（2016）鄂0103民初4848号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-26
案件名称
陈建华与武汉宝利金物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈建华,武汉宝利金物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初4848号原告：陈建华，女，1956年10月2日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：罗超，原告陈建华之子，1987年4月29日出生。代理权限特别授权。被告：武汉宝利金物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区花楼街198号1层33室。法定代表人：周志平，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北忠三律师事务所律师。代理权限一般代理。原告陈建华与被告武汉宝利金物业管理有限公司（下称宝利金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年7月5日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建华及其委托代理人罗超、被告宝利金公司委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告宝丽金公司支付所欠商铺租金利息违约金计100000元；2、被告宝丽金公司承担诉讼费。事实和理由：武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场3层229室商业服务用房（建筑面积13.06平方米）属原告陈建华所有，上述房屋开发商的物业公司承诺，由其给房屋业主招租经营。2014年3月15日，原、被告签订《出租商铺协议》，协议约定，原告陈建华将其所有的上述房屋委托被告宝丽金公司代表原告陈建华与其他公司签订商铺整体出租协议，期限15年，从2014年3月15日至2029年3月14日，协议签订后，原告陈建华交付了300元广告费，但是2014年3月-2016年5月，原告陈建华只收到1个季度租金，其他租金至少20000元左右未付给原告陈建华。被告宝丽金公司行为严重侵害了原告陈建华合法权益。为维护原告陈建华合法权益，故请求人民法院判如所请。被告宝利金公司辩称，被告宝丽金公司并不是商铺的承租方，在承租方没有支付租金的情况下，被告宝丽金公司没有支付租金的义务。被告宝丽金公司公司是为了实现房屋业主利益，在有关部门指导下成立的，如上述商铺实际经营方未履行租赁或中途撤场造成损失，被告宝丽金公司不承担责任，有协调各方损失最小化的义务。被告宝丽金公司与案外人武汉珠轩商业经营管理有限公司（下称珠轩公司）签订《商铺整体租赁合同》，后因公司地点、工商、税务等因素，珠轩公司成立了武汉晟世金得管理有限责任公司（下称晟世金得公司），由晟世金得公司具体履行上述租赁合同。被告宝丽金公司在与原告陈建华签订的协议书的附件一、二中告知了原告陈建华，被告宝丽金公司向案外人交付了房屋，并对房屋电梯、中央空调消防、管道进行维修。经协议调整年度租金后，被告宝丽金公司收到第一季度租金，也同时向原告陈建华进行了支付。因案外人未交第二、三季度租金，被告宝丽金公司已经向人民法院提起了相应民事诉讼。被告宝丽金公司履行了义务，不同意原告陈建华请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告陈建华房屋产权证、有关《委托管理、出租商铺协议书》及附件1、附件2、《补充协议书》、调整租金支付方式协议、有关建设银行电子回执、原、被告的陈述等，本院组织了有关当事人进行质证，有关证据在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月15日，原、被告双方签订《委托管理、出租商铺协议书》，协议约定，被告宝丽金公司代表原告陈建华与案外人珠轩公司签订商铺整体出租协议书，将原告陈建华所有的江汉区宝丽金国际广场3层229号的商铺（建筑面积13.06平方米，价格107698元）出租，被告宝丽金公司代表原告陈建华收取珠轩公司缴纳的租金，并及时发放给原告陈建华。被告宝丽金公司代表原告陈建华管理该商铺防止损害行为发生。当案外人出现不能履行缴纳租金等损害原告陈建华根本利益行为时有权解除协议并代表原告陈建华维护合法权利包括但不限于诉讼、报案等。年租金总额：购房总价×7%，6个月免租期用于招商装修。第一年至第五年，租金以3%递增、第六至十年以4%递增等，租赁期限为15年，自2014年3月15日至2029年3月14日。2014年3月15日至2015年3月14日，年租金8423元，2015年3月15日至2016年3月14日8675.69元，2016年3月15日至2017年3月14日8935.96元，以此类推。按季度支付租金，每季度的第一个月的30日前支付。为维护宝丽金广场一期业主共同利益，协议履行期间，未经被告宝丽金公司书面同意，原告陈建华不得以任何理由单方解除协议。被告宝丽金公司保证租金安全、及时发放，当损害商铺行为出现时应当采取各种措施及时维护原告陈建华合法利益。双方约定了违约条款，在珠轩公司已经支付租金前提下，被告宝丽金公司如逾期支付租金超过15天，则按银行同期贷款利率支付滞纳金连续超过3个月则视为被告宝丽金公司不履行协议，原告陈建华有权解除协议。