（2017）粤1302民初399号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-16
案件名称
广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司与叶春森、周婵娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司,叶春森,周婵娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初399号原告：广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司，住所地：惠州市江北40号小区2号楼。法定代表人：陈文彬。委托诉讼代理人：郑仕玉，男，汉族，1986年9月29日出生，，系公司法律顾问。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，汉族，1977年12月25日出生，，系公司客户经理。被告：叶春森，男，汉族，1982年5月18日出生，，住广东省和平县。被告：周婵娟，女，汉族，1986年6月17日出生，，住广东省和平县。委托诉讼代理人：甘振权，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓娜，广东广法律师事务所实习律师。原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司（以下简称海伦堡物业惠州分公司）与被告叶春森、周婵娟物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告海伦堡物业惠州分公司向本院提出诉讼请求：一、两被告按每月174.78元的标准向原告支付自2014年5月起至本案一审判决作出之日止所欠的物业管理费，暂计至2017年2月份为5942.52元；二、两被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金；三、两被告支付原告代为垫付的2014年5月至2016年1月的公摊电费772.43元和水费491.3元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告海伦堡物业惠州分公司为惠州海伦天空花园提供物业服务，两被告是原告服务的第房屋的业主。该房屋建筑面积为97.1平米，依据有关法规规定及相关约定，该房屋物业管理费的标准为1.8元/平米，即两被告每月需向原告缴交管理费174.78元。自2014年5月起至2017年2月止，两被告拖欠原告物业管理费人民币5942.52元及逾期付款违约金。自2014年5月至2016年1月止，拖欠原告代为垫付的公摊电费772.43元、水费491.3元。以上欠费虽经原告多次催缴，两被告仍拒绝支付。被告叶春森、周婵娟辩称，一、被答辩人不具备本案原告的主体资格，应当驳回起诉，答辩人与广州中颐物业管理有限公司惠州分公司于2012年5月19日签订《前期物业管理服务协议》，该协议的另一方主体为广州中颐物业管理有限公司惠州分公司，并非本案被答辩人。二、在不影响以上抗辩的前提下，被答辩人诉请2014年5月至2015年1月的物业管理费已超过诉讼时效，依法应当不予支持。其余月份的物业管理费计算有误，应当按照房产证载明的面积计算，另外《前期物业管理服务协议》所约定的每月每平方米1.8元的物业管理费已超过惠州市政府所确定的政府指导价每月每平方米1.65元。三、被答辩人根据《前期物业管理服务协议》要求答辩人按照每日千分之三的标准缴纳滞纳金于法无据。四、关于被答辩人垫付的公摊电费以及水费，被答辩人未提交具体的公摊电费以及水费的详细计算清单，也没有提交公摊电量以及水的使用量的抄表记录等。五、答辩人并非故意不交纳物业管理费，被答辩人作为物业服务公司，但却未尽到其应当承担的服务义务，物业公司未履行环境卫生的管理导致小区地下停车场环境恶劣，随处都有垃圾，未履行小区公共绿地花草的养护导致花草枯萎，物业公司未经业主同意将小区配套设施规划的游泳池外包给他人经营，属全体业主共同共有的建筑物及其附属设施放置商业广告，上述的营业收入以及资金用途也从未向业主公示等。查明的案件事实经当事人提供证据证明的法律事实不同于现实发生的客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州中颐物业管理有限公司惠州分公司于2014年1月15日在惠州市惠城区工商行政管理局变更登记为广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司。原告海伦堡物业惠州分公司系物业服务贰级资质。位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖26区海伦天空花园由原告海伦堡物业惠州分公司提供物业服务。2014年6月27日，原告海伦堡物业惠州分公司在惠州市惠城区物价局备案高层住宅自2013年9月开始备案标准仍为1.80元/平方米·月。在购买房屋时，广州中颐物业管理有限公司惠州分公司与被告叶春森、周婵娟于2012年5月19日签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为两被告购买的海伦天空花园房提供物业服务，建筑面积为97.1平方米；高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平米1.8元收取物业服务费；每月10日前确保指定扣划的银行账户有足够余额支付本月物业服务费和上月电费及其他公共分摊费等；（第十一条违约责任）被告叶春森、周婵娟不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告海伦堡物业惠州分公司有权要求被告叶春森、周婵娟从逾期之日起补交并按逾期每天千分之三交纳滞纳金。收楼后，被告叶春森、周婵娟向原告海伦堡物业惠州分公司缴交物业服务费至2014年4月，自2014年5月起未缴交物业服务费。同时，被告叶春森、周婵娟未缴交2014年5月至2016年1月的公摊电费772.43元和水费491.3元。2014年10月24日，惠州市房产管理局办理房屋产权登记，建筑面积为96.4平方米。裁决理由和结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》第四十二条的规定缴交物业服务费用。本案中，被告叶春森、周婵娟与原告海伦堡物业惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该涉案内容合法有效，原、被告均应全面履行各自约定和法定的义务。被告叶春森、周婵娟接受了原告海伦堡物业惠州分公司的物业服务，应及时足额缴交物业服务费，但被告叶春森、周婵娟仍拖欠部分物业服务费5907.24元[2014年5月至10月1048.68元（1.80元/平方米·月×97.1平方米×6月）＋2014年11月至2017年2月4858.56元（1.80元/平方米·月×96.4平方米×28月）]和水电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告海伦堡物业惠州分公司要求被告叶春森、周婵娟支付物业服务费及水电费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业管理服务协议》第十一条明确约定，未能按时足额交纳费用，从逾期之日起按逾期每天千分之三交纳滞纳金，但是，物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该滞纳金的标准明显过高，故根据本案案情，该滞纳金的标准宜按每月物业服务费的2%计算，且不超过每月物业服务费。至于被告叶春森、周婵娟抗辩认为原告海伦堡物业惠州分公司未尽物业服务义务，涉及公共权益的，由该小区业主委员会与原告海伦堡物业惠州分公司协商；涉及业主专属权益的，由业主与原告海伦堡物业惠州分公司协商；协商不成，另行依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告叶春森、周婵娟应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司支付2014年5月至2017年2月的物业服务费5907.24元及违约金（滞纳金）（每月物业服务费的违约金自第二个月的1日起按每月物业服务费的2%计至每月的物业服务费清偿之日止；每月的违约金不超过每月的物业服务费）；二、被告叶春森、周婵娟应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司支付2014年5月至2016年1月分摊的电费772.43元、水费491.3元；三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交25元），由被告叶春森、周婵娟负担。被告叶春森、周婵娟应在本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 唐作培审 判 员 张 霞人民陪审员 张景玢二〇一七年五月二日法官 助理 赖 滢书 记 员 何惠欢 来源：