（2017）苏05民终2361号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-29
案件名称
李军与周顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周顺,李军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2361号上诉人（原审被告、反诉原告）：周顺,男,1989年11月21日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李军,男,1973年5月3日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：花品德，江苏六典律师事务所律师。上诉人周顺因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周顺上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由李军承担。事实和理由：双方合同签订后，李军仅支付了5万元定金，首付款迟迟不付。我方认为李军支付首付款不能是到35个工作日，而是在35个工作日前，因为我方在拿到首付款后尚有银行贷款需提前预约还贷，注销他项权证等工作要做，所以在2015年11月催要首付款是合理请求，但李军不能给付，我方认为李军已构成根本违约，系李军违约在先。一审庭审中中介的证词明显偏向李军，且证人将李军违约责任予以规避，并没有客观反映事实真相。我方父亲的意见并不能代表我方，一审法院据此证言作出了对我方不利的判决有违公平。对于违约金金额的认定，我方不服，李军仅支付了5万元，若适用违约金，我方认为过高，应以已交房款的20%为宜。李军辩称：服从原审判决。李军向一审法院起诉请求：1、判决解除合同编号为3005475《房屋买卖合同》；2、周顺向李军支付违约金314000元；3、周顺承担本案诉讼费。2016年9月28日，李军申请变更诉讼请求：1、判令周顺继续履行房屋买卖合同，并支付总房款20%的违约金即314000元；本案诉讼费用由周顺告承担。2016年10月12日，李军确认诉讼请求为：1、解除房屋买卖合同；2、周顺退还定金50000元；3、周顺支付李军违约金314000元；4、周顺承担本案的诉讼费用。周顺向一审法院反诉请求：李军向周顺支付违约金314000元；反诉费由李军承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，李军与周顺在昆山北区房产咨询有限公司的中介下，签订房屋买卖合同，李军向周顺购买昆山市周市镇云山诗意花园诗意居3号楼1402室房屋，房价为1570000元，合同签订时，李军支付50000元定金。合同第三条约定：“甲（周顺）、乙（李军）双方同意本合同生效之日起35工作日内，乙方（李军）将人民币570000元支付给甲方（周顺），购房定金在付款时充抵。双方同意于2015年12月15日前办理过户手续，登记名义人由乙方（李军）自行指定。”付款方式：双方选择的是“乙方需贷款”。合同第四条约定：“甲（周顺）、乙（李军）双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时，违约方需向丙方（中介公司）缴纳该房成交价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额（定金）中直接扣除，金额（或定金）不足总房价的2%时，违约方需补足差额。”在合同履行过程中，李军与周顺发生纠纷，在合同履行过程中，李军支付了定金50000元，李军未支付首付，周顺也没有配合李军办理过户。另查明：2015年11月26日，李军账户中有资金700000元。2015年11月27日，李军将其中的600000元用于购买理财产品。再查明：李军与周顺房屋买卖合同的中介公司为昆山北区房产咨询有限公司云山诗意店，该店店长孟庆红、副店长薛山当庭陈述：“李军与周顺签订房屋买卖合同后，周顺父亲认为房子卖便宜了，不同意卖，经过中介公司、李军与周顺告父亲的沟通，周顺父亲同意按照原价卖房，但是在贷款审批手续下来后周顺父亲又要求李军一次性支付全部房款，李军表示拒绝，最后李军没有支付首付，周顺也未配合李军办理过户。”又查明：昆山市周市镇云山诗意花园诗意居3号楼1402室的房产证登记所有人为周顺。上述事实由房屋买卖合同、通知书、证人证言、房产证、银行卡流水记录、理财公告书及当事人庭审陈述所证实，一审法院予以认定。一审法院认为：房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同行使权利和履行义务。关于违约责任，周顺主张因为李军购买了理财产品，而导致其没有在规定日期（合同生效后35个工作日）内支付首付款570000元，故本案的违约方是李军。李军则主张，之所以没有按时支付首付款570000元是因为周顺要求一次性支付全部房款，而李军不同意一次性支付全部房款。