除上述情况外，原告陈建华解除协议的，则原告陈建华向被告宝丽金公司支付15年租赁期总租金的50%作为赔偿金。2014年11月7日，原、被告签订补充协议，商铺承租方晟世金得公司提出调整第一个租赁年度租金支付方式：第一个租赁年度的租金仍按照季度支付，但每个租赁季度（4次）分别先行支付约定租金的50%；余下部分租金暂缓缴纳，由承租方在第三个租赁年度分四次按季度连本带息平均补交；暂缓缴纳的租金按年利率6%每年计算。承租方先行支付具体如下：2014年11月12日前支付第一个租赁季度（部分）50%；2015年1月15日前支付第一个租赁季度（部分）50%租金；同年4月15日前支付第一个租赁季度（部分）50%租金；同年7月15日前支付第一个租赁季度（部分）50%租金。同年11月10日，被告宝丽金公司与案外人晟世金得公司协议，未按上述约定执行，延迟一天，晟世金得公司则按当期延迟交付费用金额为基数，以每日千分五为标准向被告宝丽金公司支付违约金。延迟超过5日的，被告宝丽金公司书面通知晟世金得公司，收到通知5日内仍未支付的，被告宝丽金公司有权采取措施并解除合同。上述协议签订后，原告陈建华收到一个季度租金，之后双方发生纠纷。另查明，被告宝丽金公司与案外人珠轩公司、晟世金得公司为上述系列房屋武汉宝丽金国际广场一期商铺的租赁合同纠纷进行了诉讼，案经一、二审法院审理后查明：2013年9月27日，宝丽金国际广场一期商铺权益委员会代表业主与珠轩公司签订《意向书》约定，将宝丽金国际广场一期一楼至三楼的商铺整体出租给珠轩公司，总建筑面积21730.24平方米租期15年。2014年3月15日，上述权益委员会人员设立宝丽金公司并以该公司名义与珠轩公司签订关于上述21730.24平方米商铺的《商铺整体租赁合同》，因租赁商铺涉及的工商、税收等因素，珠轩公司法人代表等又出资设立了晟世金得公司，2014年3月18日，珠轩公司、晟世金得公司、宝丽金公司三方签订《协议书》，该协议将珠轩公司在《商铺整体租赁合同》中的权利义务全部转让给了晟世金得公司。上述协议、合同签订后，宝丽金公司陆续将商铺交付给珠轩公司，珠轩公司又将商铺交给晟世金得公司，珠轩公司、晟世金得公司陆续向宝丽金公司支付保证金200万元、租金2990215.73元后再未付租金，为此，发生纠纷。2016年9月7日，武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终3885号民事调解书调解如下：1、解除宝丽金公司与晟世金得公司房屋租赁合同关系；2、晟世金得公司于调解书生效之日起10日内支付宝丽金公司第一租赁年度第二季度租金2993595.83元、第三季度租金3083403.70元；3、晟世金得公司支付宝丽金公司违约金；4、晟世金得公司将宝丽金国际广场一期一至三楼商铺恢复原状后交付宝丽金公司；5、晟世金得公司支付宝丽金公司商铺占用费(每季度2993595元)；6、宝丽金公司放弃其他诉讼请求，晟世金得公司放弃其他诉讼请求，双方纠纷终结。现原告陈建华认为被告宝丽金公司侵害了原告陈建华合法权益，请求人民法院判如所请。本院认为，原、被告间属房屋租赁合同纠纷。2014年3月15日，原告陈建华与被告宝丽金公司签订《委托管理、出租商铺协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议未违反国家强制性规范，协议合法有效。法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。上述协议签订后，原告陈建华依约向被告宝丽金公司交付了房屋，原告陈建华履行了合同义务，被告宝丽金公司接收房屋并转交给他人实际使用。从本案查明的事实看出，原、被告间虽是委托管理、出租商铺协议，但是，从已经生效的民事调解书确定的权利义务认定，被告宝丽金公司与案外人珠轩公司、晟世金得公司关于上述商铺租赁纠纷全部解决，宝丽金公司实际已经完全承继了上述两公司在租赁关系中的相应民事权利义务。因此，原告陈建华请求判决被告宝丽金公司按协议约定支付商铺欠租金（三年26034.6元）及部分违约损失的请求符合事实和法律规定，原告陈建华该请求本院予以支持。关于违约金问题，原、被告协议中是珠轩公司已支付租金为前提，因此，原告陈建华此项请求没有事实依据，本院不予支持。其违约损失可参照银行同期贷款利率计付，从原告陈建华主张权利之日2016年7月5日起计算至实际给付之日止。综上所述，原、被告间是房屋租赁合同纠纷，原告陈建华已经完成合同约定的义务，被告宝丽金公司应按约定支付租金给原告陈建华。原告陈建华的部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告武汉宝丽金物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈建华支付租金26034.6元及利息损失（以26034.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年7月5日起至实际支付日止）；二、驳回原告陈建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告陈建华负担150元，被告武汉宝丽金物业管理有限公司负担1000元（此款原告陈建华已预付，被告宝丽金公司应付部分应随同上述应付款一并支付原告陈建华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 朱少柏二〇一七年五月二日书记员 安鸿铭 关注公众号“”