告黄葵仙之间达成以下合意，即原告暂时将自己所有的坐落于的房屋过户至被告黄葵仙名下，以方便被告黄葵仙以此房屋作为抵押物向银行办理贷款，而由被告黄葵仙支付相应的费用。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告黄葵仙虽然于2010年8月3日签订了一份《房地产买卖契约》，但被告黄葵仙实际未向原告支付该合同所约定的房屋价款，故可以认定双方系假借房屋买卖的名义以方便办理过户登记手续而签订了该合同，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。因此，虽然案涉房屋已于2010年8月10日过户登记至被告黄葵仙的名下，但因原告此时并无将涉案房屋所有权转移给被告黄葵仙的真实意思表示，过户登记在原告与被告黄葵仙内部并不产生涉案房屋的所有权转移至被告黄葵仙的法律效力。至双方于2016年1月7日签订了《协议书》达成有关涉案房屋买卖的合意，原告此时才有将涉案房屋的所有权转移于被告黄葵仙的真实意思表示，但根据《协议书》第四条的约定，被告黄葵仙在支付了50%房款后才取得也仅取得间接占有房屋的权利，在付清房款后，被告黄葵仙才对房屋取得全面的占有、使用、收益、处分的权利，也就是说，在被告黄葵仙付清房款后，其才能对涉案房屋享有所有权，也只有此时，过户登记在原告与被告黄葵仙内部才产生涉案房屋的所有权转移至被告黄葵仙的法律效力。被告黄葵仙于2017年2月7日与征收行政机关签订了关于涉案房屋的征收补偿协议，被告黄葵仙因不是涉案房屋的真实所有权人，故实际上其并无处分涉案房屋的权利，但不动产登记具有公示公信力，涉案房屋的登记所有权人为被告黄葵仙，就外部而言，涉案房屋的所有权人即为被告黄葵仙，故该征收补偿协议合法有效。另外，原告在知道是由被告黄葵仙签订房屋征收补偿协议的情况下，仍腾空了涉案房屋并交付给了征收行政机关，可以认定原告是认可行政机关的征收行为的（也包含了对房屋征收补偿协议的认可）。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，故在签订房屋征收补偿协议以后，涉案房屋已经归义乌市人民政府所有。综上，相关的证据可以证明，自2010年8月10日（即涉案房屋所有权人由原告变更登记为被告黄葵仙的日期）至人民政府的征收涉案房屋的决定生效的期间，涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，在此期间，涉案房屋的所有权的真实权利人一直为原告。对于原告的第一项诉讼请求。原告请求解除原告与被告黄葵仙于2016年1月7日签订的协议书。该份协议书系签订双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应当按照合同约定，全面履行自已的义务。被告黄葵仙至今未按照约定的数额及期限支付房屋价款，构成根本违约，原告有权解除双方之间的房屋买卖合同。故对该诉请，本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求。原告要求被告黄葵仙返还房屋征收补偿款250万元。本院已在上文分析论证，自2010年8月10日（即涉案房屋所有权人由原告变更登记为被告黄葵仙的日期）至人民政府的征收涉案房屋的决定生效的期间，涉案房屋的所有权的真实权利人一直为原告，故行政征收机关就涉案房屋发放的征收补偿款实际上应由原告享有，被告黄葵仙因房屋被征收而取得的补偿款应当返还给原告。根据在财产保全过程中，征收行政机关工作人员在送达回证上注明的内容，本院现可以确认涉案房屋征收补偿款共计2457609元，被告黄葵仙实际已经收到1874923元。对于剩余582686元的补偿款，被告黄葵仙事实上已依据房屋征收补偿协议取得，只是因为本院的财产保全，征收行政机关停止向其发放，故对于该笔补偿款被告黄葵仙也应返还。原告于庭后向本院提交征收补偿款数额的说明称，涉案房屋征收补偿款约2553500元，但并未提供相应的依据，若存在其他征收补偿款的，原告可另行主张。关于原告的第三项诉讼请求，被告黄葵仙给付原告尚欠产权证使用费12万元。原告主张计算的期间是2015年2月至2017年2月，对于2015年2月4日至2016年1月6日此期间，被告黄葵仙应当按约向原告支付每月5000元的回报，共计6万元。对于2016年1月7日起的回报（产权证使用费），原告主张的依据为2016年1月7日的《协议书》中约定，如到期未付清房款，被告黄葵仙应支付原告相应的利息，该约定并不明确，原告认为系仍按签订该协议之前支付回报，被告黄葵仙则认为只是约定了购房款的逾期利息，因2016年1月7日双方已经订立了房屋买卖合同，被告黄葵仙的陈述更符合常理，故对该部分诉请，本院不予支持。关于被告黄锋平的保证责任。被告黄锋平在2016年1月7日原告与被告黄葵仙签订的《协议书》担保人处签字，未明确约定保证方式，依法应按照连带责任保证承担保证责任，故被告黄锋平应对被告黄葵仙就上述《协议书》应承担的债务承担连带清偿责任。而本院认定被告黄葵仙应返还房屋征收补偿款系因其不是房屋的真正所有权人而取得了房屋征收补偿款，并非基于对《协议书》的违反，也并非因合同履行过程中取得的财产在合同解除后予以返还，故被告黄锋平就被告黄葵仙返还房屋征收补偿款不需承担保证责任。综上，原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、解除原告楼召根与被告黄葵仙于2016年1月7日签订的《协议书》。二、被告黄葵仙于本判决生效后十日内返还原告楼召根因坐落于义乌市的房屋被征收而取得的房屋征收补偿款2457609元。三、被告黄葵仙于本判决生效后十日内支付原告楼召根因借用原告楼召根所有的房屋办理贷款的回报60000元。四、驳回原告楼召根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13480元，由原告楼召根负担10元，由被告黄葵仙负担13470元。保全费5000元，由被告黄葵仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 吴晨播二〇一七年五月二日书记员 李 双 关注微信公众号“”