根据李军提供的个人账户明细查询，截止2016年11月26日其个人银行账户中有70万元款项，11月27日李军将其中的60万元购买了理财，但李军认为，其购买的理财产品为“中信理财之天天快车计划”，该理财产品公示书“四、理财计划的赎回3、赎回交易时间及渠道：赎回时间为每个工作日的8：30-15:30，客户可通过柜台、网银进行实时赎回交易，其余时间不接受赎回。”，该理财产品可随时赎回，不会影响李军的首付款支付。虽然李军没有在约定的日期即2016年11月30日前支付首付款570000元，但在2016年11月26日其个人账户有资金700000元，是有付款能力的，而且此时距离约定的最晚付款期限2016年11月30日也很近。李军在2016年11月27日购买了理财产品，但该理财产品可随时赎回，并不影响其支付首付款。可见李军确实有为支付首付款做准备，是在积极履行合同。综合李军与周顺提供的证据及陈述，结合中介公司在本案中的有关证言、证据，一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同违约方为周顺，周顺应承担违约责任。现李军起诉要求解除买卖合同，而周顺于2016年2月22日签收起诉状、传票、应诉材料，故认定本案所涉房屋买卖合同于2016年2月22日解除。至于李军主张的要求周顺归还定金50000元的诉讼请求，因房屋买卖合同已经解除，且违约方为周顺，周顺应当返还定金50000元。关于违约金的金额，一审法院认为：1、李军并未收到周顺本人明确不卖房屋的书面答复，就向一审法院起诉要求解除买卖合同，有不妥当之处；2、李军没有在合同约定的期限内支付首付款，只向周顺交付了50000元定金，其余款项均未支付，李军的实际损失并不大。故虽然一审法院认定周顺存在违约行为，但是李军也有一定的过错，故一审法院酌定违约金金额为20万元。周顺的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、李军与周顺于2015年10月12日签订的关于昆山市周市镇云山诗意花园诗意居3号楼1402室的房屋买卖合同（合同编号：3005475）于2016年2月22日解除。二、周顺于本判决生效之日起十日内支付李军违约金200000元。三、周顺于本判决生效之日起十日内返还李军定金50000元。四、驳回周顺的全部反诉请求。本诉部分案件受理费18930元，保全费1020元，合计19950元.由周顺承担12057元，李军负担6873元。反诉部分案件受理费3005元，保全费4700元，合计7705元由周顺承担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，周顺提交了短信聊天记录，周顺陈述该聊天记录系周顺父亲与中介之间的短信往来。周顺提供该记录以证明李军始终没有支付首付款中的52万元，周顺在李军未按照合同约定支付首付款时为促进交易在2015年12月11日配合李军办理二手房银行贷款审批事宜，同时多次要求李军支付首付款，但李军始终没有支付，中介方欺骗周顺以虚假的付款事实，偏袒李军，使周顺多次到中介公司未能取得首付款中的52万元，中介还要求周顺接受不合理的要求或条件。李军对此质证认为该证据并非二审新证据，且形式不符合法定要求，不能确定是否是原始的，完整的及未经删除篡改的，证据不能证明手机使用人身份，说明不了手机信息洽谈主体能否代表当事人的真实意思表示，不能说明案件事实，该证据恰恰说明中介方表明多次要求办理贷款手续，而周顺拒绝配合合作贷款审批及过户手续的情况，故对该证据不予认可。本院认为周顺二审中提供的短信聊天记录上注明的聊天相对方为房子，是否是中介方尚未予证明，但该短信聊天记录中载明的周顺父亲要求一次性支付全部房款的内容与中介方在一审中的陈述相吻合。本院认为，李军与周顺于2015年10月12日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。周顺上诉认为因其还贷需要故李军应早于2015年11月30日即支付首付款，在其提前催要首付款后李军未支付即构成根本违约，但该主张与合同约定不符，合同仅约定李军应于合同生效之日起35个工作日内支付首付款，故本院对周顺该上诉主张不予采信。李军在2015年11月26日账户内即有700000元，足以证明李军在为履行合同积极准备，而结合双方当事人陈述以及证人证言可以认定合同未能履行系因周顺违约在先导致双方缺乏信任基础，此后又要求过户时即全额付款所致，但李军对于首付款未按时支付亦存在一定的过错。至于违约金的金额，一审法院综合合同约定、合同履行情况以及当事人的过错情况酌定周顺赔偿李军违约金20万元并无不当，故本院对周顺有关违约金认定过高的上诉主张亦不予采信。综上所述，周顺的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21935元，由上诉人周顺负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年五月二日书记员 韩泽滔 来自